В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.
Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения. Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками. Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.
С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?
Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?
Основными среди них являются следующие:
- приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
- покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
- оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
- покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
- приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.
Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.
Ключевые особенности приобретения вторичного жилья
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.
Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:
- не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
- кто является собственником жилья;
- есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
- соответствие жилой площади технической документации;
- репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.
Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.
Проверка документов
Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.
К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:
- договор;
- завещание;
- документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
- документ, удостоверяющий право собственности;
- акт о приватизации жилья.
Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным. Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями. Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.
Проверка личности и документов продающей стороны
Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг. Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем. Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.
Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.
Проверка права собственности через реестры
Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.
Проверить это можно следующими способами:
- запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
- получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
- подать запрос в Государственный ипотечный реестр.
Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости. Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса. Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.
Предварительное заключение сделки
Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.
Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.
Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?
Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:
- договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
- продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
- реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
- сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
- оплата должна происходить в национальной валюте;
- обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
- на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.
Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.
Страхование вторичного жилья
Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.
Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:
- Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
- Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
- Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.
Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.
Процесс оформления покупки вторичного жилья
Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:
- Поиск привлекательного объекта недвижимости.
- Изучение подлинности документации.
- Проверка личности продавца.
- Оформление сделки и внесение аванса.
- Подготовка необходимого пакета документов.
- Подписание бумаг обеими сторонами.
- Регистрация нового владельца в государственном органе.
- Составление акта приема/передачи квартиры.
Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.
Льготы на приобретение вторичного жилья
В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.
Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:
- Жилье переходит в полную собственность семьи.
- Недвижимость находится на территории России.
- Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
- Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
- Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.
Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.
Заключение
Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски. Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.