В данной статье мы постараемся ответить на вопрос, что это такое - арендные каникулы. Будут подробно рассмотрены такие понятия, как определение термина, содержание, значение и функции брокеров, форма заполнения договора. Также будут упомянуты некоторые советы юристов.
Общие сведения
Многие люди при заключении сделок на рынке недвижимости и в коммерческой сфере деятельности часто сталкиваются с необходимостью оформить арендные каникулы. Что это такое, понимают далеко не все, хотя в современном мире бизнеса это довольно частое явление.
В любом договоре на аренду чего-либо присутствуют как минимум два лица - собственник и тот, кто нанимает. О том, что это такое - арендные каникулы, порой не могут точно ответить оба участника договора. Важно осознавать значимость данного коммерческого термина в договоре, так как он может стать причиной столкновения личных интересов между участвующими лицами.
Определение понятия
Прежде чем приступать к более конкретному рассмотрению понятия арендных каникул, стоит разобраться с их сутью. Если использовать коммерческое определение, то они представляют собой период времени, в течение которого за арендатором сохраняется право занимать помещение, не выплачивая за это денег собственнику. В другом варианте заключения договора величина выплат может снижаться и соответствовать лишь части некоторой базовой величины стоимости.
В большинстве случаев подобную договоренность предлагают при сдаче помещений, пребывающих в состоянии чистовой отделки. На первый взгляд может показаться, что здесь все предельно просто и ясно. Однако появляется множество вопросов, когда договор начинают заключать. Многих интересует, с какой целью субъект хочет получить арендные каникулы, как верно их оформить при создании договора, как это повлияет на прибыль собственника. Именно поэтому важно знать ответ на вопрос о том, что это такое – арендные каникулы.
Трудности при составлении договора
Чаще всего при составлении договора сложности возникают по нескольким причинам. Одной из них является рассмотрение собственником понятия «арендных каникул» как скидки (уступки), предоставляемой нанимателю. Длительность скидки соответствует сроку каникул, указанному в договоре (при условии, что они предусматриваются изначально). Арендаторы видят в данном понятии возможность для владельца реализовать потенциал своего помещения в качестве площади, которая будет сдана в пользование за определенную плату. Однако, говоря объективно, это должно больше интересовать арендатора, чем собственника.
Советы юриста
При рассмотрении вопроса о том, что это такое – арендные каникулы, следует помнить о некоторых полезных советах, которые дают юристы на консультациях.
Рекомендации, на которые стоит обратить внимание арендаторам, следующие:
- Приходя на переговоры, нужно заранее четко прописать на бумаге план, в котором указать тип работ, который будет производиться в помещении. Также следует упомянуть и о сроках их выполнения. Подобные действия позволят усилить обоснованность в необходимости использования каникул.
- Если интересующее вас помещение - это уже не первый шаг в развитии личного бизнеса (данное здание уже сдавалось другим арендаторам), то желательно поговорить о ремонте внутренней части здания, если таковой необходим. Важно упомянуть о планируемых улучшениях, например, дизайна, что будет выгодно и самому владельцу. Инновации нужно также распланировать и продумать заранее.
- Если законодательство РФ требует получение лицензии, необходимой для осуществления вашей идеи, то лучше будет дать конкретные ссылки на закон, в котором описывается процесс и сроки ее получения.
Это перечень основных рекомендаций. Если арендатор обладает четкой картиной видения собственного дела, осознает все тонкости процесса и возможные сроки осуществления намеченного плана, а собственник заинтересован в быстрой реализации недвижимости, то договаривающиеся стороны всегда смогут прийти к консенсусу. Немало зависит также и от брокера, услугами которого пользуются наниматель и собственник.
Что говорит закон
Договор об арендных каникулах и аренде не являются критериями законодательства РФ. Другими словами, здесь есть пространство для креативного мышления. Однако самим законодательством не запрещено составлять договор с использованием данных коммерческих понятий.
В юридической форме существует два варианта оформления соглашения. Первый тип сделки базируется на фиксировании условий каникул в договоре аренды. Их нужно прописывать максимально подробно. Второй вариант предусматривает составление дополнительного соглашения об арендных каникулах (помимо основного договора). Не следует забывать и про то, что данное понятие относиться лишь к оплате самой аренды, но не к коммунальным услугам.
О функциях брокеров
На практике в вопросе, что это такое - арендные каникулы, хорошо разбираются квалифицированные брокеры.
Если вы не уверены в собственных силах, можно обратиться за помощью к таким специалистам. Брокер поможет вам сэкономить собственное время на том, что вам не придется детально вникать в каждую тонкость, связанную с решением данного вопроса. Профессиональные брокеры будут иметь сотни решений для возможных проблем и позволят вам получить максимальную выгоду от сделки. Если арендатор решает все сделать самостоятельно, рекомендуется ознакомиться с тонкостями данного процесса в специализированных агентствах.
