Аренда квартиры считается востребованным процессом среди многих людей, у которых отсутствует собственная недвижимость для постоянного проживания. За использование чужого жилья приходится уплачивать ежемесячные арендные платежи, поэтому часто граждане задумываются о том, чтобы оформить в аренду квартиру с последующим выкупом. Такая возможность предлагается ограниченным количеством арендодателей, но при этом обладает многими плюсами для каждого участника сделки.
Понятие аренды с выкупом жилья
Аренда квартиры с последующим выкупом заключается в том, что арендаторы могут проживать в жилье на постоянной основе, регулярно перечисляя владельцу ежемесячные арендные платежи, а по окончании срока договора у них имеется возможность за определенную сумму средств выкупить объект у собственника. К особенностям данного процесса относится:
- в договоре обязательно предусматривается возможность для арендатора выкупить объект;
- процесс выкупа может осуществляться до окончания действия договора или до установленного срока;
- если непосредственно в договоре отсутствует условие о выкупе, то его можно предусмотреть в специальном дополнительном соглашении, но в нем сразу оговаривается, будет ли зачтена ранее выплаченная сумма в выкупную цену.
Каждый участник должен следить за правильностью составления контракта.
Нюансы сделки
Эта сделка считается выгодной для арендаторов, которые не обладают крупными сбережениями для покупки недвижимости. Поэтому с помощью аренды квартиры от застройщика с последующим выкупом можно стать владельцем полноценного жилья.
Арендодатели же теряют свой доход в виде ежемесячной арендной платы, поэтому найти такие варианты практически невозможно. Они предлагаются только в крупных городах, так как собственники не могут найти покупателя на дорогостоящую недвижимость.
Плюсы сделки для участников
Аренда квартиры с последующим выкупом обладает как преимуществами, так и недостатками.
К плюсам для арендодателя относится:
- недвижимость приобретается арендаторами по цене, превышающей рыночную стоимость объекта;
- переход права собственности осуществляется исключительно после того, как будет перечислена полная стоимость квартиры.
К плюсам для арендаторов относится:
- имеется возможность жить в квартире до ее окончательной покупки;
- не требуется оформлять ипотечный кредит;
- не уплачиваются значительные проценты, которые нередко составляют полную стоимость квартиры;
- если у человека отсутствует официальное место работы, то даже при таких условиях владелец квартиры не откажет в составлении договора аренда;
- имеется у гражданина право выкупить жилье, но если он не соберет нужную сумму к окончанию срока договора, то он может отказаться от выкупа.
Поэтому многие граждане желают снять квартиру в аренду с последующим выкупом. Но предварительно рекомендуется тщательно изучить недостатки этого процесса.
Минусы сделки для арендодателя
Такая аренда имеет многие недостатки для непосредственного владельца квартиры:
- существует вероятность потерять определенную часть прибыли, если за срок, в течение которого квартира находится в аренде, ее стоимость значительно увеличится, но изменить стоимость по соглашению не получится;
- отсутствует возможность пользоваться объектом по назначению в личных целях.
За счет этих недостатков редко встречаются предложения по такой аренде.
Минусы для арендатора
Даже для арендаторов такая сделка считается опасной за счет некоторых минусов:
- во время срока аренды не получится распоряжаться полноценно недвижимостью или пользоваться ею по своему усмотрению, так как нередко в договоре указывается отсутствие возможности приглашать гостей, заводить домашних животных или выполнять другие аналогичные действия;
- существует риск того, что вторая сторона сделки по разным основаниям откажется от исполнения договора, причем арендатор не получит ранее выплаченные средства;
- собственник до выплаты полной стоимости квартиры может умереть, поэтому придется оформлять новое соглашение с его наследниками, которые обычно стараются для себя улучшить условия, поэтому выкуп квартиры становится просто невыгодным;
- владелец объекта может распоряжаться жильем по усмотрению, поэтому может воспользоваться в качестве залога или вовсе передать его по дарственной, а также всегда существует вероятность, что за долги на квартиру будет наложен арест.
Поэтому договор аренды квартиры с последующим выкупом составляется достаточно редко. Это обусловлено существенными рисками и недостатками для каждой стороны сделки.
Нюансы заключения сделки
Для заключения такой сделки важно составлять правильно арендный договор на ограниченный период времени. Нюансы договора аренды квартиры с последующим выкупом заключаются в следующем:
- в соглашении обязательно указывается возможность перехода права на объект к арендатору после определенного периода времени;
- объект становится собственностью арендатора только после того, как им будет внесен последний платеж по договору;
- стороны самостоятельно оговаривают все условия, на основании которых будет осуществляться сотрудничество.
Особенно много внимания уделяется составлению соглашения, так как в нем должны иметься условия, которые являются приемлемыми для каждого участника сделки.
Как заключается контракт?
Процедура предоставления в аренду жилья, которое можно выкупить после указанного в договоре срока, делится на последовательные этапы:
- первоначально арендатор находит жилье, подходящее под его требования, причем нередко он самостоятельно может размещать на разных площадках объявления: «возьму квартиру в аренду с последующим выкупом»;
- стороны сделки оговаривают все условия, на которых будет осуществляться сотрудничество, поэтому определяются сроки аренды, стоимость жилья, размер первоначального взноса, а также другие нюансы;
- подготавливаются документы на квартиру владельцем объекта;
- составляется, тщательно проверяется и подписывается соглашение сторонами;
- двумя сторонами сделки соблюдаются требования, указанные в данном договоре.
