Предприниматели в наше время активно осуществляют перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое. Рынок подобной недвижимости, пригодной для непроизводственного бизнеса, достаточно молод. Ему всего около 15 лет, но он динамичный и оживленный.
Данная статья поясняет сущность и детали процедуры обретения жилищем статуса нежилого помещения.
Выгоды перевода
Жилье, изменившее статус, обходится гораздо дешевле, чем аренда готового офиса. В Москве вблизи станций метро за бывшую двухкомнатную квартиру арендаторы платят 250 000 рублей в месяц. Предприниматель, оборудующий нежилое помещение в многоквартирном доме, оказывается в выигрыше в разы сравнительно с приобретшим коммерческую недвижимость. Цена последней в Москве, судя по текущим объявлениям, составляет от 350 тыс. рублей до 700 тыс. рублей за метр квадратный.
Обустраивая нежилое помещение в многоквартирном доме, предприниматели разумно инвестируют средства в основные фонды: мини-маркеты, различного рода офисы и т. д. Таким образом городская инфраструктура малого бизнеса получает существенное развитие.
Увеличение нежилого фонда за счет жилья предполагает значительную вариабельность расположения офисов и магазинов. Идеальное для этого помещение в многоквартирном доме - это квартира, находящаяся на первом этаже людной улицы в проходном месте.
Выгодным считается размещение вблизи инфраструктуры метрополитена, остановок общественного транспорта, различного рода учреждений. Цена апартаментов на первом этаже вблизи станций метро и т. д. порой в два раза превышает стоимость жилья этажами выше. В спальных же районах наоборот: цена первого уровня ниже на 10 %.
Часть предпринимателей осуществляют трансформацию для дальнейшей сдачи полученного нежилого помещения в аренду. Это выгодно. Посудите сами: за аренду двухкомнатной квартиры в Москве ее хозяин получает 40-50 тыс. рублей в месяц, а за эквивалентное ей по площади нежилое помещение – в 5-6 раз больше.
Условия успешного перевода
Порой изначально невозможен перевод квартиры в нежилое помещение. Осуществляющему его следует соблюсти условия для успешной сделки, оговоренные Жилищным кодексом РФ (статья 22):
- Предпочтительное расположение квартиры – на первом этаже. Если же она находится выше, ниже нее не должны находиться жилые квартиры.
- Жильцы выписаны из нее.
- Состояние дома не признано аварийным.
- Будущий собственник нежилого помещения в многоквартирном доме заручился согласием соседей. (Этот субъективный момент обязательно следует учесть, он нередко становится роковым для предпринимателей).
- Имеется архитектурная возможность оборудовать отдельный вход.
- Возможна перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.
- Квартира выводится из жилого фонда не для открытия производства, бани, общественного туалета, химчистки, похоронного бюро, пункта приема посуды, прочих объектов, не предусмотренных в жилых домах СНИПами.
Если в жилое помещение был подведен газ, его придется отводить. Действующей нормативной базой пользование газовыми приборами в нежилом помещении запрещено. Существенным плюсом окажется для будущего магазина наличие в жилом доме подвала. Его можно присоединить к переоборудуемой квартире легально в виде склада.
Препятствия для перевода
Напомним про «узкие места», с которыми сталкиваются, оборудуя нежилое помещение в многоквартирном доме. Большинство из них связано с трудностями в реализации отдельного изолированного дополнительного входа. Последний необходим для логистической развязки повседневного маршрута движения жильцов подъезда с потоками покупателей либо клиентов.
Жилищное законодательство России предусматривает обязательные градостроительные нормы и правила, которым должно соответствовать внедренное в многоквартирный дом нежилое помещение. Собственность долевого характера жильцов имеет отдельную правовую защиту, которую предприниматель также должен учесть.
Перевод жилого помещения в нежилое (в дальнейшем – Перевод) неприемлем:
- в случае совместности доступа к нему с доступами иных жильцов к своим жилым помещениям;
- при невозможности оборудования к нему отдельного входа;
- если потенциальное нежилое помещение в многоквартирном доме - часть помещения жилого;
- если оно используется как место постоянного проживания собственника либо любого иного гражданина;
- если на помещение имеют права какие-либо лица.
Учет интересов жильцов
Предприниматель, осуществляя перевод жилого помещения в нежилое, заручается письменными согласиями жильцов в случаях:
- Переоборудования конструкций ограждения.
- Занятия при оборудовании входа части территории.
- Обустройством вывески (рекламы).
Эти согласия оформляются протоколом собрания долевых собственников, при этом возможны нюансы. Достаточно спокойно жильцы реагируют на открытие у себя в доме аптеки или центра детского развития. Относительно толерантны они и в случае обустройства там магазина. А вот обустройство на первом этаже бара встретит с их стороны серьезное сопротивление. Совет жильцов дома вправе установить «неполюбившемуся» предприятию тарифы за коммунальные услуги, впятеро превышающие плату жильцов на аналогичные услуги.
Чтобы умиротворить соседей, предпринимателям приходится брать на себя социальное обременение: благоустройство территории или лифтов. Известен показательный факт: одна из стоматологических фирм, использующая несколько квартир на первом этаже, дабы решить конфликт, установила 20 % скидку на свои услуги жильцам дома.
Документы на перевод
Согласно Жилищному кодексу, Перевод осуществляется путем утверждения местным органом самоуправления. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме или же уполномоченный им предоставляет к рассмотрению органами местного самоуправления пакет документов:
- Заявление о Переводе.
