Под договором мены земельных участков имеется в виду переход участка земли в собственность одной стороны в обмен на иной участок. Поскольку мена представляет собой правоотношение на возмездной основе, то по отношению к ней используются общие правила, регулирующие сделки купли-продажи, с той спецификой, которая обусловлена самой сущностью данного типа сделок.
Специфика договора мены
Главное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что за передаваемое имущество стороны получают не установленную в договоре денежную сумму, а земельный участок, который имеет похожие характеристики, свойства и цену. Обе стороны при этом одновременно выступают как продавцами, так и покупателями.
Поэтому участки, которыми они обмениваются, должны быть примерно одинаковыми. Но на деле часто происходит так, что один участок по каким-либо свойствам уступает другому. В подобном случае у сторон есть право установить требуемую оплату разницы в стоимости, сумма которой прописывается в условиях соглашения мены.
От договора дарения мена отличается тем, что характер сделки является возмездным, а не осуществляющимся в одностороннем порядке как передача земли в дар. Если заключается договор мены земельных участков, каждая сторона получает или аналогичное имущество, или же частичную компенсацию, если один участок уступает другому.
Формы сделок
По отношению к мене участков в РФ приняты такие формы сделки, как:
- простая форма в письменном виде, когда стороны договора должны только заверить его подписями и передать далее в органы Росреестра на государственную регистрацию;
- нотариальная форма, при которой заверение данного договора не предусмотрено обязательно, но во многих случаях всё же предписывается нормативным актом.
Когда требуется нотариальное удостоверение?
Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:
- Для сделок, относящихся к участку, принадлежащему несовершеннолетнему лицу или гражданину, который признан ограниченно дееспособным.
- В случае обмена при наличии общей долевой собственности на земляной участок (включая те случаи, когда все стороны распоряжаются принадлежащими им долями в одной сделке).
Неважно посредством какой формы совершается сделка, договор мены (образец будет представлен ниже) обязательно должен быть зарегистрирован государственными органами. Если данное требование не соблюдается, то документ признаётся недействительным.
Нормы регулирования
При заключении договора обмена земляными участками обе стороны должны помнить о нормах регулирования с точки зрения права, которые отличают соглашение данного типа от договора купли-продажи таких же участков. Например, при отсутствии в соглашении точных условий о цене обмениваемой земли или данных о распределении расходов обеих сторон нужно помнить о лежащем в основе данного договора предположении об обмене равноценных участков.
Если же для исполнения договора мены земельных участков требуются расходы по передаче участков другой стороне или иным действиям, которые направлены на выполнение соглашения, то они должны осуществляться той стороной, которая должна делать это в соответствии с прописанными обязательствами.
Порядок компенсации при неравноценном обмене
Первоначально в соглашении предполагается равноценность земельных участков. Именно поэтому возможные в будущем споры участников о стоимости переданного имущества весьма ограничены. Если в качестве предмета договора выступает обмен неравноценными участками, та сторона, которая передаёт участок, имеющий более низкую цену, получает ещё одну обязанность по выплате разницы в их стоимости.
Подобная оплата должна осуществляться до или же сразу после того, как контрагенту был передан участок, имеющий более низкую стоимость. При этом в соглашении мены может быть установлен и иной порядок компенсации имеющейся разницы в ценах. Поэтому вполне закономерно, что все необходимые требования и форма выплачиваемой компенсации должны обязательно отражаться в самом тексте при заключении договора.
Неодновременный обмен
Обмен земляных участков необязательно должен осуществляться одновременно. Встречаются и такие случаи, когда в соглашении устанавливаются различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала свои обязательства выполняет один участник договора, а потом – другой. Если согласно заверенному соглашению мены сроки передачи друг другу не совпадают, то необходимо применение установленных законом правил о встречном выполнении своих обязательств, которые закреплены в статье 328 ГК РФ.
Из её содержания следует, что в случае невыполнения контрагентом должного договорного обязательства, иной контрагент имеет право немедленно приостановить выполнение в дальнейшем собственных обязательств, которые прописаны в соглашении (образец договора мены также можно увидеть в этой статье), или в принципе отказаться от его соблюдения. Он также может потребовать от другой стороны возмещения потерь из-за допущенных ею нарушений.
Момент, когда право собственности на подлежащие обмену участки земли непосредственно переходит его участнику, определяется в статье 570 ГК РФ. В ней говорится о том, что на приобретённые посредством обмена земляные участки право собственности переходит одновременно каждой из сторон, если перед этим были выполнены все установленные договором обязательства.
