ДКП квартиры - это что такое?

Сегодня потребность обзавестись своей жилплощадью высока как никогда. Современный рынок недвижимости дает потребителям широкие возможности. В связи с этим для каждого потенциального покупателя важно правильность оформления всей документации, включая договор купли-продажи, или ДКП квартиры. Ведь от этого во многом зависит законность сделки.

С 2013 года в законодательстве существенно упростилась подготовка документации для нотариального заверения договора. Помимо этого, изменению подверглась и процедура по внесению в регистр факта по переходу права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Чем так важен этот договор? Разберем в теме данной статьи.

Что такое ДКП?

Договоры по купли продаже бывают разные, но нотариального заверения требуется в ходе приобретения:

• квартиры;
• автомобиля;
• участка земли;
• частного домовладения;
• доли уставного фонда предприятия.

Как можно заметить, это не только недвижимые, но и движимые объекты имущества. С юридической точки зрения данный документ представляет собой соглашение между продавцом объекта недвижимости и покупателем, оформленное в письменном виде. При этом одновременно переходит право собственности на продаваемое жилье. Вот что такое ДКП при покупке квартиры.

Предварительное соглашение

Помимо основного соглашения по покупке или продаже недвижимости, фигурирует еще один документ, который именуется как предварительный договор. Зачем он нужен? Это очень удобный инструмент в ходе совершения сделок с недвижимостью непростого характера. Его наличие позволяет на законных основаниях закрепить за сторонами соглашения их права и обязательства при определенных трудностях. К примеру, сделка не может быть осуществима в ближайшее время (одно неделя либо две).

В этом случае заключается подобного рода документ. Однако для этого необходим серьезный повод:

• Покупатель не имеет в наличии денежных средств на приобретение недвижимости.
• Не хватает каких-либо документов и на их сбор требуется определенное время.
• Отсутствие одного из продавцов по уважительной причине, присутствие которого обязательно.
• Предварительный ДКП квартиры пригодится в ходе приобретения недвижимости по субсидии. В этом случае средства станут доступны покупателю лишь после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, на что уйдет не менее двух недель.
• Покупатель принимает участие в процедуре по наследованию, для чего требуется 6 месяцев, тем не менее обе стороны намерены совершить сделку. Специалисты в этом случае не рекомендуют подписывать такой договор в отсутствии свидетельства о наследстве, заверенного нотариально.

Помимо этого, предварительный документ будет полезен при возникновении конфликтной ситуации, которая создана одной из сторон соглашения – отказ от подписания основного договора.

Документ этот имеет юридическую силу. Поэтому при необходимости будет рассматриваться судом, поскольку обязывает стороны исполнять прописанные в нем обязательства.

Виды соглашений

Существуют два типа ДКП квартиры:

• Письменное соглашение в простой форме. Здесь речь идет о документе, подписанном обеими сторонами, которые согласны с указанными условиями, прописанными в договоре. Если листов несколько, они сшиваются вместе и скрепляются подписями.
• Документ, заверенный нотариально. В этом случае проводится проверка дееспособности каждого участника сделки. При необходимости осуществляется перевод на другой необходимый язык. Также здесь есть полная гарантия в отношении законности совершения процедуры купли-продажи. Но еще требуется оплата пошлины, которая зависит от стоимости объекта недвижимости.

Как можно догадаться, вариант с нотариусом все же предпочтительнее. К тому же в настоящее время на нотариуса возложена процедура по проверке принадлежности в отношении продавца. Помимо этого, специалист также может провести регистрацию прав собственности на недвижимость после подтверждения документации и оформления ДКП квартиры.

Таким образом, существенно упрощается проведение сделки посредством посещения по одному адресу за получением полного спектра для продажи или купли недвижимости.

Стороны купли-продажи

В сделке принимают участие как минимум два человека:

• Продавец – лицо, которому принадлежит объект недвижимости, являющийся предметом договора.
• Покупатель – лицо, которому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора.

То есть это соглашение между сторонами: продавец передает во владение другой стороне, коим является покупатель, свое имущество за определенную плату. При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Только у них должна быть доверенность, заверенная нотариально. Участниками ДКП продажи квартиры могут быть не только физические, но и юридические лица.

