Многие люди сталкиваются с необходимостью сдать в аренду свое жилье или снять квартиру. Откровенно говоря, рискуют обе стороны. И мне доводилось побывать и в роли квартиросъемщика, и в роли арендодателя. Дело это хлопотное, но, к счастью, при правильной подготовке и знании некоторых ключевых моментов минимизировать риски реально.
Чего хочет арендодатель? Ему важно, чтобы имущество не пострадало, а оплата поступала в срок. При этом желательно наладить дружественные, но не слишком тесные отношения с жильцами. Разумеется, важно, чтобы квартиранты не доставляли неудобств соседям и не нарушали общественный порядок. И хотя сделка аренды сопровождается подписанием контракта, на практике может возникнуть множество нюансов.
Итак, как подготовить квартиру к аренде, где найти хороших квартирантов и какие нюансы учесть?
Ревизия и ремонт
Конечно, если вы планируете запросить максимальную цену, придется вложиться в ремонт, купить новую мебель и текстиль. Но если подобные расходы и хлопоты в ваши планы не входят, ограничьтесь генеральной уборкой и мелким ремонтом.
Прежде чем пускать потенциальных жильцов на просмотр жилища? приведите его в надлежащий вид. Проверьте, как работает техника, тщательно осмотрите трубы, смесители, сливной бачок, душ. Особое внимание уделите системе вентиляции и газовой плите (это стоит доверить специалисту). Отремонтируйте все, что нуждается в починке, – самостоятельно или с помощью профессионалов.
Постарайтесь вывезти все свои вещи, такие как книги, старую одежду, банки для консервации, ненужную технику, и все то, что не пригодится жильцам, но украдет полезное место. Освободите шкафы, ящики, стеллажи, антресоли. Не забывайте о лоджии и балконе.
Просторная квартира с минимальным набором необходимой мебели – это куда более привлекательный вариант, чем захламленный «бабушкин домик».
Если мебель слишком ветхая, избавьтесь от нее. Сдать квартиру без мебели реально, ведь многие семьи предпочитают именно такой вариант. Это лучше, чем предлагать людям спать на сломанном диване и пользоваться шкафом с оторванными дверцами.
Фото и описание
Обязательно сделайте красивые фотографии вашего жилища. Приукрашать реальность ни в коем случае не стоит, и единственное, что можно поправить в «Фотошопе», – это баланс света.
На фотографиях обязательно должны быть жилые комнаты, кухня, санузел, балкон. Старайтесь снимать помещение так, чтобы бытовая техника (стиральная машина, кондиционер, холодильник, плита), которая будет предоставлена жильцам, попала в кадр.
Сделайте дополнительные фото, и это повысит привлекательность и информативность объявления. Сфотографируйте панораму из окна, лестничный пролет, общий вид двора и дома.
Стоит ли привлекать риелторов
Есть два вида сотрудничества с агентствами:
- Арендодатель предоставляет агенту информацию, документацию, фото квартиры и свое согласие на сдачу жилья. Агент подбирает клиента, согласовывает время просмотра, присутствует на просмотре, составляет договор и регистрирует сделку. Обычно комиссия в этом случае составляет от 50 до 100 % от месячной стоимости аренды, и оплачивает ее арендатор.
- Арендодатель и арендатор сами находят друг друга, а агент лишь заверяет сделку. В этом случае комиссия обычно не превышает 10-15 % от стоимости.
Определитесь, какой путь удобен лично вам. Если вы хотите доверить дело агентству, это может занять немного больше времени, но избавит вас от многих хлопот. Если же вам нравится лично контролировать дело, придется приложить немного больше усилий.
Объявление
Те, кто не хочет привлекать агентство, обычно размещают объявления на сайтах. Охватите максимум аудитории, не ограничивайтесь одним Avito. Опубликуйте объявление в группах своего города и района в соцсетях, а также в тематических пабликах, посвященных аренде недвижимости. Кстати, на этих же ресурсах вы можете сориентироваться относительно цены.
Не скидывайте со счетов и «сарафанное радио». Расскажите родственникам, друзьям и коллегам по работе о том, что сдаете жилье. Возможно, желающие найдутся очень быстро, да еще и по рекомендации кого-то из знакомых.
Укажите количество комнат, этаж, площадь и состояние квартиры; перечислите технику и мебель, добавьте информацию о количестве спальных мест. Упомяните о дополнительных бытовых предметах, если они есть, таких как утюг, вентилятор, посуда, постельное белье. Напишите, есть ли домофон, охрана, парковочные места.
Уделить внимание стоит расположению дома. Напишите об инфраструктуре: есть ли неподалеку школы и детские сады, больницы, станции метро, крупные магазины, парки. Не забудьте указать и те особенности, которые могут быть квартирантам не по душе, например, близость к аэропорту или автостраду под окнами. Не бойтесь, что это понизит привлекательность объявления: если цена адекватная, клиент найдется.
Квартиранты
Бытует мнение, что некоторым категориям граждан снять жилье проблематично. Но не стоит забывать о том, что все люди разные.
Если вы хотите сдать жилье быстрее, не будьте слишком критичны. Студенты, семьи с маленькими детьми, одинокие холостяки и любители животных могут быть чистоплотными и ответственными. Кстати, указав в объявлении, что вы не возражаете против домашних питомцев, вы значительно расширите свою целевую аудиторию, ведь многие арендодатели против животных, причем в большинстве случаев совершенно напрасно.
По большому счету, при первом знакомстве сложно предположить, насколько аккуратен человек. Но при разговоре вы поймете, удастся ли вам сработаться. Попросите у потенциальных арендаторов четко указать, сколько человек будет проживать в квартире. Предупредите, что вы против шума и беспорядков.
Договор
Если вы распечатаете на принтере два экземпляра типового договора аренды и вместе с арендаторами подпишете их, никакой юридической силы сделка иметь не будет. Даже если на договоре стоит мокрая печать агентства.
Чтобы ваша сделка имела юридическую силу, регистрировать ее нужно у нотариуса. За это придется заплатить небольшую комиссию, а в дальнейшем вы будете платить налог. Но в случае порчи имущества или возникновения проблем договор будет вашей страховкой. Если дело примет серьезный оборот (всякое бывает), нотариально заверенный договор может даже пригодиться в суде. Именно такой вариант заключения сделки считается законным.
Контроль
Раз в месяц, хотя бы первое время, наведывайтесь к квартирантам. Обсудите это заранее, объясните, что не собираетесь вмешиваться с их жизнь, а лишь хотите держать ситуацию под контролем. Оставьте свой номер на случай любых внештатных ситуаций.
Есть смысл оставить контакты и кому-нибудь из соседей, кто мог бы осуществлять ненавязчивый контроль. Но важно, чтобы соседи не проявляли излишнего рвения. В качестве примера напоследок вспомню одну историю, которая произошла со мной: добрая старушка-соседка позвонила мне и сказала, что «квартиранты вывозят хозяйские вещи». Оказалось, что молодые супруги, которым я сдавала квартиру, перед праздником просто решили отвезти в химчистку ковер на такси.
