Рубрики
...

Что такое капитальный ремонт? Фонд капитального ремонта многоквартирных домов

Список платежей, который является обязательным для граждан РФ, неуклонно увеличивается. Подобным нововведением для жильцов многоквартирных домов стала плата за капитальный ремонт. Однако при этом возникли правомерные вопросы от тех, кто вынужден сократить на предъявленные суммы свой семейный бюджет. Они касаются многого, в том числе того, настолько ли оправданы данные целевые взносы.

История вопроса

В конце 2012 г. в Жилищный кодекс России были внесены некоторые изменения. Это поправки к документу, которые обязали владельцев жилых помещений участвовать в финансировании капитального ремонта их дома. Уже через два года подобную ежемесячную оплату ввели в большинстве регионов страны.

Насколько правомерна плата за капитальный ремонт? Данный вопрос активно обсуждали во многих инстанциях. С призывом разобраться в этих начинаниях к Мосгордуме обращался даже Патриарх Московский и всея Руси Кирилл. Занимался рассмотрением этого вопроса и Конституционный суд. Однако никакой неправомерности данного налога им установлено не было. Напротив, 12.04.2016 г. Конституционным судом было вынесено постановление о том, что взносы на капитальный ремонт жилья вовсе не противоречат основному закону государства.

Необходимость отчислений

Если провести анализ российского законодательства, то можно увидеть, что тема возмещения собственниками капитального ремонта не нова. В Жилищном и Гражданском кодексах она, пусть не прямо, но косвенно затрагивает степень ответственности собственника, касающуюся состояния жилья, и обязанность поддерживать его на должном уровне. Со вступлением вышеупомянутых поправок были открыты лишь новые перспективы, касающиеся капитального ремонта жилфонда. С этого момента внесение подобных взносов стало обязательным для всех. Причем отправляемые суммы стали максимально прозрачными, так как начали находить отражение в платежных квитанциях.

С принятием данного законодательного акта правительство уменьшило расходы из государственного бюджета на эти цели, а также принудило граждан к своевременной организации ремонтных работ.

Понятие капитального ремонта

До сих пор многие жильцы многоквартирных домов, получая квитанции на оплату коммунальных услуг, приходят в недоумение от графы «оплата капитального ремонта». Особенно тяжело понимание необходимости о внесении подобных денежных сумм дается тем, кто живет в новостройках.

что такое капитальный ремонтЧто такое капитальный ремонт? Согласно действующему законодательству, он представляет собой совокупность действий, направленных на приведение жилищного фонда в состояние, пригодное для проживания. Капитальный ремонт здания позволяет вывести из эксплуатации аварийное жилье.

Существуют определенные санитарные нормы, касающиеся строительных сооружений. Согласно им, необходимость в проведении капитального ремонта возникает тогда, когда износ здания составляет 30-70 %. Это касается сооружений на каменной основе. В деревянных домах, согласно этим санитарным нормам, капитальный ремонт должен быть осуществлен при 60 % их износа. Сроки годности всех конструкций устанавливаются на период не менее тридцати и не более восьмидесяти лет. По истечении данного времени здание может быть признано аварийным.

Необходимость в проведении работ

Каждый многоквартирный дом имеет свой технический паспорт. Он выдается зданию при введении его в эксплуатацию. В этом документе находят отражение все те конструктивные особенности, которыми обладает дом, а также указываются характеристики элементов крепления и даты заводского изготовления частей сооружения. Исходя из имеющихся данных, можно рассчитать срок годности каждой из составляющих сооружения.

капитальный ремонт кровли

То, что здание является аварийным, способна признать только соответствующая экспертиза, опирающаяся на посредничество суда. Такой дом подлежит либо реконструкции (при ее целесообразности), либо сносу. При этом жильцам государство обязано выдать равноценную по своим размерам жилую площадь.

Перечень проводимых работ

Что такое капитальный ремонт? Это работы, в список которых входит:

- частичная или полная реставрация дома, его фасадов и частей;
- ремонт подвальных помещений с частичной заменой фундамента;
- ремонт сантехнического оборудования;
- ремонт кровли;
- замена электрических систем, в том числе лифтов и лифтовых шахт.

Стоимость капитального ремонта, который предусматривается каждым из этих пунктов, различна, и рассчитывается согласно строительным сметам.

Реставрация фасадов

С течением времени проведение определенных работ по восстановлению наружных стен требуется даже самым надежным и качественным зданиям. Ведь фасад любого многоквартирного дома подвержен погодным воздействиям. Необходимость в поддержании в нормальном состоянии этой части здания производится в тех случаях, когда разрушение наружной облицовки произошло на тридцать и более процентов.

