Юридическая система состоит из множества различных элементов (видов, типов, разновидностей), каждый из которых, имея общие признаки гражданского договора, характеризуется некоторой спецификой, которая обусловливает необходимость особенного правового регулирования.
Системный подход при изучении договорного права позволяет определить принципы его построения от общего к частному, а это, в свою очередь, имеет важное кодификационное и правотворческое значение. Довольно актуальна и практическая сторона изучения классификации документов. Например, многих интересует вопрос - какой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Правильное применение и толкование любой нормы права означает ее системное использование. Для того чтобы правильно определить, какие нормы подлежат применению для регулировки подобного отношения, следует точно установить его разновидность. Иными словами, дать его юридическую квалификацию. С учетом того, что каждая норма права обусловливается конкретным системным признаком, она должна применяться только к правоотношению, обладающему таким признаком.
Какие договора подлежат обязательной государственной регистрации?
Когда люди заключают сделку, то всегда встает вопрос о юридическом регулировании подобного соглашения между сторонами. Нужно знать, в какой форме законодательство допускает оформление сделки, а также требования, которые выдвигаются для признания договора вступившим в свою силу. Следует отметить, что с 1 января 2017 года вступил в силу федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим важно разобраться в том, какие договора подлежат государственной регистрации с 2017 года.
Формы и требования
Так, договоренности между физическими либо юридическими лицами могут выражаться устно. Однако в некоторых случаях они имеют обязательное письменное оформление, предполагающее создание документа. В свою очередь, договор, может требовать:
- регистрации в государственных инстанциях, которые ведут собственные реестры;
- обязательного заверения в нотариальном порядке;
- непосредственно самого факта договоренности участников сделки по основным вопросам.
Следует отметить, что вариант с нотариальным удостоверением в большинстве случаев является обязательным требованием. Однако в определенных случаях закон называет подобный способ оформления желательным либо оставляет выбор за сторонами.
Таким образом, гражданам не запрещается обращаться в нотариальную контору в тех ситуациях, когда подобное удостоверение не является для них обязательным, а выступает исключительно желанием оформить свои правоотношения именно так.
В этом заключается основное отличие от обязанности регистрировать договоры. Ведь органы юстиции принимают заявления только тогда, когда относительно конкретной сделки в законе прямо указано то, что ее необходимо оформить соответствующим образом. О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации с 2017 года в соответствии с ФЗ, сказано ниже.
Виды бумаг
Чтобы иметь представление, какие договоры подлежат государственной регистрации, среди них условно следует выделить несколько групп:
- Все договоры, суть которых в отчуждении недвижимых объектов. Иными словами, происходит переход права собственности от одного лица к другому. Они заключается при сделках купли-продажи, дарения, мены, аренды с дальнейшим выкупом, ренты, купли-продажи имущественного комплекса.
- Правовые отношения, при которых не происходит перехода прав. Их суть заключается в передаче недвижимого имущества во временное использование. Такими сделками является залог, аренда (если срок договора более 1 года), безвозмездное пользование.
- Договоры, которые заключаются при сделках, являющихся дополнительными к уже прошедшим регистрацию и состоявшимся, например, перевод долга, уступка требования, изменение условий и т. д.
- Бумаги смешанного характера, то есть такие, в тексте которых содержатся элементы одновременно нескольких документов, но один из них по закону требует обязательной регистрации.
Договоры, обязательные к регистрированию
Какие договоры подлежат государственной регистрации – такой вопрос встает перед гражданами, которые заключают сделки с крупными денежными суммами или подписывают соглашения, нуждающиеся в заверении нотариусом. Среди подобных сделок находится целая категория бумаг. Это такие официальные документы, которые непосредственно относятся к недвижимости и различным операциям с ней.
Где осуществляется удостоверение?
Договоры, подлежащие государственной регистрации, проходят удостоверение в Росреестре. Подобная процедура обеспечивает правильность составления подобного документа, верность проведенной сделки, отсутствие обмана и преступных махинаций с любой из сторон, закрепление законных прав на распоряжение и владение недвижимостью за новым владельцем или несколькими, легитимность вносимых изменений, если одновременно подписывались некоторые дополнительные акты, а также признание операции недействительной.
В случаях, если подобной регистрации не осуществляется, совершенную сделку считают ничтожной, не имеющей юридической силы. Таким образом, не оплаченный пошлиной и в должном порядке не зарегистрированный контракт либо дополнение к нему недействительны. В подобных случаях при возникновении споров и обращении в суд этот договор во внимание браться не будет. Помимо того, при составлении соглашений о сделках с недвижимостью в обязательном порядке проверяется точность и правильность всех указанных сведений. Поэтому договоры с неправильным оформлением также не считаются действительными.
Какие операции с недвижимостью подлежат регистрации?
Какие договоры подлежат государственной регистрации, если речь идет о сделках с недвижимостью:
- Сделки, которые ведут к отчуждению собственности от одного гражданина и к получению прав на нее иным лицом.
- Дополнения, которые изменяют один или несколько пунктов сделок, заключенных ранее.
- Договоренности в области недвижимости, результатом которых не является смена владельца.
- Смешанные договоры, где речь о недвижимости идет частично.
Разновидности
Сделки, подразумевающие отчуждение собственности, подразделяются на такие разновидности:
- Соглашения об обмене недвижимости и ее составляющих.
- Договор купли-продажи единицы недвижимости либо определенной ее части.
- Бумаги, посредством которых недвижимость передается в дар.
- Соглашения, предполагающие передачу прав владения недвижимостью второму лицу в форме пожертвования.
- Договор ренты, например, пожизненного содержания иждивенца.
- Соглашение относительно аренды недвижимого объекта с последующим его выкупом.
Что еще необходимо знать?
Для того чтобы все процессы и действия, сопровождающие сделку, подлежащую обязательной государственной регистрации договора, выполнялись с соблюдением закона и были легитимны, необходимо обратить внимание на следующие важные моменты:
- При передаче, переходе или покупке построек (их частей) этот факт удостоверяется посредством специального сертификата (свидетельства), который выдается определенным государственным органом.
- При передаче права собственности выполняется одновременно два процесса: непосредственная регистрация факта подобной договоренности и регистрация вновь возникших прав на объект.
Существуют такие соглашения, которыми не предполагается передача прав, а только их частичное, временное прекращение, например, договор аренды. Государственная регистрация в этом случае также необходима.
Порядок проведения
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Необходимые документы могут отличаться в зависимости от вида договора. Кроме этого, будут различаться и организации, в которых будет происходить регистрация. Например, сделки с недвижимостью законную силу получают после оформления в Росреестре. То же самое касается договоров дарения, аренды, долевого участия в строительстве, купли-продажи и т. д.
Заявление на госрегистрацию можно подать лично либо через интернет. Только во втором случае для высылки документов требуется располагать электронной цифровой подписью. Кроме того, документацию можно выслать почтой. В данной ситуации все бумаги заверяются нотариусом.
Отказ в регистрации
Решение на регистрацию может быть и положительным, и отрицательным. Это значит, что заявителю в регистрации договора могут отказать. Причина оформляется письменно и должна содержать в себе мотивированное пояснение. Таким образом, отказ в регистрации договора может быть получен по причине недостаточности пакета бумаг либо при обнаружении в составленном документе ошибок. Заявителю предоставляется определенное время на исправление имеющихся недочетов, после чего он может подать документы на регистрацию повторно. Если сотрудники госоргана снова обнаружат недоработки, бумаги будут возвращены.