Предмет договора

Предметом договора является объект имущества, который владелец выставляет на продажу. Это самое главное условие сделки, которое непременно должно быть отражено в договоре. В противном случае это будет явным нарушением. В связи с чем предмет договора должен быть описан с максимальными подробностями, не забывая указать все параметры объекта и признаки, по которым он идентифицируется.

В тех случаях, когда предметом договора является квартира, в документе должны быть отражены следующие пункты:

• Полный адрес местонахождения объекта недвижимости (страна, город, улица, номер дома и квартиры).
• Общая площадь объекта продажи как это отражено в свидетельстве о праве собственности.
• На каком этаже располагается квартира.
• Назначение недвижимого имущества (жилое, нежилое).
• Номер единого государственного реестра (кадастра).

Если по какой-либо причине из квартиры не были выписаны все собственники согласно условиям ДКП квартиры, то это можно сделать через суд. Однако не в каждом случае это можно осуществить. К примеру, нельзя таким способом выписать граждан, которые отказались от приватизации, тем не менее имеют полное право на имущество наравне с продавцом либо включенных в ордер.

Также сюда можно отнести и тех лиц, у которых заключен договор на пожизненное содержание с иждивением. У некоторых граждан сохраняется право пользования жилого помещения согласно завещательному отказу. Продолжительность отражена в завещании наследства и длится несколько лет либо и вовсе пожизненно.

Подготовка необходимой документации

Самое главное, что следует решить перед проведением процедуры купли-продажи недвижимости, - это выбрать хорошего нотариуса. Согласно действующему законодательству частные специалисты имеют те же полномочия, что и государственные нотариальные конторы. Иными словами, практически все специалисты в этой области осуществляют свою деятельность от лица государства.

Только при выборе нотариуса для составления ДКП квартиры следует учитывать ряд обстоятельств. Сделка должна проводиться лишь по месту фактического расположения объекта недвижимости или по месту жительства продавца либо покупателя.

В обязанности владельца недвижимости входит подготовка следующего пакета документов:

• Свой гражданский паспорт с фотографией и идентификационным кодом.
• Документ, подтверждающий право на недвижимость.
• Технический паспорт квартиры (если обе стороны договора желают этого).
• Справка о количестве проживающих и зарегистрированных в квартире людей. Как правило, она выдается в жилищной конторе и об этом нужно позаботиться за два или три дня до совершения сделки.
• Бывают случаи, когда в квартире проживают дети или недееспособные лица. Тогда необходимо получить соответствующее разрешение на продажу объекта недвижимости у органов опеки и попечительства по месту ее нахождения.
• Также необходимо провести оценку недвижимого имущества согласно текущей рыночной стоимости. За это отвечают специальные оценочные государственные органы.

Помимо перечисленных документов, для ДКП квартиры могут дополнительно могут понадобиться некоторые другие бумаги, ведь ситуации бывают разные. К примеру, квартирой владеет продавец наравне с супругой (супругом) или вовсе оба владельца узаконены браком. В этом случае возникает потребность в предоставлении письменного согласия совладельца продаваемой квартиры. Причем оно подается нотариусу вторым супругом лично вместе с его паспортом, идентификационным кодом, свидетельством о заключении брака.

Процедура купли-продажи

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации вся процедура купли-продажи объектов недвижимости проходит в три этапа:

• Для начала вся информация о продавце вносится в единый государственный реестр по правам собственности на недвижимость. Производится проверка в отношении того, находится ли предмет договора под залогом.
• Второй этап – это собственно сама сделка.
• Теперь остается внести информацию в кадастр о новом собственнике предмета договора. Также на этом этапе производится подготовка и выдача документов, которые узаконивают покупателя как истинного владельца квартиры.

В качестве примера ДКП квартиры – фото ниже.

Вся указанная процедура должна выполняться в течение одного дня. При этом, исходя из конкретной ситуации и пакета документов, процесс может занимать 2-4 часа.