Что такое капитальный ремонт фасада? Это удаление прежнего слоя и нанесение на стены нового покрытия. Кроме того, капитальный ремонт здания с его внешней стороны представляет собой следующие мероприятия:

- замена стеклопакетов балконов и окон;
- утепление и последующая декоративная отделка стен;
- восстановление козырьков, расположенных над балконами и входами в здание;
- внешняя отделка и утепление балконов и лоджий;
- укрепление стен в лифтовых шахтах;
- обновление отмостки;
- замена пожарных лестниц;
- ремонт водостоков и прочих коммуникаций.

плата за капитальный ремонтКапитальный ремонт наружной части здания условно делят на три крупных этапа. Первым из них является подготовка. Она включает в себя полное снятие старых покрытий, устранение грибковых образований и прочих загрязнений, удаление трещин с обработкой швов, а также оштукатуривание фасада.

На втором этапе производится отделка. В нее входит нанесение нового покрывающего слоя, камня, керамической плитки, краски или иного декоративного материала. При этом должны восстанавливаться имеющиеся на фасаде архитектурные детали.

На третьем этапе производится замена различных функциональных элементов. Ими служат козырьки, декоративные витражи, водостоки и прочие части фасада.

Реставрация фундаментов

Эти работы могут включать в себя усиление грунтов, находящихся у основания дома. Проводятся они и по ремонту обмазочной и оклеечной изоляции фундаментных блоков, а также по устранению имеющих место локальных деформаций и дефектов.

Обновление инженерных коммуникаций

Когда проводится капитальный ремонт здания, данный этап является одним из самых сложных. Ведь он требует от исполнителей немалого мастерства. Допущенная ошибка при проектировании и дальнейшем монтаже инженерных систем нередко оборачивается не просто неудобством их эксплуатации, а и затратами на повторное проведение работ.

На этом этапе объекты капитального ремонта подвергаются ремонту или замене старой электропроводки. Обновляются также и системы водо- и теплоснабжения. Производится демонтаж старых труб, на место которых устанавливаются новые, выполненные из самых современных материалов. Это могут быть полипропиленовые или металлопластиковые трубы. Они достаточно просты в монтаже и надежны в эксплуатации. Производится замена радиаторов в местах общего пользования.

 капитальный ремонт помещенийКроме того, в инженерные коммуникации здания входят системы кондиционирования и вентиляции. При капитальном ремонте дома производится их замена или реконструкция с осуществлением контрольных испытаний и пусконаладки.

Что такое капитальный ремонт инженерных коммуникаций? Это работы, в числе которых находятся:

- в системе водоснабжения: замена стояков и ответвлений от них до первого крана, замена оснащения и оборудования пожарного водопровода, замена оборудования насосных установок и разводящих трубопроводов в техподполье;
- в системе водоотведения: замена выводящих труб и стояков, ответвлений до первых соединений и т.д.;
- в системе отопления: замена стояков до крана и регистров радиаторов в местах, предназначенных для общего пользования, запорной арматуры все системы отопления, теплообменника и оборудования, при наличии тепловых индивидуальных пунктов.

Кроме того, фонд капитального ремонта многоквартирных домов предусматривает использование необходимых сумм на замену:

- вводно-распределительных устройств;
- этажных распределительных щитов;
- электрического оборудования и электросетей для питания лифтов;
- сети, предназначенной для наружного освещения.

Капитальный ремонт помещений, предназначенных для размещения оборудования лифта, также входит в перечень проводимых мероприятий. Он включает в себя работы по приведению в нормальное состояние внутренних стен, а также конструкций устройств лифтовых шахт и машинных отделений.

Ремонт крыши

Данный вид работ может быть как текущим, так и капитальным. Отнесение его к той или иной категории напрямую зависит от того, насколько покрывной слой кровли пришел в негодность. Если это случилось на площади, составляющей не менее чем 40 %, то потребуются капитальные работы. Оценить это состояние может лишь специалист, который производит не только тщательный осмотр покрывного материала крыши, но и всего «пирога» лежащих на ней слоев. При определении достаточно большого количества изъянов проводится капитальный ремонт кровли.

стоимость капитального ремонтаКрыша венчает собой любое здание. При этом основная ее функция заключена в поддержании долговечности и сохранности конструкций дома, его перекрытий и стен.

Капитальный ремонт помещений потребуется осуществлять намного чаще, если крыша будет находиться в состоянии, требующим замены ее покрывного материала.

Все работы на кровле производятся, как правило, в теплое и сухое время года. Исключение составляют лишь аварийные ситуации. При плановых заменах покрывного слоя составляется график капитального ремонта. Это позволяет строго отслеживать все необходимые сроки, которые будут зависеть от объема работ. Кроме того, такой график, а также проект и составленная технологическая карта позволят избежать замачивания большой части крыши, так как согласно этим документам будет соблюдена очередность операций и их максимальное совмещение.

