Ипотека - простой и быстрый способ получить в собственность жилье. Газета "Ведомости" приводит статистику: в 2021 году банки побили рекорд, выдав 6 триллионов рублей ипотечных кредитов. Заемщиков ждут хорошие новости: им могут разрешить продавать ипотечные квартиры самостоятельно.
Приятные изменения
Вице-спикер Госдумы Ирина Яровая внесла на рассмотрение законопроект, который позволяет упростить жизнь обладателям ипотеки. Согласно тексту документа, россиянам планируют разрешить самостоятельно продавать квартиры, находящиеся в залоге у банка. Пока возможность продажи ипотечного жилья реализуется через публичные торги или аукцион по цене гораздо ниже рыночной.
Новая схема позволит ипотечникам напрямую искать покупателей, совершать сделку купли-продажи, а потом погашать кредит, не теряя в деньгах. В этом случае в банк-кредитор подается заявление, а все процедуры по продаже необходимо завершить в течение полугода.
Небольшие риски
Михаил Матовников, главный аналитик Сбербанка, рассказал на "Ипотечном марафоне" о схемах, позволяющих продать ипотечное жилье. По данным эксперта, с продажей залоговых квартир сталкивается каждый 20-й заемщик. Распространенная ситуация: хочется переехать и купить квартиру побольше, продав нынешнее жилье, по которому еще не доплачена ипотека. Самый простой вариант в этом случае - снять обременение с жилья, чтобы не отпугнуть покупателей. Заемщики с небольшим остатком долга просто берут потребительский кредит и погашают свою ипотеку.
Это позволяет быстрее найти покупателей, так как квартира будет уже не в залоге. Единственный риск - переплата процентов по кредиту, пока идет поиск покупателей и оформляется сделка. Еще один способ - получение продавцом аванса, равного сумме остатка долга по ипотеке. Этот вариант подойдет тем покупателям, у которых есть наличные. Заемщик закрывает ипотеку, снимает обременение и совершает сделку по продаже недвижимости. Матовников предупреждает: эта схема несет риски для покупателя, так как продавец может потратить аванс не по назначению. Такой вариант возможен только при высоком уровне доверия между сторонами.
Банк поможет
Еще несколько вариантов продажи ипотечного жилья подразумевают участие банка в качестве посредника. Если покупатель собирается оформлять ипотечный кредит в том же банке, где находится в залоге приобретаемое жилье, то всю сложную работу берет на себя кредитная организация. В итоге ипотечное жилье просто будет передано от продавца к покупателю через банк. "В этом случае рисков нет ни у одной из сторон сделки", - сообщает Матовников.
Ситуация осложняется, если покупатель оформляет ипотечный кредит в одном банке, а ипотека заемщика и жилье в залоге у другой кредитной организации. "Схема, где два банка договорились, теоретически возможна, но на практике не реализуется", - считает эксперт. В этом случае продавец квартиры рефинансирует ипотеку в банке, где оформляет кредит покупатель: так и первая ипотека и жилье находятся под контролем одной кредитной организации. Из-за сложности схемы переплата может достичь несколько десятков тысяч рублей. Но практически не несет в себе рисков и позволяет быстро реализовать жилье в залоге.
