Более 45 % граждан РФ сталкиваются с жилищной проблемой. Покупка недвижимости для многих семей недоступна из-за ее высокой стоимости, огромные процентные ставки по ипотечным программам также не позволяют решить вопрос, остается воспользоваться достаточно распространенной вследствие популярности услугой – арендовать жилое помещение.
К этому вопросу необходимо подойти серьезно, проанализировать рынок аренды, подобрать оптимальные условия, максимально устранить возможные риски. И только после этого можно подписывать договор аренды жилого помещения.
Подготовительный этап
Заключение договора аренды жилого помещения - это финальное действие всей проведенной работы. Каждый потенциальный арендатор на первоначальном этапе выбирает объект недвижимости (дом, квартиру, дачу), его месторасположение, подходящую инфраструктуру.
Следующим этапом является процесс сопоставления аналогичных вариантов по стоимости, условиям найма, срокам и т. д. Проверку юридической стороны будущей сделки лучше доверить профессионалу. Документы, которые подтверждают права собственника на недвижимость, согласие всех владельцев объекта и множество других нюансов необходимо тщательно изучить перед подписанием договора.
Аренда или наем
Правоотношения, возникающие между гражданами (физическими лицами), регулируются в РФ Гражданским Кодексом. Договор аренды жилого помещения с участием арендатора и арендодателя попадает под действие главы 35 ГК. При изучении указанной главы можно выделить несколько пунктов, обязательных для составления оптимальной формы документа.
Договор аренды в 90 % случаев заключается между физическими лицами, 10 % сделок проводятся с юридическими лицами. Предприятия имеют право предоставлять своим сотрудникам квартиры для временного проживания, при этом большинство не имеет в собственности жилого фонда. В этом случае практикуется наем помещений у физических лиц (владельцев квартиры, комнаты), а между собственником и юридическим лицом подписывается договор аренды жилого помещения.
Обязательным условием подписания документа является его государственная регистрация, которая выгодна обеим сторонам. Собственник (арендодатель) получает гарантии исполнения всех предъявляемых требований, организация (арендатор) имеет право на отражение соответствующих платежей в составе расходов. В законодательстве РФ на текущий момент договор аренды жилого помещения с физическим лицом, заключенный между гражданами, регламентируется как наем. Однако в повседневной жизни данные понятия тождественны.
Регистрация документа
Собственник (владелец) жилой площади, которая в текущий промежуток времени не используется, может сдать ее в аренду физическому лицу или предприятию с целью получения дополнительного дохода. В этом случае часто задается вопрос, является ли обязательной регистрация договора аренды жилого помещения. Однозначного ответа нет, необходимо учитывать все нюансы сделки.
При подписании договора между собственником (физическим лицом) и организацией (юридическим лицом) регистрация обязательна, это соответствует интересам обеих сторон. Договор найма (аренды) жилого помещения, подписанный гражданами, подлежит регистрации по обоюдному желанию либо при сроке действия более 11 месяцев.
Также не подлежат обязательной регистрации сделки, которые не подразумевают получение наймодателем дохода, т. е. договор безвозмездной аренды жилого помещения. Данный тип договоренностей возможен между родственниками или семьями, поддерживающими дружеские отношения. Процесс регистрации заключается во внесении соответствующих данных в ЕГРП (государственный реестр прав). Для этого одна из сторон предоставляет перечисленные документы:
- Заявление на регистрацию.
- Договор (заключенный) аренды жилого помещения (в двух экземплярах, если есть третий участник, то в трех).
- Квитанция (копия и подлинник) об оплате государственной пошлины.
- Экспликация жилого объекта недвижимости (паспорт, его предварительно заказывают в БТИ).
После этого договор аренды жилого помещения становится юридически правомочным. Хотя чаще всего сделка узаконивается нотариальным заверением или грамотно составленным типовым договором.
Договор аренды жилого помещения: образец
Обязательства сторон, возникающие в результате найма объекта недвижимости, необходимо закрепить в письменной форме. Составляется договор аренды жилого помещения, подписанный всеми участниками сделки, каждому из которых предоставляется экземпляр документа. На практике применяется несколько форм бланка, разработанных по единому стандарту. Обязательными пунктами документа являются:
- Информация об арендаторе и арендодателе.
- Сведения о предмете договора.
- Ответственность сторон (обязанности и права).
- Стоимость (цена) договора и порядок расчетов.
- Срок (период) действия.
- Расторжение договора аренды жилого помещения (порядок, причины, условия).
- Дополнительные условия.
- Подписи сторон.
Параграф 1
Наименование договора, номер, дата составления указываются в качестве первоначальной информации в любом варианте типовых бланков. Ниже следуют личные данные арендатора и арендодателя. Обязательными реквизитами в данном случае служат фамилия, имя, отчество, данные паспорта (серия, номер документа, кем и когда выдан), адрес прописки, номера контактных телефонов. Каждая сторона договора в дальнейшем тексте именуется соответственно правовой позиции - арендатор или арендодатель.
