Класс здания - важный показатель, определяющий качество, стоимость, комфорт и безопасность любого строения. Давайте разберемся в тонкостях классификации и выберем оптимальный вариант для своих целей.
1. Понятие класса здания и его значение
Класс здания - это комплексный показатель, определяющий качество и потребительские характеристики любого строения в соответствии с принятыми стандартами. Классификация помогает оценить такие аспекты, как:
- Стоимость аренды или покупки недвижимости
- Комфорт и безопасность пребывания людей
- Возможности реконструкции и перепланировки
- Престижность и имидж здания
- Другие характеристики
То есть класс здания напрямую влияет как на бизнес, решившийся арендовать или купить помещение, так и на людей, которые будут в нем работать.
2. Основные критерии классификации
Чтобы определить класс того или иного здания, оценивают следующие основные параметры:
- Местоположение и транспортная доступность
- Возраст и техническое состояние здания
- Архитектура и планировочные решения
- Инженерные системы и инфраструктура
- Уровень отделки помещений
- Безопасность и управление зданием
Рассмотрим эти критерии подробнее:
2.1. Местоположение и транспорт
Привлекательное месторасположение с хорошей транспортной доступностью - обязательное условие для зданий классов А и В. Офисные центры этих категорий обычно находятся в центральных деловых районах города, в пешей доступности от метро и с развитой инфраструктурой.
Для класса С допустимо расположение в отдалении от метро, но с хорошим наземным транспортом. А вот здания класса D могут находиться в спальных районах с плохой транспортной доступностью.
2.2. Возраст и техническое состояние
Современные офисные центры класса А - это всегда новые здания, возведенные с нуля с применением передовых технологий и материалов.
Здания класса В могут быть как новыми, так и реконструированными, с эксплуатацией от 5 до 10 лет.
Класс С - старые административные здания, складские помещения, которые переоборудовали под офисы.
Класс D - самые старые постройки, часто аварийные или ветхие.
3. Классы зданий от А до D
Теперь давайте подробнее разберем отличительные черты и особенности каждого из 4 основных классов - от премиального А до бюджетного D.
3.1. Класс А
Элитные офисные центры и бизнес-парки класса А представляют собой новые здания в престижных районах города. Они полностью отвечают всем современным требованиям:
- Высочайший уровень отделки
- Передовые инженерные системы
- Инфраструктура и услуги на территории
- Отличная транспортная доступность
Безусловно, аренда помещений класса А обходится дороже. Но зато это идеальный вариант для компаний, которые хотят обеспечить максимальный комфорт сотрудникам и произвести впечатление на партнеров и клиентов.
3.2. Класс B
Здания класса B - это более бюджетный вариант офисных центров по сравнению с премиальным сегментом А. При этом они также обеспечивают достойные условия для бизнеса:
- Хорошее месторасположение и транспортная доступность
- Современный дизайн и качественный ремонт
- Надежные инженерные системы
- Безопасность и управление на высоте
По некоторым параметрам, таким как инфраструктура, планировки или высота потолков, здания класса B могут немного уступать уровню А. Зато арендные ставки здесь более привлекательные.
3.3. Класс C
Офисные центры класса C располагаются в приспособленных административных или производственных зданиях, которые переоборудовали под современные офисные помещения. К их недостаткам можно отнести:
- Не самое удачное месторасположение
- Устаревшая планировка
- Слаборазвитая инфраструктура
- Отсутствие парковки
При этом благодаря ремонту и оборудованию такие офисы вполне пригодны для размещения бизнеса. А арендные ставки здесь ниже, чем в классах А и В.
3.4. Класс D
Класс функциональной опасности зданий: эта категория также применяется в классификации сооружений.
Здания класса D относят к непрестижному офисному фонду. Это могут быть ветхие строения, склады, части производственных цехов. Их основные недостатки:
- Плохое техническое состояние
- Отсутствие ремонта
- Неудобная планировка
- Класс пожарной опасности здания - здесь уровня D
- Низкий класс опасности здания
При этом плюсом является низкая арендная плата. Такие помещения подходят для складирования или под небольшое производство.
