Покупка квартиры - это важный момент в жизни каждого человека. Данная инвестиция не только является крупной, но и подвергается определенному риску. «Квартира в собственности менее 3 лет» - такие заголовки объявлений сегодня встречаются очень часто. Большинство людей не понимают, для чего в объявлении продавец указывает такие подробности. Как же избежать ошибок и купить квартиру без риска? Для этого необходимо детально ознакомиться со всеми формальностями и условиями купли и продажи.
Правила безопасности при покупке недвижимости
Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.
Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:
- кто сейчас владелец квартиры;
- кто был раньше владельцем;
- кто прописан в этой квартире;
- сколько проживает непрописанных жильцов.
Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.
Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».
Необходимые документы на квартиру
Покупка квартиры - это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов. Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки. Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.
Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.
Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:
- заявление (бланк заявления можно получить на месте);
- договор ДУ;
- чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.
Подводные камни во время покупки недвижимости
Во время продажи главная цель продавца - это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:
- Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
- Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
- Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
- Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
- Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
- Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
- Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.
Возможные способы мошенничества во время купли-продажи помещения для проживания
Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:
- Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
- Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
- Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.
Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:
- Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
- Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
- Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
- Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
- Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.
Покупка жилья, которое находится в собственности менее 3 лет
Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации. Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения. Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.
Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности. Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю - деньги, указанные в договоре. Если была осуществлена продажа квартиры меньше 3 лет в собственности, по закону должен быть оплачен налог. В противном случае - это повлечет законное наказание.
Типичные риски
Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:
- Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
- Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
- Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.
Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.
Риски во время приобретения жилья по доверенности
Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:
- Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
- Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
- Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.
Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.
Из чего должна состоять подлинная доверенность
Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:
- паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
- данные о доверенном лице;
- адрес отчуждаемого жилья;
- подпись того, кто выдал эту доверенность;
- удостоверительная надпись и нотариальная печать.
Риски во время покупки жилья, полученного путем наследства
Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:
- наследство может переходить вместе с долгами;
- наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;
Несколько проблем, которые могут возникнуть:
- подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
- обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.
Проверка на чистоту квартиры с юридической стороны
Для того чтобы обезопасить себя и не попасть в махинацию мошенника, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Новому собственнику нужно:
- узнать о сроках вступления права на наследство;
- обратиться к нотариусу, который оформлял наследство, чтобы предотвратить появление других преемников.
Оспаривание сделки
Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:
- если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
- в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
- в случае ущемление прав третьего лица (наследника);
Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.
Обмен квартиры в собственности менее 3 лет
Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:
- Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
- Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?
Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.
Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.
Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.