Расторжение договора

Покупка и продажа квартир обычно сопровождает разными последствиями. Некоторые из них хорошие, а другие вызывают недоумение. К примеру, недвижимость куплена, новоселье отпраздновано с друзьями, родственниками и хозяева уже начали делать ремонт – кажется, что все трудности миновали и впереди только светлое будущее. Но не тут-то было – приходит повестка в суд и грядет дальнейшее разбирательство касательно расторжения договора.

Такой поворот способен кого угодно, образно говоря, просто выбить из колеи, изрядно попортив нервную систему. Что же может послужить основной причиной расторжения совершившейся сделки?

Ошибки при оплате

В качестве серьезного основания для расторжения ДКП квартиры может выступать нарушение оплаты. В ходе сделок с недвижимым имуществом обеими сторонами договора зачастую допускаются существенные ошибки. И порой это приводит к весьма печальным последствиям. Характерные из них – это отсутствие подтверждения произведенной оплаты либо платежные документы оформлены с ошибкой.

Поэтому во избежание многих неприятностей, необходимо не совершать ошибок в ходе проведения платежных операций. То есть если квартира приобретается у юридического лица, то оплата должна производиться только на расчетный счет организации.

В отношении физических лиц все немного проще – здесь расчет следует вести только при помощи наличных средств. При этом продавец обязан предоставить расписку, в которой отражены все подробности передачи финансов. Это послужит надежной гарантией и подтверждением того, что покупатель выполнил свои обязательства в отношении оплаты приобретаемого имущества.

Проблемы с регистрацией

Для того чтобы договор купли-продажи обрел свою законную силу, мало заверить его у нотариуса. Конечно, сама сделка может быть просто оформлена в письменном виде, однако в любом случае необходимо зарегистрировать ДКП квартиры в Росреестре. В данный государственный орган договор передается лично или через доверенное лицо с предоставлением доверенности.

Кроме того, нужна будет квитанция об уплате госпошлины, выписка домовой книги, а также нотариально заверенное заявление супруга (супруги) о согласии на продажу недвижимости. Если же собственник не женат, то к пакету документов прилагается его заявление с печатью нотариуса. По прошествии 11 дней, если сделка совершалась в простой форме и 3 суток при нотариальном заверении, Росреестром фиксируется право перехода собственности новому владельцу. И именно в этот момент условия сделки считаются полностью выполненными.

Известен печальный случай, произошедший с одним гражданином, который в результате судебного разбирательства остался без приобретенной квартиры. У него на руках был грамотно оформленный договор при участии нотариуса, однако в течение длительного промежутка времени он так и не был предоставлен в государственную службу регистрации, чтобы узаконить свое право собственности на недвижимость.

Но это было в то время, когда согласно старой редакции Гражданского кодекса Российской Федерации вступить в свои законные права были довольно сложно. Теперь же вся процедура регистрации ДКП квартиры упростилась, и граждане могут не переживать – теперь упомянутый выше инцидент с ними не случится.

Прочие обстоятельства

Многие продавцы недвижимости просто уверены в своей правомерности расторгнуть заключенное соглашение по истечении 6 месяцев после подписания документа. Однако полагать так – делать большую ошибку. Да, договор в действительности можно расторгнуть, но на это должны быть веские основания. И помимо уже перечисленных ситуаций, серьезным поводом для признания сделки недействительной могут послужить иные обстоятельства. Как правило, на момент заключения соглашения таких ситуаций не было, они появляются позднее. В любом случае все подобные ситуации должны рассматриваться в суде.

В качестве заключения

Покупка и продажа квартиры (как, впрочем, и любого другого объекта недвижимости) – процедура довольно хлопотная. Могут быть самые разные последствия, как уже было описано выше. Поэтому необходимо более чем ответственно отнестись к сделке подобного рода.

В частности не допускать непоправимых ошибок и правильно проводить платежные операции. Также важно тщательно читать договор в ходе приобретения жилья, ведь неизвестно какой продавец, кто он и с какой целью продает недвижимость. Ну и оформлять сделку следует у нотариуса – так хоть какая-то гарантия законности соглашения будет.

Напоследок можно пожелать всем участникам сделок с недвижимостью избегать ошибок и соблюдать действующее законодательство. Но самое главное – это четко понимать, что такое ДКП при покупке квартиры. Только так потом можно спать спокойно!