Земельные участки являются востребованным имуществом, применяемым для строительства объектов, ведения сельского хозяйства или иных целей. Они могут оформляться в аренду у частных владельцев или государства. При этом арендатор может предоставлять в субаренду земельный участок на определенных условиях. Для этого важно, чтобы непосредственный собственник был оповещен о составлении нового договора. Размер платы определяется непосредственным арендатором, но условия договора субаренды не должны противоречить требованиям, прописанным в арендном соглашении.
Стороны договора
При составлении договора субаренды земельного участка участниками являются арендатор и субарендатор. Наиболее часто они представлены крупными промышленными компаниями, но участниками сделки могут выступать даже частные лица.
Наиболее часто крупная компания берет у государства крупный участок земли в аренду. Он разбивается на несколько мелких площадей, которые далее по более высокой цене предоставляются в субаренду. Нередко причиной предоставления в субаренду земельного участка является уменьшение производственных мощностей или увеличение налогов у фирмы-арендатора.
Стороны сделки могут обладать разным правовым статусом. В качестве арендаторов могут выступать не только компании, но и ИП или вовсе частные лица. Не имеется ограничений в отношении гражданства людей или доли иностранного капитала в бюджете фирм.
Права и обязанностей сторон
Аренда и субаренда земельных участков – это схожие понятия, так как в любом случае определенная территория передается конкретному человеку или компании во временное пользование. Допускается указывать в договоре аренды возможность выкупить территорию. К особенностям предоставления в субаренду земельного участка относится:
- арендатор должен гарантировать владельцу земли, что передача участка производится в рамках закона и при правильном оформлении соглашения;
- собственник территории обязательно предупреждается о составлении контракта субаренды;
- арендатор не может предлагать субарендатору больше прав, чем имеется у него на основании основного арендного соглашения;
- не допускается вмешиваться в деятельность субарендатора, если он не нарушает требований законодательства;
- наличие договора субаренды никаким образом не аннулирует обязательства, имеющиеся по основному арендному контракту;
- арендатор может расторгать отношения с субарендатором на основании разных причин, например, если отсутствует в установленные сроки ежемесячная плата или осуществляется незаконное производство.
Все права и обязанности, возникающие у двух участников сделки, непременно прописываются в договоре субаренды. Он составляется с учетом положений, имеющихся в арендном контракте.
Причины досрочного расторжения отношений
Договор субаренды земельного участка расторгается по решению суда или мирным способом при наличии следующих оснований:
- систематически субарендатор нарушает требования ГК;
- не перечисляется своевременно плата за использование участка;
- на территории произошла серьезная авария;
- испорчена земля за счет разных стихийных бедствий;
- территория используется не по назначению;
- изымается объект для нужд государства.
Если имеются доказательства того, что субарендатор нарушил требования закона, то он дополнительно несет ответственность за свои действия. Для этого им уплачиваются соответствующие штрафы. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду только при предварительном оповещении о своих действиях владельца территории.
Предмет договора
При составлении соглашения особенно много внимания уделяется его предмету. Он представлен непосредственным участком земли. Договоры аренды земельного участка и субаренды земельного участка должны включать следующие сведения о земле:
- площадь передаваемого участка;
- точный адрес;
- кадастровый номер;
- список зданий, располагающихся на территории;
- наличие лесных дорог;
- перечисляются объекты незавершенного строительства;
- приводится наличие рядом гидротехнических построек, пожарных вышек, трубопроводов или иных элементов и строений.
Если арендатор передает в субаренду только некоторую часть надела, то эта информация включается в соглашение о субаренде. Дополнительно рекомендуется при передаче земли составлять акт приемки-передачи.
Образец договора субаренды земельного участка можно изучить ниже.
Нюансы для собственника земли
Владелец территории обязательно оповещается о том, что арендатор планирует передачу земельного участка в субаренду. Если основной арендный договор составляется на год, то требуется предварительно получить согласие от владельца на передачу земли субарендатору.
Срок субаренды земельного участка не может превышать срока, указанного в основном контракте. Если в аренду земля передается на значительный период, то территория может переходить в собственность арендатора, если арендодателем является государством. После этого арендатор самостоятельно определяет, на какое время передает свое имущество другим лицам во временное пользование.
