Рубрики

Три ошибки при покупке жилья, мешающие разбогатеть даже при хороших доходах

Недвижимость, принадлежащая человеку, может сильно повлиять на его способность создавать богатство. По словам исследователя, который изучил 10 000 миллионеров, есть три ипотечные ловушки, попадая в которые, владельцы могут разрушить свои шансы разбогатеть.

Как проходило исследование

Выбор дома, который человек может себе позволить, является одним из самых важных правил построения богатства. Сделав ошибку во время процесса покупки жилья, можно повлиять на его способность накапливать богатство в будущем.

Это важная находка для тех, кто изучает богатых людей. Крис Хоган, автор книги «Повседневные миллионеры: как обычные люди создали необычайное богатство и как вы можете тоже», изучал 10 000 американских состоятельных граждан в течение семи месяцев с исследовательской группой Дэйва Рэмси. В его выборку попали лица с собственным капиталом не менее одного миллиона долларов.

По словам Хогана, есть три ошибки, связанные с ипотекой, которые могут уничтожить шансы человека стать миллионером. Богатым людям, опыт которых он изучал, удалось избежать этих ошибок. Поэтому вместе с солидными доходами и хорошими привычками к бережливости, это помогло им создать богатство.

Использование ипотеки дольше, чем необходимо

Хоган пишет, что если человек хочет знать, почему большинство людей не становятся миллионерами, то ему следует внимательно посмотреть на 30-летнюю ипотеку. Люди выбрасывают десятки, а то и сотни тысяч долларов по этим кредитам, не останавливаясь, чтобы посчитать. По данным Freddie Mac, около 90% покупателей жилья в США выбирают именно 30-летнюю ипотеку.

Хотя уровень дохода и структура расходов также способствуют тому, чтобы кто-то стал миллионером, исследование Хогана показало, что состоятельный человек покупает свой дом за 11 лет, и 67% изученных им людей живут в домах с погашенной ипотекой. Это помещает дом миллионера полностью в колонку активов их собственного капитала и стирает их самый большой долг из колонки пассивов.

Хоган сравнил 30-летнюю ипотеку на 225 000 долларов с 15-летней на эту же сумму, каждая с фиксированной процентной ставкой 4%. Он обнаружил, что если человек может позволить себе более высокие ежемесячные платежи по 15-летней ипотеке, то можно сэкономить более 87 000 долларов и жить в собственном доме уже через несколько лет.

Налоговые льготы

По словам Хогана, человек имеет возможность списать проценты по ипотечным кредитам в своей налоговой декларации, однако это того не стоит.

Заемщик в полной мере может воспользоваться налоговым вычетом, если у него есть ипотека, но не следует использовать его в качестве предлога, чтобы брать кредит на больший срок, чем необходимо.

Хоган приводит в книге пример ипотеки на 200 000 долларов с 5% процентной ставкой. По его словам, это 10 000 долларов, выплачиваемых ежегодно в виде процентов, которые человек может вычесть из своего налогооблагаемого дохода.

Хотя точка зрения Хогана остается неизменной, он не учитывает новые законы, принятые в конце 2017 года, которые изменили федеральные налоговые рамки. 25-процентной налоговой шкалы больше не существует. Кроме того, увеличился стандартный вычет до 12 000 долларов для одиноких заявителей и 24 000 долларов - для женатых.

Это означает, что в соответствии с новым налоговым законодательством состоящие в браке домовладельцы, которые заплатили менее 24 000 долларов США по ипотечным кредитам за год, могут сэкономить больше денег, выбрав требование стандартного вычета, вместо того чтобы классифицировать свои налоги и требовать вычета по ипотечным процентам.

Взятие кредитной линии на собственный капитал

Кредитная линия домашнего капитала (HELOC) - это возобновляемый кредит (как и кредитная карта), подкрепленный стоимостью дома заемщика. В течение фиксированного периода времени линия доступна заемщику, который затем может возобновить ее или погасить остаток по истечении срока.

Хоган не является сторонником HELOC. Его исследование показало, что 63% миллионеров никогда не брали кредитную линию.

Хоган уверен, что это вторая ипотека, привязанная к дебетовой карте с легким доступом, которая позволяет человеку избавиться от собственных средств за один отпуск или модернизацию кухни за один раз. Для этого нужны две невероятно глупые идеи - вторая ипотека и кредитная карта - и они объединяются в одну разрушительную возможность саботировать финансовую независимость.

Согласно исследованию, можно сделать вывод, что лучше брать ипотеку на более короткий период. Так как это сэкономит средства, которые необходимо было бы заплатить по процентам. Этот вариант все равно выгоднее, даже несмотря на некоторые налоговые льготы.

А как считаете вы?