Говоря об особенностях продажи жилых помещений, следует уточнить, что общий порядок сделок при этом не меняется. Схема действий и нормы регулирования остаются теми же. Просто к действиям участников добавляются нюансы.
Участники сделки
Суть договора заключается в том, что продавец обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение, а покупатель принять его. Особенности продажи жилых помещений касаются квартир, домов, и комнат в квартирах и домах.
Участниками сделки является собственник и приобретатель, которому переходят все права на объект. Собственников иногда несколько. В его лице выступают порой представители, действующие на основе доверенности или иного основания. Например, родители ребенка, которому еще нет 18 лет.
Если собственник государство или муниципалитет, в сделке принимает участие орган или лицо, имеющие полномочия на продажу имущества. Исключением служат случаи приватизации жилья, где переход имущества осуществляется бесплатно.
Особенности продажи жилого помещения подразумевают получение нотариально заверенного согласия супруга-сособственника, имеющего права на объект.
Сделки по доверенности
Регистрационная служба тщательно проверяет переданные договора и документы на соответствие нормам действующего законодательства. Не обходит эта участь и доверенности. На что обращают внимание чиновники?
- не истек ли срок ее действия;
- имеет ли полномочия на сделку лицо, подписавшее договор;
- выполнены ли иные требования (например, в пакете документов имеется разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью ребенка или недееспособного).
Проблема в том, что проверка ограничивается изучением документов, особенно выданных органами власти.
Если доверенность выдана достаточно давно и ее срок не истек, было бы разумным узнать непосредственно у владельца жилья, хочет ли он до сих пор совершить сделку. Вполне возможно доверенность отозвана и ею пользуется мошенник. Обращение с проверкой доверенности к нотариусу может и не сработать.
Если продавец наследник
Приобретение имущества, полученного ранее другим лицом по наследству, считается рискованным делом. В любой момент могут возникнуть наследники, требующие свою долю, и даже обратиться с иском в суд.
Проблема заключается не только в достаточно длительных сроках исковой давности. Закон предусматривает их восстановление.
Аналогичные случаи происходят с недвижимостью, права на которую переходят через цепь сделок. Единственный способ оставить за собой жилую недвижимость - доказать факт добросовестного приобретения.
Предмет сделки
Предметом сделки является один из объектов, перечисленных выше. Особенности продажи жилого помещения обязывают вписать в документ достаточные сведения для идентификации объекта. Судебная практика и законодательство называют в качестве достаточной информации сведения из государственного реестра прав: кадастровый номер и основание для регистрации прав продавца (договор, свидетельство о праве на наследство и т. д.), дата регистрации и иные характеристики.
Если продается жилой дом или его часть, вторая сторона получает соответствующий объем прав на земельный участок или его часть. Сделки по передаче земельного участка могут совмещаться, либо подписывается одновременно два документа.
Последствие нарушения данного правила – признание сделки незаключенной. Это значит, что ее основные условия не согласованы, и документ не имеет юридической силы: не порождает прав и обязанностей.
Если предмет продажи комната или квартира в многоквартирном доме – новый владелец получает также право на часть общего имущества. Оговорка об отказе от него является незаконной.
Описание предмета сделки
Как связаны особенности договора продажи жилого помещения и предмет сделки? В документ вписывают следующие сведения:
- город или населенный пункт, в котором она расположена;
- адрес;
- общая площадь;
- количество комнат;
- наличие балконов и лоджии;
- кадастровый номер.
Квартира может иметь особенности, которые продавец старается скрыть из понятных побуждений. Однако выявление скрытых недостатков дает право покупателю обратиться с иском о взыскании убытков. Если они настолько серьезны, что покупка теряет смысл, предоставляется право расторгнуть сделку.
Реконструкция или перепланировка должны быть узаконены, в противном случае квартира продается, так сказать, без них. Если изменения имеют серьезный характер, то собственника могут обязать привести объект в исходное положение. Поэтому приобретение жилья с подобными дефектами чревато в будущем серьезными трудностями.
Если предлагается в подобном состоянии приобрести дом, то его изменения узакониваются намного проще. Подается заявление или декларация и справка из местной муниципальной администрации о том, что объект не выходит за рамки отведенного земельного участка, и в реестр прав вносятся изменения об объекте.
Если одновременно приобретается земля
Каковы особенности договора продажи жилого помещения с земельным участком под ним?
В ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Если передается дом, то передается соответственно и земельный участок.
Отсутствие оформленных документов на участок не запрещает собственнику продать недвижимость. В договоре лишь делается отметка о переходе земли на тех же условиях, на которых ею владел продавец. Исключением являются случаи незаконного строительства на земле, не предназначенной для этого или вообще не находящейся в законном пользовании продавца.
Закон запрещает продавать участок без одновременной продажи дома, расположенного на нем.
Если земля под домом находится в аренде, то и новый владелец получает ее на праве аренды. При этом согласия собственника земельного участка на сделку не требуется.
Законом могут предусматриваться и исключения, запрещающие продажу земельного участка определенным лицам, в данном случае может разрешаться оформление аренды.