Правила заключения контракта
При составлении соглашения рекомендуется пользоваться образцом договора субаренды земельного участка, чтобы не упустить важные моменты. Если срок оформления превышает один год, то документ обязательно регистрируется в Росреестре.
Соглашение является заключенным не с момента его подписания обоими участниками, а после внесения изменений в ЕГРН. Сдача земельного участка в субаренду обязательно фиксируется официальным документом. Именно с помощью этого соглашения регулируются отношения, возникающие между арендатором, собственником земли и субарендатором.
Какие включаются пункты?
При составлении договора субаренды части земельного участка обязательно включаются в документ сведения:
- реквизиты участников, поэтому указывается Ф. И. О., паспортные данные и адрес проживания граждан, а если одной стороной является компания, то включаются в соглашение ее реквизиты, полное наименование, юридический адрес, ИНН и другие сведения;
- точно прописывается адрес недвижимости, передаваемой во временное пользование;
- если передается только часть одной территории, то указывается ее точная площадь;
- определяется размер платы за использование участка земли;
- приводится порядок, на основании которого будут перечисляться средства арендодателю;
- указывается срок, на который составляется соглашение;
- приводятся основные права и обязанности, появляющиеся у участников договора после регистрации данного документа;
- указывается ответственность сторон;
- перечисляются основания для досрочного расторжения контракта.
Допускается пользоваться фиксированной стоимостью субаренды или плавающей, так как плата может зависеть от разных условий. Арендодатель должен следить, чтобы субарендатор пользовался территорией только на основании ее назначения, так как иначе незаконные действия могут привести к ухудшению почвы и уменьшению ценности территории.
Только при учете многочисленных правил можно составить правильное соглашение о субаренде земельного участка. Образец документа частот используется для правильного составления договора.
Какие требуются документы от арендатора?
Перед заключением соглашения арендатор должен доказать потенциальному субарендатору, что у него имеется право на составление такого договора. Для этого подготавливаются следующие документы:
- основной контракт, заключенный с непосредственным владельцем недвижимости, причем собственник может быть представлен частным лицом или государством;
- письменное разрешение владельца на предоставление участка в пользование третьим лицам;
- официальное письмо, полученное от собственника территории;
- паспорт арендатора;
- выписка из ЕГРН, содержащая сведения о размере участка и его непосредственном владельце;
- согласие супруги собственника на предоставление земли в аренду;
- если на территории имеются постройки, то запрашиваются выписки из ЕГРН на каждый объект.
Право субаренды земельного участка имеется как у частных лиц, так и у разных компаний. Граждане подготавливают для заключения контракта паспорт, а вот компания должна передать для изучения арендодателю учредительную документацию, свидетельство о регистрации, а также другие документы. В основном арендном договоре должен иметься специальный пункт, позволяющий арендатору передавать территорию в пользование другим лицам на основании соглашения субаренды.
Пошаговая инструкция процесса
Субаренда части земельного участка или полноценной территории оформляется в определенной последовательности действий. К ним относится:
- первоначально заключается арендный договор с владельцем территории;
- арендатор должен убедиться, что на основании содержания этого документа у него имеется право предоставлять территорию в пользование третьим лицам за любую плату;
- если документ составляется на срок, превышающий 1 год, то он обязательно регистрируется в Росреестре;
- производится поиск субарендаторов, готовых подписать соглашение на конкретных условиях;
- каждой стороной подготавливается необходимая документация для дальнейшего сотрудничества;
- между двумя участниками составляется договор, причем если размер территории является значительным или одной стороной является крупная компания, то целесообразно к этому процессу привлекать опытных юристов, чтобы они убедились в юридической чистоте сделки;
- если срок субаренды превышает 1 год, то документ обязательно регистрируется в ЕГРН;
- после истечения установленного срока любой контракт может продлеваться.
Регистрация соглашения об аренде или субаренды осуществляется максимально в течение 10 дней. После этого арендатор или субарендатор может пользоваться полученной территорией в целях, указанных в контракте.
Предоставление непосредственного надела в пользование желательно фиксировать путем составления передаточного акта. В нем указывается, когда именно была передана территория. В установленные сроки пользователь должен перечислять арендодателю средства, указанные в договоре. Если возникают просрочки, то это приводит к начислению штрафов, а также соглашение может быть расторгнуто досрочно.
На какой срок оформляется?
