Став владельцем недвижимости, можно получить весомый поток пассивного дохода, но для этого потребуется вложить много сил и труда, а также значительную сумму для покупки недвижимости, ремонта и административных нужд. Попробуем разобраться, стоит ли доход, полученный от арендаторов, вложенного времени, сил и денег домовладельцев?
Те, кто регулярно посещает тематические сайты и блоги о личных финансах, ознакомились с преимуществами пассивного дохода, позволяющего выйти на пенсию на пару-тройку десятилетий раньше, стать финансово независимым и обеспеченным человеком.
Что такое пассивный доход?
Investopedia дает следующее определение понятию «пассивный доход» — доход, который физическое лицо получает от аренды имущества, товарищества с ограниченной ответственностью или другого предприятия, в деятельности которого он не принимает активного участия.
В дополнение к арендуемой у собственника третьими лицами недвижимости к типичным источникам пассивного дохода относятся деньги, полученные от инвестиций:
- во взаимные фонды;
- в акции, выплачивающие дивиденды;
- в инвестиционные трасты недвижимости (REITs);
- в ценные бумаги, обеспеченные активами.
Нетрадиционные источники пассивного дохода включают в себя доходы:
- от авторских прав;
- патентов;
- лицензий;
- роялти.
Рождение интернета также создало поколение предпринимателей, прокладывающих собственный путь к пассивному доходу через интернет посредством ведения блога или собственного сайта (страницы).
Другими словами, пассивный доход противоположен активному. Деньги, которые граждане зарабатывают с 9 до 17, не считаются пассивным доходом, как и подработки, или дополнительные заработки, или гаражные распродажи. Реальный пассивный доход зарабатывается во сне и независимо от того, сколько усилий в него вкладывается. Поэтому идея пассивного дохода по-прежнему так популярна.
Современное состояние рынка аренды жилья
Одним из популярных способов получения пассивного дохода является покупка (или финансирование) приносящей доход арендной недвижимости и превращение ее собственника в арендодателя. Согласно недавнему исследованию Объединенного центра жилищных исследований при Гарвардском университете, сейчас для него наиболее подходящее время. По данным исследователей из Гарварда, доля домохозяйств, арендующих жилье, выросло с 31% в 2004 году до 35% в 2012-м. Это, на первый взгляд, не столь большой всплеск, но если учесть, что он относится ко всему населению США, и видеть перспективу, то, по данным тех же исследователей, общее число домохозяйств, арендующих недвижимость, превысило 43 миллиона в 2013 году.
Исследователи обусловливают рост количества арендаторов конвергенцией (сближением) факторов: рекордным числом потерь права выкупа недвижимости в 2008 году и экономическими проблемами, вызванными Великой рецессией. Однако эти факты также указывают и на преимущества, которые делают аренду столь популярной.
Некоторые плюсы аренды, названные в исследовании:
- большая мобильность;
- защита от колебаний на рынке жилья;
- свобода от обслуживания и ремонта.
Поэтому аренда стала идеальным вариантом для многих. Последние отчеты показывают, что арендная плата во многих частях страны ввиду роста спроса на арендуемые объекты недвижимости возросла настолько, что для семей среднего достатка стала вовсе не доступной. И хотя для желающих арендовать жилье это плохая новость, для арендодателей рост ренты — сбывшаяся мечта.
Опыт в роли арендодателя
Мысль о том, чтобы стать домовладельцем, может показаться заманчивой, но реальность не так гламурна, как кажется на первый взгляд, и по сути этот заработок не так пассивен, как утверждает Investopedia и другие источники. Автор статьи, будучи арендодателем двух одноэтажных домов в течение 10 лет, утверждает, что доход, им заработанный, не был легким. За ним стоял огромный вклад времени, сил и труда.
А именно:
- Много времени было потрачено на покраску, уборку и приведение объекта недвижимости в соответствие со стандартами, являющимися также конкурентными преимуществами.
- Значительная часть сил тратилась на организацию встреч по поводу ремонта и реконструкции зданий.
- Пришлось столкнуться с рядом случайных проблем в виде просроченных арендных платежей, враждующих соседей и тайных домашних животных.
- Однажды даже был полностью разрушен дом: были разбиты окна, отсутствовали двери, был заляпан пол и ковер, а помещения приведены в негодность для проживания.
Использование пассивного дохода для досрочного выхода на пенсию и финансовой независимости
С другой стороны, труд и денежные вложения в оба здания должны окупиться за 12 лет. К тому времени домовладельцу будет 46 лет, и он выйдет на финишную прямую личного пути к преждевременной обеспеченной пенсии. Поскольку к этому времени у арендодателя будет 2 детей, достигших возраста абитуриента, то доход от аренды планируется тратить на оплату их образования в колледже или вузе.
После этого объекты недвижимости останутся в собственности у владельца, а доход от их сдачи в аренду будет использоваться в качестве дополнительного дохода к пенсионным выплатам или зарплате. Сейчас оба объекта сдаются за 1800 $ в месяц лишь потому, что домовладелец обещал не повышать арендную плату жильцам. Но как только они съедут, дома будут сдаваться уже за 2200 $ в месяц.
Что нужно для того, чтобы стать арендодателем?
Поскольку рынки недвижимости сильно отличаются в различных регионах страны, нужно обладать обширными знаниями. А чтобы приобрести доходные апартаменты для обеспечения стабильного пассивного потока доходов, нужно учитывать следующее:
- Потребуется масса свободной наличности, поскольку банки за последнее десятилетие ужесточили требования к клиентам, берущим недвижимость в ипотеку. Как правило, не менее 20 % от стоимости жилья единоразово перечисляется покупателями в качестве первоначального взноса, иначе кредитная организация не позволит им стать домовладельцами.
- Высокие и многочисленные риски. Владение арендной собственностью всегда сопровождается не только доходом, но и рисками, включающими следующие: невыплаты, повреждения имущества, длительный период отсутствия спроса на аренду жилья. Поэтому нужно надеяться на лучшее, но готовиться к худшему.
- Прежде чем вступить в игру, следует потратить время на исследование рынка недвижимости в регионе приобретения планируемого объекта недвижимости; получить представление о текущих и прошедших тенденциях в арендной плате и уровне вознаграждения менеджеров по недвижимости, берущих на себя часть работы по поиску платежеспособных арендаторов, подходящих под требования домовладельца.
Вывод
Быть арендодателем — посильная задача не для всех. Но если целью является досрочный выход на пенсию, деньги на колледж для отпрысков или финансовая независимость, то есть смысл попробовать.