- Техпаспорт помещения.
- Правоустанавливающие документы – подлинники или же их нотариальные копии.
- План поэтажный дома, где находится переводимое помещение.
- Проект перепланировки или переустройства переводимого помещения, в случае, если оно необходимо.
О согласовании проекта
Проект в обязательном порядке должен быть согласованным с определенными службами, в том числе и с ведомственными: Роспотребнадзором, городским самоуправлением, управлением (департаментом) архитектуры, пожнадзором МЧС, управляющей компанией.
В нем должен быть предусмотрен не только отдельный вход, но и внутреннее переоборудование, перепланировка бывшей квартиры под офис, реконструктивные работы, оборудование фасада. При этом не допускается сужение вентиляционных коробов.
Процедура рассмотрения
Получив от предпринимателя документы, органы местного самоуправления рассматривают их в полуторамесячный срок, принимая решение: утвердить перевод или же отказать в нем. Принятое решение в течение трех дней отсылают предпринимателю.
Оно является юридическим основанием для Перевода в случае, если не требуется перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме. В противном случае решение позволяет менять дизайн согласно проекту.
Реализация перепланировки подтверждается актом, подписанным приемочной комиссией от органа самоуправления. Этот акт и будет основанием Перевода для предпринимателя, меняющего дизайн.
Об отказе
Органы местного самоуправления оформляют отказ в Переводе в случаях:
- Непредоставления предпринимателем требуемого перечня документов.
- Нарушения существенных условий Перевода.
- Существенного отклонения фактических работ от параметров утвержденного проекта и согласованной документации.
- Несоответствия проекта нормам закона.
- Отсутствия протокола общего собрания жильцов дома.
- Несоблюдения параметров утвержденного проекта и согласованной документации.
Решение об отказе должно быть обоснованным и развернуто указывать на конкретные нарушенные нормативы Перевода. Заявитель его получает, или же оно высылается ему по почте в трехдневный срок. Предприниматель вправе его обжаловать в суде в течение трех месяцев.
Уже выданное разрешение может быть аннулировано при обращении соседей-жильцов в суд или же в органы местного самоуправления с жалобой.
Об оплате коммунальных услуг
Предприниматель оплачивает за нежилое помещение в многоквартирном доме коммунальные услуги по тарифам, предусмотренным для юридических лиц. При этом он вправе либо заключить договор с управляющей компанией, либо заключить договоры на коммунальное обслуживание с ресурсоснабжающими предприятиями и платить по ним.
В формуле при расчете сумм оплаты коммунальных услуг дома должна использоваться общая площадь всех его помещений (и жилых, и нежилых). В итог не входят площади общего пользования.
Погрешность возникает в случае, если в доме установлены приборы общедомового учета определенной услуги, а пользователями их числятся лишь квартиры. При этом владельцы нежилых помещений неоправданно перекладывают бремя на жильцов. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме должны быть адекватно учтены ресурсоснабжающими предприятиями и управляющими компаниями.
Дом из жилого – в нежилой
Если малый бизнес переводит не более чем квартиры из жилого фонда в нежилой, то для большого и среднего бизнеса не в диковинку и более масштабные операции. Например, перевод многоквартирного дома в нежилое помещение.
Рост бизнеса опережает темпы нежилого строительства, ему нередко не хватает существующих офисных центров. В таком случае жилые дома превращаются в них. Процедура эта расписана в ст. 22-24 кодекса Жилищного РФ.
Для перевода предприниматель обращается в местную администрацию или же в МФЦ с пакетом документов, включающим:
- Заявление на Перевод.
- Документы, удостоверяющие собственность.
- План дома.
- Проект, если необходима перепланировка.
В течение полутора месяцев по документам принимают решение. Однако этот Перевод неосуществим юридически, если дом построен на участке, выделенном под индивидуальное жилстроительство.
Операции с нежилой недвижимостью
Арендный договор нежилого помещения в многоквартирном доме либо договор о ее купле-продаже - такие документы легализуют основные операции с нежилой недвижимостью. При арендных отношениях стороны должны закрепить в договорном порядке следующие существеннее условия сделки:
- Четко указать объект, который передается в аренду.
- Определить сумму арендной платы и порядок ее индексации.
- Оговорить механизм амортизационных платежей.
- Порядок восстановления имущества, пребывающего в аренде.
- Установить условия его выкупа.
Доходы с квартир на первом этаже после их перевода в нежилую недвижимость возрастают в разы. Однако согласно последним документам Минфина расходы предпринимателей также могут резко вырасти. Например, тот же налог на имущество предполагается рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости. Судя по планам высшего финансового органа, ставка налога по нежилым помещениям превысит в пять раз ставку по жилым.
Заключение
Предприниматель, преобразующий квартиру первого этажа в нежилое помещение в многоквартирном доме, рискует понести неоправданные денежные расходы ввиду возможного отказа органами местного самоуправления. Однако игра стоит свеч: в итоге он получает основные фонды по выгодной цене, в разы меньшей, нежели покупка коммерческой недвижимости.
Однако такая процедура по времени занимает около полугода, что неминуемо несет вмененные издержки. Она также таит в себе возможные подводные камни: скрытые запрещающие обстоятельства, неадекватную реакцию соседей. Учитывая вышесказанное, предприниматели практикуют обращаться за услугами Перевода в специализированные юридические фирмы.