Срок, на который составляется договор субаренды, может значительно отличаться в разных ситуациях. Он зависит от срока, прописанного в основном арендном соглашении. Поэтому если государством была предоставлена земля на срок в 15 лет, то субаренда муниципального земельного участка не может оформляться на срок, превышающий 15 лет.
Если в соглашении указывается неправильный срок, то документ легко признается недействительным через суд.
Расходы при составлении договора
Предоставление земли в субаренду непременно сопровождается официальным заключением соглашения. При этом приходится уплачивать госпошлину за внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Цена зависит от того, кто выступает пользователем земли:
- физлица уплачивают 2 тыс. руб.;
- для компаний размер пошлины увеличивается до 22 тыс. руб.
Если в сделке участвует несколько граждан или предприятий, то размер пошлины увеличивается в зависимости от количества участников. Уплачивается пошлина за регистрацию, поэтому не имеет значения, сколько объектов передается в пользование. Госпошлина может уплачиваться с помощью отделений МФЦ или разных банкоматов. Дополнительно можно обратиться в любое отделение банка.
Какие могут возникать спорные ситуации?
Передача территории в субаренду является достаточно специфическим и сложным процессом. Это обусловлено тем, что для передачи объекта в пользование конкретному лицу составляется два отдельных соглашения, регистрируемых в ЕГРН. Поэтому нередко возникают разные спорные ситуации, для решения которых учитываются особенности:
- если пользователь не вносит в установленные сроки плату, то это становится основанием для начисления штрафов, причем размер неустойки может прописываться в непосредственном контракте;
- существенные отклонения от условий сделки приводят к досрочному расторжению соглашения;
- невозможно заключать контракт без предварительного составления проекта территории и межевания, так как в этом случае отсутствуют точные границы передающегося в пользование надела;
- межевание проводится только непосредственным владельцем территории;
- даже если будут составлены и подписаны все необходимые документы, сделка не будет заключенной до ее регистрации в Росреестре, поэтому субарендатор при отсутствии регистрации может не уплачивать средства по контракту, так как даже наличие подписанного передаточного акта не выступает основанием для перечисления платы;
- если пользователь земли заканчивает свою деятельность на участке до срока, указанного в договоре, это не является основанием для прекращения выплат, поэтому он должен точно следовать требованиям договора, а иначе он может столкнуться с необходимостью уплачивать принудительно крупные штрафы;
- если владелец надела постоянно поднимает размер платы, а при этом не выполняет свои обязанности, связанные с обслуживанием земли, то арендатор может подать в суд на арендодателя;
- если досрочно расторгается арендное соглашение, то это приводит к автоматическому расторжению договора субаренды.
Если каждый участник сделки будет следовать требованиям законодательства, то не будут возникать спорные моменты, приводящие к необходимости обращаться с исками в суд.
Риски участников процесса
Оформление территории в субаренду обладает некоторыми рисками для непосредственного пользователя. К ним относится:
- контракт заключается не с собственником территории, а с арендатором;
- если изначальное соглашение будет расторгнуто по разным причинам, то и договор субаренды потеряет юридическую силу;
- существует вероятность, что арендатор является мошенником, поэтому он может обмануть как субарендатора, так и непосредственного владельца территории;
- ограничивается срок, на который оформляется субаренда, тем периодом, на который заключен основной арендный договор.
Поэтому найти пользователей, готовых заключать такой договор, достаточно сложно. Обычно они выступают разными компаниями, пользующимися территориями для ведения предпринимательской деятельности.
Правила пролонгации
Продление срока действия договора субаренды допускается исключительно при условии, если увеличивается срок арендного соглашения. Поэтому первоначально арендатору придется решать вопросы с собственником относительно пролонгации. Только при положительном решении он предлагает субарендатору продолжить сотрудничество.
Если отказывается владелец земли заключать новый контракт, то посредник и пользователь земли лишаются права заключать сделки в отношении данной недвижимости.
Заключение
Субаренда земельного участка заключается в том, что арендатор самостоятельно передает землю другому пользователю за определенную плату. Для этого обязательно заключается официальное соглашение. Если срок его действия превышает один год, то фиксируется договоренность в ЕГРН.
При заключении такого договора возникают определенные нюансы и риски у каждого участника. Поэтому пользователи и владельцы территорий должны разбираться в требованиях законодательства, относящихся к использованию участков земли.