4. Специальные классификации
Помимо деления зданий на категории от А до D, существует еще несколько классификаций, учитывающих специфические требования к офисной недвижимости:
4.1. Класс пожарной опасности здания
Этот показатель характеризует степень устойчивости здания к возгоранию. Выделяется 5 классов - от К0 до К4. Самые высокие требования пожарной безопасности предъявляются к зданиям К0.
4.2. Класс опасности здания
Определяет уровень ответственности и безопасности конструкций для жизни и здоровья людей. Делится на 3 категории - повышенный, нормальный, пониженный.
4.3. Функциональный класс здания
Функциональный класс здания определяется его назначением и особенностями эксплуатации. Зависит от назначения здания и особенностей его эксплуатации. Может быть жилое, общественное, производственное, склад и т.д. Влияет на требования безопасности и долговечности конструкций. Различают такие функциональные типы:
- Жилые здания
- Общественные здания (офисы, торговые центры, вокзалы и т.д.)
- Производственные здания
- Складские здания
- "Класс зданий и сооружений" специального назначения (спортивные, зрелищные, культовые)
Функциональный класс напрямую влияет на требования к конструктивной надежности, долговечности, безопасной эксплуатации зданий.
4.4. Классификация по площади
По общей площади здания делятся на:
- Малые - до 1500 кв.м
- Средние - 1500-5000 кв.м
- Большие - свыше 5000 кв.м
Чем крупнее здание, тем выше требования к прочности и устойчивости конструкций, инженерным системам, безопасной эвакуации людей.
4.5. Классификация по этажности
По количеству этажей различают:
- Малоэтажные - 1-3 этажа
- Среднеэтажные - 4-8 этажей
- Многоэтажные - 9-16 этажей
- Высотные - свыше 16 этажей
С ростом этажности возрастает нагрузка на фундамент и несущие конструкции. Поэтому высотные здания требуют особо прочного каркаса и фундамента.
4.6. Климатическое исполнение зданий
Этот показатель зависит от климатических условий региона. Выделяют следующие типы:
- Обычный
- Холодностойкий
- Влагостойкий
- Теплозащитный
Например, в районах Крайнего Севера применяют холодостойкое исполнение с утепленными наружными стенами и инженерным оборудованием, рассчитанным на низкие температуры.
4.7. Классификация по материалу стен
По материалу наружных стен различают здания:
- Каменные
- Бетонные
- Металлические
- Деревянные
- Смешанные
Материал стен определяет облик здания, его долговечность, а также требования пожарной безопасности.
4.7. Классификация по материалу стен
По материалу наружных стен различают здания:
- Каменные
- Бетонные
- Металлические
- Деревянные
- Смешанные
Материал стен влияет на облик здания, его долговечность, требования безопасности.
4.8. Классификация по степени огнестойкости
По способности конструкций сопротивляться высоким температурам при пожаре здания делят на 5 степеней огнестойкости:
- I степень - наиболее огнестойкие (бетон, камень, металл)
- II степень
- III степень
- IV степень
- V степень - деревянные конструкции
Чем выше степень огнестойкости, тем дольше здание сможет противостоять распространению пламени и высоким температурам.
4.9. Классификация гражданских зданий по капитальности
По капитальности гражданские здания подразделяются на:
- Капитальные
- Некапитальные
Капитальными считаются здания с долгим сроком службы из прочных материалов. Некапитальные здания имеют временный характер (бытовки, вагончики).
4.10. Классификация производственных зданий
Промышленные здания классифицируются:
- По отраслевому назначению
- По объемно-планировочным решениям
- По конструктивным системам
- По степени огнестойкости
- По условиям эксплуатации
Это определяет их архитектурно-планировочные и конструктивные решения, требования безопасности.