Нередко у граждан возникают определенные разногласия, поэтому часто процедура составления соглашения занимает много времени. Если стороны не могут прийти к компромиссу, то не составляется договор аренды квартиры с последующим выкупом.
Если же условия устраивают обоих участников, то указывается срок аренды, который не может превышать 10 лет.
Какие нужны документы?
Для составления такого арендного соглашения владелец объекта и арендатор подготавливают определенную документацию. К ней относятся бумаги:
- паспорта обоих участников сделки;
- если владелец объекта находится в законном браке, то его супруга составляет письменное разрешение на предоставление квартиры в аренду на определенных условиях;
- свидетельство о заключении брака;
- выписка из ЕГРН на квартиру, где прописывается непосредственный владелец данной недвижимости;
- технический план и паспорт на объект, причем с помощью этих документов арендатор сможет понять, не имеется ли в квартире незаконная перепланировка;
- правоустанавливающие бумаги на объект, к которым относится договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или другие аналогичные документы;
- номер счета в банке, куда будут переводиться средства арендатором за жилье;
- отчет о проведенной оценке недвижимости, на основании которой определяется оптимальная плата за квартиру, если жилье будет в конце срока аренда выкуплено арендатором;
- справка из Росреестра, содержащая информацию о том, что отсутствуют какие-либо обременения на недвижимости;
- справка из ЖЭУ, указывающая на отсутствие долгов по коммунальным услугам.
Только на основании этих документов составляется договора аренды квартиры с последующим выкупом. Образец документа располагается ниже.
Правила составления соглашения
Наиболее часто встречается в Москве аренда квартиры с последующим выкупом. Это обусловлено тем, что недвижимость в столице обладает значительной стоимостью, поэтому трудно найти покупателя, готового сразу перечислить нужную сумму в качестве платы за жилье.
При составлении данного договора учитывается, что он сочетает в себя особенности арендного контракта и договора купли-продажи. Не требуется заниматься регистрацией этого документа, так как обращаться в Росреестр необходимо только для подтверждения перехода права на объект арендатору.
Существенные условия контракта
При составлении этого документа вносятся обязательные условия аренды с последующим выкупом квартиры. Поэтому в договор включаются следующие данные:
- прописывается информация о сторонах сделки, для чего указывается Ф. И. О., паспортные данные, места прописки и контактные сведения об участниках;
- описывается предмет договора, представленный квартирой, поэтому важно указать ее адрес, этажность, площадь и другие характеристики, позволяющие ее легко идентифицировать;
- приводятся технические параметры объекта, причем информацию можно взять из технических документов на квартиру;
- вписывается стоимость аренды, представленная количеством денег, которые придется перечислить владельцу, чтобы право собственности на жилье перешло к арендатору;
- указывается схема оплаты, для чего определяется периодичность перечисления средств, размер выплат и другие параметры;
- приводится срок, когда будут произведены окончательные расчеты между сторонами сделки;
- указывается способ передачи денег;
- прописывается, что на основании данного договора после всех расчетов право собственности на квартиру перейдет к арендатору;
- указывается точная дата, когда будет оформлена квартира на арендатора;
- учитывается тарификация и положение об арендной плате;
- перечисляются меры ответственности для каждого участника при неисполнении условий соглашения;
- прописываются условия, при которых допускается досрочно расторгнуть договор.
Чем больше деталей и условий будет иметься в договоре, тем более защищенными будут чувствовать себя стороны соглашения. После составления соглашения об аренде квартиры с последующим выкупом участники должны только точно следовать положениям данного документа.
Риски сделки
Для продавца имеются определенные риски использования такого контракта. К ним относится:
- с течением времени жилье может значительно подорожать за счет развития инфраструктуры или изменений на рынке, но при этом не получится внести изменения в уже подписанный договор;
- жилье может применяться арендатором не по назначению, поэтому он может сдавать ее в субаренду, получая прибыль от процесса;
- за коммунальные услуги может увеличиваться плата, поэтому целесообразно в процессе составления договора указывать, что именно пользователь должен оплачивать эти услуги.
Аренда квартиры с последующим выкупом считается рискованной и для покупателя. К основным рискам относится:
- на весь период аренды жилье является собственностью продавца, который может расторгнуть контракт, продать или подарить объект, а также на недвижимость могут накладываться разные обременения;
- продавец может увеличивать размер арендной платы или вовсе стоимости квартиры;
- если умрет собственник, то придется составлять другой договор с его наследниками, что нередко приводит к ухудшению условий;
- объект может быть залоговым или арестованным.
Поэтому долгосрочная аренда квартир с последующим выкупом считается рискованным процессом для каждого участника.
Заключение
Аренда недвижимости считается распространенной процедурой, позволяющей пользоваться разными объектами без оплаты полной их стоимости. Если в договоре содержится возможность последующего выкупа квартиры, то такое соглашение считается выгодным для арендатора.
Важно грамотно составить договор, в который включаются существенные условия сотрудничества. Даже при закреплении отношений официальным документом каждый участник может столкнуться с многочисленными рисками и сложностями.