Параграф 2
Содержит информацию о предмете договора, т. е арендуемом объекте недвижимости. Указанный в параграфе 1 арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору помещение (указывается тип комната, дача, квартира, дом и т. д.), который расположен по адресу (город, район, улица, № дома, квартира). Далее следует описание объекта: подъезд, этаж, количество комнат, вся информация о предмете договора по желанию арендодателя.
В данном разделе также обязательно указывается документ, подтверждающий собственность на жилую недвижимость, который является основанием для сделки. В случае наличия нескольких владельцев последние перечисляются с перечнем разрешительных документов (доверенностей) на имя одного собственника, который выступает в качестве стороны договора. Перед подписанием документа необходимо подтвердить полномочия арендодателя и проверить подлинность предоставленных им данных. Сам предмет договора (жилая недвижимость) должен соответствовать назначению использования, поэтому предварительный просмотр арендатором объекта желателен.
Параграф 3
Обязанности и права каждой из сторон договора прописываются в полном объеме для гарантии безопасности сделки. Общие положения имеют следующий вид:
1. Обязанности арендатора:
1.1. В указанный срок и в оговоренной сумме производить все виды оплат, предусмотренных подписанным договором.
1.2. Эксплуатировать объект жилой недвижимости по его прямому назначению.
1.3. Обеспечивать доступ арендодателя к имуществу в установленные договором сроки и по объективной необходимости.
1.4. Своевременно сообщать собственнику обо всех неисправностях объекта недвижимости и переданного с ним имущества.
1.5. Все действия, связанные с переустройством (реконструкцией, модернизацией) объекта, проводить с письменного согласия собственника.
1.6. По истечении периода действия договора освободить арендуемый объект.
1.7. При нанесении ущерба объекту недвижимости или имуществу полностью возместить собственнику его стоимость.
2. Обязанности арендодателя:
2.1. Предоставить второй стороне в установленные сроки объект жилой недвижимости в состоянии, пригодном для эксплуатации (акт приема-передачи объекта должен быть подписан обеими сторонами, составлен в двух экземплярах и быть неотъемлемой частью всего договора).
2.2. Предоставить гарантии того, что помещение на текущий момент не находится в залоге, не является объектом судебного разбирательства, освобождено от претензий третьих лиц, не сдается в аренду другому арендатору.
3. Права арендодателя:
3.1. Собственник помещения вправе осуществлять контроль за использованием имущества. По согласованию с арендатором он имеет право посещать объект недвижимости оговоренное количество раз в определенное время.
В случае сдачи квартиры внаем с имуществом (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и т. д.) в акте передачи отражается количество единиц и их состояние на момент получения в пользование. Расторжение договора аренды жилого помещения происходит после количественной сверки всех указанных объектов, их состояние оценивается с учетом амортизации за время эксплуатации.
Параграф 4
Стоимость аренды недвижимости в договоре указывается по желанию сторон (как ежемесячная плата или общей суммой за весь период найма). Документ содержит указание на конкретную дату внесения очередной суммы. В зависимости от предварительной договоренности сторон сумма может быть фиксированной или изменяться в течение периода аренды.
В договоре прописываются обязательства по оплате услуг связи (Интернета), коммунальных услуг, также оговариваются сроки их внесения и порядок (через собственника или напрямую поставщикам). Некоторые виды договоров предполагают передачу арендодателю определенной гарантийной суммы, которая возвращается арендатору после истечения срока сделки за вычетом имеющейся на тот момент задолженности.
Параграф 5
Договор аренды жилого помещения может быть долгосрочным или краткосрочным. В зависимости от этого возникает необходимость его регистрации в государственных органах и налоговой инспекции. При сроке сделки от 1 до 11 месяцев она является краткосрочной, на период более года – долгосрочной. В параграфе 5 указывается дата начала и окончания договорных отношений, отдельным пунктом прописывается возможность пролонгации.
Параграф 6
Все прочие условия отражаются в пункте «дополнительные». В частности, оговаривается порядок решения споров и урегулирования разногласий между сторонами договора. Прописывается количество и название документов, являющихся частью данного документа, указывается порядок подписания дополнительных соглашений и т. д. Также в дополнительных условиях прописывается количество проживающих в помещении человек с указанием детей (в возрасте до 18 лет).
Параграф 7
Заключительным пунктом договора являются подписи сторон. Собственник помещения (или лицо, соответствующим образом уполномоченное), подписывает документ как арендодатель. Наниматель жилья расписывается в качестве арендатора. Аналогичным образом подписывается документ по передаче объекта недвижимости, после чего договор считается вступившим в законную силу.
Скачать бланк договора аренды жилого помещения