Кроме того, необходимо отметить и специфику соглашения мены, которая касается несения ответственности за изъятие имущества, то есть участка, полученного по договору обмена. В случае купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передачи покупателю такого товара, который свободен от предъявления прав на него со стороны третьих лиц. Есть только одно исключения из установленных законом требований, когда покупатель сам согласен принять товар, который обременён правами третьих лиц. Подобное положение законодательства в гражданской сфере применяется и к договору мены. В случае невыполнения данной обязанности одной из сторон, виновник не только компенсирует контрагенту понесённые им убытки, но и возвращает добросовестному участнику полученный посредством обмена участок земли. На каких условиях происходит заключение договора?
Условия договора
Главными условиями соглашения мены, которые должны согласоваться обеими сторонами, являются:
- установление предмета договора, то есть участков, передающихся обеими сторонами;
- выявление количественных характеристик договорного имущества;
- определение равнозначности стоимости и свойств участков или же указание соответствующей компенсации для достижения равноценности.
Существенные условия сделки согласуются непосредственно на подготовительном этапе и имеют в своей основе различные правоустанавливающие документы на земельные участки (например, кадастровые паспорта, отчёты о рыночной стоимости и т. д.).
Как правильно оформить договор мены земельного участка на квартиру? Об этом далее.
Как оформляется договор?
В соответствии со статьёй 550 ГК РФ соглашение о продаже недвижимости должно быть оформлено письменно. Договор обмена земельных участков также подлежит исключительно письменному заключению. Если законодательные требования к форме не соблюдаются, то соглашение автоматически считается недействительным. Договор подобного рода обязывает провести государственную регистрацию новых владельцев и их прав в том отделении Росреестра, которое располагается на месте обмениваемых участков земли.
Признаки, персонализирующие объекты обмена
В договоре обязательно должны быть описаны признаки, персонализирующие участки, подлежащие обмену:
- площадь отчуждаемых земельных участков;
- их кадастровые номера;
- цель, с которой они эксплуатируются;
- объекты недвижимости с указанием их принадлежности, которые размещены на данных участках.
Регистрация договора мены земельного участка – дело ответственное.
Также к соглашению об обмене должны быть приложены чертежи участков, которые являются предметом договора. Сторонам нужно произвести оценку соответствующих участков по кадастровой стоимости. Кроме того, необходимо оценить разного рода сооружения и объекты недвижимости, которые располагаются на данной земле. Оформление оценки происходит с помощью актов, определяющих кадастровую стоимость, и сводных ведомостей оценки сооружений. Данные документы прилагаются к договору мены.
При его оформлении стороны должны предоставить своим контрагентам следующую информацию:
- о наличии или отсутствии земельных конфликтов и споров по поводу участков, подлежащих обмену, а также об их правовом характере;
- о наличии имеющихся сервитутов;
- о том, передаётся ли участок, подлежащий обмену, третьему лицу в аренду;
- о передаче данной земли в залог.
Границы территории, на которую имеют права третьи лица, и содержание этих прав должны быть указаны на графическом плане соответствующих участков. В соглашении указываются ограничения собственнических прав, которые связаны с установленными на данной земле технологическими, санитарными, защитными и другими зонами, а также с отнесением земель участка или его части к тем, которые имеют природоохранное, рекреационное или культурно-историческое назначение.
Согласно федеральному законодательству, регистрацией считается совершение определённого юридического действия органами, имеющими соответствующие полномочия. Таким образом, право собственности на земельный участок возникает одновременно с регистрацией прав той или иной стороны по отношению к нему. Процедура оформления и регистрации договора мены земельного участка по земельному праву является завершённой в тот момент, когда сведения вносятся в единый правовой реестр, а документы выданы заявителям.
Специфика налогообложения земли после заключения договора
Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.
Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа. В такой ситуации стороны имеют право оспорить оценку земли в суде и предпринять попытку рассчитать налог по её рыночной цене.
Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.
Обмен земли на другие объекты
Можно осуществить договор мены автомобиля на земельный участок. В данном случае стороны сами определяются с равноценностью сделки. Если какой-то один из объектов обмена окажется дешевле, то будет проведена доплата. Понятно, что у владельца утрачивается право собственности на автомобиль и приобретается собственность на землю.
Также часто заключается договор мены земельного участка на жилой дом или квартиру.