Один из перспективных видов инвестирования и предпринимательства — это недвижимость как бизнес. Первоначальные вложения могут привести к значительной прибыли, которая может составить от 10 до 20% от стоимости недвижимости с одной продажи. Если вы задумываетесь о том, как правильно начать бизнес на недвижимости в 2023 году, мы расскажем вам об этом подробнее.
Существует несколько способов создания бизнеса в области недвижимости, в зависимости от того, какая стратегия подходит конкретно вам:
- получение единовременной прибыли от недвижимости;
- получение пассивного дохода от недвижимости.
Кому подходит заработок на недвижимости
Недвижимость является одним из самых затратных объектов для инвестирования. В небольших городах на торгах можно приобрести помещения, комнаты или квартиры за 100-300 тысяч рублей, а цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.
Хотя можно использовать заемные средства, это приведет к получению меньшей прибыли и потребует перепродажи объекта в кратчайшие сроки, чтобы выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.
Для начала бизнеса в сфере недвижимости вам нужно научиться участвовать в торгах по банкротству, анализировать рынок и конкретные лоты, чтобы рассчитать цену покупки и выявлять ликвидные объекты с небольшой конкуренцией. Если у вас нет начального капитала, вы можете использовать формулу Доктора Ватсона, чтобы привлечь инвестора или найти покупателя, а затем покупать объекты недвижимости на торгах на его средства. Схемы и алгоритмы анализа помогут вам выбирать "золотые" лоты, даже если вы новичок в этой сфере.
Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей
Один из распространенных методов в жилищной недвижимости - это приобретение объекта на стадии строительства, а затем его продажа после ввода в эксплуатацию. В теории приобретение квартиры на ранних стадиях строительства может сэкономить до трети ее рыночной стоимости, после чего можно найти покупателя на готовое жилье, хотя бы в черновой отделке. Это может быть выгодным решением.
Однако на практике нужно быть полностью уверенным в надежности застройщика, а также учесть ликвидность квартиры. Кроме того, необходимо быть готовым вложить свой капитал в строительство на несколько лет.
Перепродажа вторичной недвижимости
Здесь есть два варианта:
- Продать купленную недвижимость по цене ниже рыночной. Однако, если вы ищете объект на торгах, не стоит ожидать слишком большого снижения цены, так как другие участники могут купить лот быстрее вас.
- Повысить привлекательность и доходность объекта. Этот вариант наиболее подходит для коммерческой недвижимости. Путем перепланировки большого помещения можно создать несколько меньших, которые можно продавать или сдавать в аренду. Если речь идет о жилой недвижимости, то для разделения большого помещения на несколько меньших необходимо обеспечить каждое из них условиями для комфортного проживания.
Флиппинг
Инвесторы на вторичном рынке также используют стратегию флиппинга (от английского глагола to flip - "переворачивать"), которая заключается в покупке и быстрой перепродаже недвижимости с целью получения прибыли. Обычно инвесторы покупают квартиры, нуждающиеся в косметическом ремонте, со скидкой и после их восстановления сразу же перепродают по более высокой цене.
Ключевым фактором в этой стратегии является скорость продажи. Ремонт должен быть завершен за два-три месяца, чтобы снизить риск корректировки цен и затраты на коммунальные услуги. Такая сделка может принести прибыль примерно в размере 10-15% от первоначально вложенной в покупку квартиры суммы.
Флиппинг ипотечных объектов недвижимости
Флиппинг также применяется на рынке ипотечных кредитов. Если покупатель может внести первоначальный взнос и провести косметический ремонт, то при быстрой перепродаже он может закрыть ипотечный кредит за счет полученных от продажи средств и заработать прибыль в размере около 15%. Однако необходимо учитывать, что владелец будет платить ипотечный кредит до момента перепродажи.
Квартира в доме под реновацию
Еще один способ заработка на вторичном рынке - это приобретение квартиры в доме, что попадает под программу реновации, особенно если переселение жильцов таких жилищ планируется в самые ближайшие годы. Это выгодное приобретение как для личного использования, так и для последующей перепродажи.
Однако в настоящее время в Москве более реально приобрести квартиры в домах, снос которых запланирован лишь на третьей стадии реновации. Хотя здесь потребуется некоторое время ожидания, продажа квартиры, полученной в рамках программы реновации, может принести прибыль около 15%. Многие владельцы квартир в этот период сдают свою недвижимость в аренду и также получают доход.
Новый дом, построенный в рамках программы реновации, имеет среднюю стоимость 322,7 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как дома, которые будут снесены, оцениваются в 272 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, владельцы недвижимости, переехавшие в новые дома, выигрывают около пятой части стоимости квадратного метра.
Заработок на проблемных квартирах
Есть еще один способ заработка на недвижимости - это покупка проблемных квартир со скидкой. Например, когда нужно выселить жильцов в соответствии с решением суда. Инвестиции в такую недвижимость связаны с высокими рисками, так как процесс выполнения всех законодательных процедур может занять много времени. Несмотря на это, покупатели продолжают проявлять интерес к таким предложениям, и размер скидок сократился с 20 до 10-15%. При благоприятном стечении обстоятельств продавец может заработать около 10% прибыли от первоначальной стоимости приобретения.
Какие квартиры стоит покупать
Для новичков в сфере недвижимости рекомендуется начинать с одно- и двухкомнатных квартир, так как они имеют наибольший спрос на рынке.
Главное правило заключается в том, чтобы не бояться покупать квартиры в неидеальном виде, но при этом необходимо обратить внимание на то, что несущие конструкции объекта должны быть в хорошем состоянии, включая фундамент здания, наружные и внутренние стены, а также перекрытия.
Если же квартира нуждается в ремонте и содержит мусор от предыдущих владельцев, это может значительно снизить ее цену на аукционе и не привлечь других участников торгов. Однако затраты на ремонт с лихвой окупятся в результате последующей продажи объекта.