Причины снижения платежей
Соглашение арендных каникул может предусматривать снижение стоимости выплат. Нередко случается так, что арендатор по ряду некоторых причин не может выплатить денежные средства сразу и в полном объеме, либо он отдает выплату лишь частично. Обратить внимание на недостатки помещения следует до подписания договора. В таком случае их можно использовать как средство для достижения снижения стоимости аренды на законных основаниях. Никогда точно неизвестно, как будет развиваться бизнес. Потому следует готовиться к возможным трудностям заранее и попытаться снизить стоимость платежа аренды. Причинами такого действия могут служить следующие факторы:
- Потребность в достройке или перепланировке помещения.
- Проведение ряда отделочных и/или ремонтных работ.
- Необходимость в проведении оснащения особой техникой, необходимой арендатору.
- Длительный переезд снимающего помещение лица.
Арендодателю стоит обратить внимание на результативные механизмы привлечения потенциальных клиентов. Одним из таких ходов является поиск арендаторов на этапе, когда фактически помещение еще не готово к сдаче. Другим механизмом является удержание снимающего лица от попытки расторгнуть договор в период ограниченной эксплуатации используемого объекта (например, только его небольшой части, потому что все остальное еще достраивается).
Наличие и параметры
Часто можно встретиться с некомпетентностью в вопросе о том, как прописать арендные каникулы в договоре. Прежде чем приступить к изучению решения данной проблемы, стоит обратить внимание на некоторые детали.
Важно помнить, что наличием каникул и определением их параметров стоит заниматься в процессе обсуждения условий основного договора об аренде. Вопрос о снижении платы за использование помещения может обсуждаться и в процессе его непосредственной эксплуатации, но для этого потребуются основательные причины.
Каникулы представляют собой неотъемлемую часть договора между арендатором и владельцем. Их взаимоотношения основываются на данных, включенных в документ договора. Наличие права о снижении стоимости выплат за съем помещения предусматривается статьей 614 (п. 3) ГК РФ. Обязательным является наличие согласия с обеих сторон.
Различные виды платежей
Статья 606 ГК РФ определяет предоставление аренды как услугу, предполагающую наличие ее возмездности (имеется в виду, что положенная сумма обязательно будет выплачена). И арендующему, и сдающему лицу важно помнить об этом при рассмотрении вопроса о том, как прописать арендные каникулы.
Отсутствие платы может переводить данный процесс под юрисдикцию главы 36 в ГК РФ (о безвозмездном предоставлении площадей). Правильное оформление договора позволит арендатору правомерно обосновать необходимость уменьшения оплаты. Основные варианты снижения стоимости такие:
- Непосредственное уменьшение суммы оплаты (имеется в виду ежемесячной), которое будет действительным в течении какого-либо длительного срока, например, полугода.
- Отсрочка оплаты, предполагающая, что по мере истекания срока каникул денежные средства арендатор не будет перечислять владельцу. Однако платежи, «набежавшие» за этот промежуток времени, будут разделены на равные доли и добавлены к основной сумме арендной платы, которая будет перечисляться по окончании каникул.
Положения договора
Рассмотрим, как прописать арендные каникулы в договоре. Образец заявлений можно найти в различных источниках интернета по соответствующему запросу. Давайте разберем самые важные компоненты такого документа.
Образцы соглашений арендных каникул должны включать:
- Причины, в связи с которыми необходимо их использование.
- Четко указанные сроки длительности каникул.
- Конкретные размеры действующей платы за аренду в данный период.
- Порядок, согласно которому будет осуществляться оплата.
Если арендные каникулы были согласованы и внесены в договор, то вышеупомянутые моменты можно описывать в специальном разделе данного документа. Также вся информация может быть внесена в отдельные пункты, способствующие прояснению различных вопросов по теме.
Образец договора арендных каникул (в случае использования такого соглашения) может включать:
- Разделы, способствующие конкретизации желаний арендатора и/или собственника.
- Дополнительные пункты, четко разграничивающие разделы, упомянутые выше.
- Дополнительный ряд условий, позволяющих раскрыть детали каждого конкретного пункта в договоре.
Налоговый фактор
Снижение общего размера суммы платы за аренду предоставляет возможность съемщику уменьшить налог на прибыль, который зависит от ряда особенностей самого режима налогообложений. На данный вопрос всегда важно обращать внимание, так как его решение позволяет арендующему лицу обосновать потребность в снижении платежа. При отсутствии грамотного и логически обоснованного заключения договора участников сделки могут заподозрить в сговоре, целью которого является уменьшение суммы налога. Арендатор, снижая величину платы за сдачу помещения, также получает возможность уменьшить затраты на налог на прибыль.