В пунктах договора, посвященных предмету сделки, отмечается кадастровый номер и основание регистрации права.
Права третьих лиц
Согласно ГК РФ, особенность продажи жилых помещений заключается в обязанности продавца отметить в договоре всех лиц, сохраняющих право на проживание.
Сюда включаются все проживающие с ним родственники, супруг или супруга. Бывшие члены семьи входят в перечень при условии совместного проживания. Закон распространяет их статус на лиц, не имеющих родственной или иной связи с собственником, но вселенные им в качестве членов семьи.
Если ранее член семьи не принимал участие в приватизации, за ним сохраняется право пользования жилым помещением.
Основанием права проживания служат: завещательный отказ, договор найма жилого помещения, договор ренты с иждивением.
Отсутствие в полной мере оформленных документов не означает, что никто не имеет прав на жилье, кроме собственника. Исключение случаи, в которых нарушение формальностей существенно (например, договора, подлежащие обязательному заверению нотариусом).
В тексте вписываются имена, отчества, фамилии и конкретные права проживания в квартире, и данные паспортов, позволяющие идентифицировать личности. Положение на этот счет содержится в статье об особенностях продажи жилых помещений.
Отдельный пункт - права детей. Если у одного из участников сделки несовершеннолетние дети, лишь имеющие право проживания, а не собственности, закон обязывает принять меры к тому, чтобы не ухудшились условия их проживания.
Цена сделки
Пункт является обязательным для договора купли-продажи. Без него сделка считается не заключенной, и теряется ее юридический смысл. Размер цены нужен не только для защиты прав участников, но и для расчета суммы налога.
Как определяется цена при продаже недвижимости? Особенность продажи жилых помещений в предоставлении сторонам свободы, ограниченной лишь запретом передавать жилье за цену, не соответствующую рыночной. Оценка объекта по кадастровой стоимости не дает возможность сэкономить на уплате налогов, государство обяжет произвести оплату исходя из рыночной цены согласно практике КС РФ.
Если одна сторона предлагает проект договора и вторая его принимает – это не означает автоматического принятия цены, обозначенной в проекте.
Нюансы расчета и указания цены
При покупке квартиры стоимость указывается и за саму квартиру, и за часть общего имущества в жилом комплексе.
Если приобретается в собственность дом вместе с земельным участком, либо доля дома с долей участка, прописывается цена на каждый отдельный объект.
Сумма может рассчитываться исходя из оценки единицы площади, и тогда покупатель обязан заплатить деньги за фактически переданную площадь.
В договор цена вписывается одновременно и цифрами, и прописью, чтобы не возникало споров из-за ошибок, которые могут быть допущены при ее составлении.
Нельзя сказать, что последний пункт относится лишь к особенностям договоров купли-продажи жилых помещений.
Форма договора
Закон устанавливает более строгие требования к сделкам о продаже недвижимости и жилых помещений, в частности, договор составляется в форме единого документа. Неисполнение требования о форме делает сделку недействительной. Ссылаться на переписку как на доказательства, подтверждающие факт заключения соглашения, нельзя.
Нотариальное заверение
В 2015 году в законодательство о регистрации прав на недвижимость внесли дополнения. Часть сделок теперь заключается с участием нотариуса.
В перечень включаются следующие случаи:
- сделки по продаже доли в праве общей собственности, даже, если покупатель один из дольщиков;
- продажа квартиры единственным собственником, которому на момент заключения сделки еще не исполнилось 18 лет;
- продажа объекта, находящегося в долевой собственности.
Введение новых положений не исключает обязанности брать разрешение на сделку у органов опеки. К сожалению, перечисленные особенности купли-продажи жилых помещений не учитываются родителями или опекунами.
Государственная регистрация
Закон обязывает участников сделки регистрировать переход прав на имущество. Человек считается полноценным собственником жилой недвижимости с момента регистрации права. Ст. 558 об особенностях продажи жилых помещений определила момент внесения записи в реестр прав как момент заключения сделки.
Если одна из сторон отказывается от регистрации или уклоняется от нее, вторая сторона вправе подать иск в суд о принудительной регистрации. Таким образом, подтверждается, что покупатель является законным владельцем приобретенного имущества, несмотря на отсутствие регистрации.
Сделки с материнским капиталом
Частичное или полное использование средств материнского капитала с целью покупки жилья обязывает выполнить ряд требований законодательства. Особенности затрагивают и формулирование сделок, и порядок ее исполнения.
Вдобавок закон выставляет перечень требований к приобретенному таким образом жилью. В частности, ряд позиций был высказан ВС РФ в обзоре, посвященном судебной практике по использованию материнского капитала.
В заключение
Перечислим кратко особенности продажи жилых помещений, обозначенные в 558 ГК:
- существенным условием считается перечисление прав третьих лиц на квартиру;
- без государственной регистрации договор не считается заключенным;
- иные особенности связаны с возрастом участников сделки или их дееспособностью.
Внесена поправка о регулировании сделок с жильем экономического класса федеральным законом, который пока еще не принят.