Капитальный ремонт кровли включает в себя:

- замену покрытий с одновременным устройством примыканий;
- приведение в нормальное состояние конструкций скатной кровли, предусматривающее полную или частичную замену стропильной системы;
- био- и огнезащиту деревянных деталей;
- устройство цементно-песчаной стяжки;
- замену утеплителя, уложенного на чердаке;
- установку новых колпачков на оголовках вентиляционных и дымовых труб;
- замену выходов на крышу, дверей и люков и т.д.

Жилые помещения

Что входит в капитальный ремонт муниципальной квартиры? Дело в том, что в перечень работ, которые проводятся в здании, включены только те, которые касаются общедомового имущества. Это говорит о том, что все находящееся в квартире жильцов является только их собственностью. Так, при смене водопроводных стояков они меняются лишь до вентиля. Далее все коммуникации считаются имуществом жильцов и ремонтируются только за счет их личных средств. Но стоит иметь в виду, что, согласно смете расходов, замене подлежат оконные стеклопакеты. Эти работы способствуют реконструкции фасадов, повышая одновременно комфортные условия в квартирах.

Куда производится оплата?

В какой фонд капитального ремонта многоквартирных домов собственники будут отчислять деньги, решается на общем собрании жильцов. Однако Министерство строительства РФ рекомендует всем открытие спецсчета, который будет принадлежать конкретному дому. Только в таком случае жильцы смогут проконтролировать сбор и расходование их средств. Однако порой собственники квартир никак не могут собраться вместе для решения этого вопроса. В таких случаях всю организационную часть государство возьмет на себя. Деньги будут перечислены на счет оператора, отвечающего за ремонт домов в конкретном регионе.

Однако передумать и принять иное решение можно всегда. Жильцы дома в любой момент могут заняться открытием собственного специального счета, а все уже перечисленные деньги на него будут переведены в обязательном порядке.

Кто является плательщиком?

Деньги в фонд капитального ремонта должны вносить все собственники, владеющие жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме. Причем это перечисление не зависит от того, в каком году было возведено здание. Счета на уплату получают как жильцы еще дореволюционных домов, так и те, кто поселился в новостройке.

От таких взносов освобождаются лишь владельцы квартир, расположенных в аварийных зданиях, и в тех, которые идут на реконструкцию или под снос. Не нужно отдавать деньги и тем, кто проживает согласно договору социального найма.

Что касается размеров подобной платы, то она устанавливается региональными властями. В Санкт-Петербурге, например, ежемесячные отчисления составляют 2,5 руб. за один квадратный метр. В Сочи это размер равен 5,3 руб. Власти Мурманска установили оплату в размере 6 руб. При этом сумма, по решению властей, может претерпевать ежегодные изменения. Кроме того, размер взносов на капремонт может повышаться исходя из типа дома и года его постройки. Так, в панельных домах, оборудованных лифтом, плата на капремонт выше, чем в кирпичных зданиях без лифта.

Существуют некоторые категории граждан, которые обладают льготами при отчислениях на капремонт. Они совпадают с теми, кто в меньшем объеме оплачивает за услуги ЖКХ. С 1.01 2016 г. к ним присоединились еще и одинокие пожилые люди, а также инвалиды и граждане старше 80 лет, проживающие в семьях, все члены которой являются неработающими пенсионерами. Субсидии от государства разрешено получать малообеспеченным гражданам.

Пойдут ли деньги по назначению?

Собственникам жилья должно быть понятно, что их дом вовсе не заканчивается квартирной дверью. Он включает в себя и крышу, и подъезд, и различные технические помещения. Все это является общим имуществом, которое периодически требует приведения его в необходимое для нормальной эксплуатации состояние.

фонд капитального ремонта многоквартирных домовКроме жильцов финансовую сторону капремонта контролируют казначейство и Госжилинспекция, региональная счетная палата и прокуратура. Каждый год такие счета подлежат аудиту, результаты которого можно увидеть в СМИ или в сети Интернет. При создании спецсчета дома денежные средства на нем будут дополнительно контролироваться банком. Помимо этого, в каждом из регионов имеются утвержденные предельные стоимости, касающиеся капитальных работ. Они позволят исключить злоупотребления данным счетом и не сделают кровлю или фасад неожиданно «золотыми».

Экстремальные ситуации

Стоит иметь в виду, что существует план капитального ремонта. Однако порой происходят аварии, спрогнозировать которые достаточно сложно. Иногда к разрушению дома могут привести чрезвычайные ситуации, имеющие природный или техногенный характер. Большинство из них являются причиной того, что зданию требуется проведение внепланового капитального ремонта.

Как решается вопрос в этом случае? При таких ситуациях капитальный ремонт не включается в план по реализации общей региональной программы. Его проводят без использования подобной процедуры и только в том объеме, который требуется для устранения последствий аварии.

объекты капитального ремонтаТакой ремонт производится на средства, находящиеся на счету регионального оператора. Это определено статьей 185 ЖК России.