Рубрики
...

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры - это ответственное и достаточно сложное дело. За недвижимость приходится выкладывать немалые суммы, а потому стоит подойти к вопросу основательно. Покупка недвижимости сопряжена с немалыми рисками, особенно если это касается вторичного рынка. Какие вопросы задать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя?

какие вопросы можно задать при покупке квартиры

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Прежде чем определяться, какие вопросы задавать при покупке вторичной квартиры, нужно изучить алгоритм совершения сделки. Вот как это происходит:

  • поиск подходящего объекта;
  • осмотр квартиры;
  • заключение предварительной сделки (договора задатка) и внесение авансового платежа; подготовка пакета документов;
  • заключение договора купли-продажи и нотариальное оформление;
  • государственная регистрация в УФРС.

Перечень документов

Для совершения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке вам понадобится определенный пакет документов. А именно:

  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру;
  • паспорта участников сделки;
  • техпаспорт БТИ с экспликацией;
  • выписка из счетов ТСЖ и ЖЭУ;
  • согласие других пользователей квартиры или заинтересованных лиц на ее продажу;
  • нотариально заверенная доверенность (если сделку проводит третье лицо).
какие вопросы задавать при просмотре покупке квартиры

Кто собственник квартиры?

Какие вопросы задать при покупке квартиры? Первое, чем вы должны поинтересоваться - кто владеет квартирой по документам? В идеале вы должны иметь дело непосредственно с владельцами недвижимости, а не с их представителями (родственниками, друзьями, соседями и так далее). Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Конечно, продажа квартиры по доверенности предусмотрена законодательством, но эту схему часто используют мошенники, поэтому лучше не рисковать.

Важно уточнить, на каком основании собственник владеет квартирой (что должно быть подтверждено соответствующими документами). Историю возникновения прав нужно изучить для того, чтобы удостовериться, что после покупки квартиры вы не столкнетесь с чьими-то претензиями на ее владение. С наибольшим риском сопряжены такие варианты:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • соглашение о разделе имущества;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Как долго квартира находится в собственности продавца?

Среди списка какие вопросы задать при покупке квартиры важное место занимает вопрос о продолжительности владения. В идеале собственник должен владеть недвижимостью не менее трех лет. Чем дольше этот срок, тем меньше рисков на то, что кто-то сможет оспорить право собственности на квартиру, когда она уже будет куплена вами. Даже если дело дойдет до судебного разбирательство, продолжительность владения недвижимостью предыдущим хозяином станет аргументом в вашу пользу.

Если человек перепродает квартиру, например, через полгода владения, это должно вас насторожить. Такие схемы нередко используют мошенники. Также быстрая перепродажа может осуществлять с целью скрыть нарушения, которые были допущены в ходе осуществления сделки купли-продажи. А еще может быть такое, что человек обнаружил обман (жилье заложено или у него есть другие собственники) и попросту хочет избавиться от проблемной недвижимости без финансовых потерь.

какие вопросы задают при покупке квартиры вторичка

Кто прописан в квартире?

Составляя список, какие вопросы задать при покупке квартиры, важно уточнить, кто прописан в квартире. Вот существенные моменты:

  • Несовершеннолетние дети. Важно, чтобы их права не были нарушены в процессе совершения сделки купли-продажи.
  • Супруг (супруга) основного собственника. Он (она) должен дать согласие на продажу. Возможно, понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры.
  • Лица, проходящие воинскую службу. Без их согласия невозможно продать квартиру.
  • Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Их разрешение на продажу квартиры также необходимо.

Есть ли обременения (ограничения)?

Есть ли обременения - это еще один существенный пункт из разряда "какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры". Например, решением суда на недвижимость может быть наложен арест. В этом случае продавец может предложить вам внести аванс, чтобы он мог погасить долг, из-за которого наложен арест на имущество. Но это очень рискованная сделка. И не факт, что продавец не попытается скрыть от вас наличие ареста.

Также обременением может быть тот факт, что квартира является обеспечением по ипотечному кредитованию. На самом деле, подобные сделки разрешены. Но также высок риск обмана и мошенничества. Также обременением может считаться судебная тяжба в отношении данного объекта недвижимости.

Еще один подводный камень - источник средств на покупку квартиры предыдущим хозяином. А именно если недвижимость была куплена на материнский капитал, то право собственности распространяется на всех членов семьи, включая детей. При продаже недвижимости последние обязательно должны быть оформлены в другой квартире. Если продавец не выполнил это условие, есть риск, что сделку купли-продажи признают недействительной.

Была ли перепланировка?

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры? Обязательно уточните, была ли перепланировка. Но не стоит верить на слово. Попросите у продавца техпаспорт и внимательно изучите его на предмет соответствия реальному состоянию недвижимости. Если вы выявили несоответствия, уточните, согласованы ли изменения в БТИ.

Если выяснится, что перепланировка не узаконена, покупка станет для вас большим риском. Во-первых, контролирующие органы могут наложить на вас штраф, а во-вторых, есть риск, что вас обяжут привести недвижимость в надлежащее состояние, которое соответствует техпаспорту.

какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры

Каково техническое состояние квартиры?

Помимо юридических моментов, стоит уделить внимание техническому состоянию жилья. Вот какие вопросы задавать при просмотре и покупке квартиры, чтобы понять, насколько комфортной она будет для вас:

  • Из какого материала сделаны стены и перекрытия? Панельные дома плохо держат тепло зимой и сильно перегреваются летом. В этом плане более приемлем кирпич. Также стоит обратить внимание на внутреннее и внешнее утепление стен.
  • Насколько хороша шумоизоляция? В полной тишине прислушайтесь, не доносятся ли звуки из соседних квартир (особенно уязвимое место - санузел). Также сравните уровень шума в квартире при открытых и закрытых окнах. Узнайте, нет ли рядом промышленных объектов, оживленных транспортных путей или шумных ночных заведений.
  • Качественная ли проводка? Старая алюминиевая проводка уязвима к перепадам напряжения, что может стать причиной поломки современных электроприборов. Хорошо, если проводка заменена на медную. Также хорошо, если к каждой ветке будет подключен отдельный УЗО-автомат. Чтобы убедиться в качестве проводки, попросите продавца включить одновременно несколько электрических приборов.
  • В каком состоянии водопровод? Самостоятельно проверьте, насколько хорош напор воды в кранах, не засорена ли канализация. Визуально оценить состояние труб и сантехники. Уточните, как давно менялись трубы (причем не только в квартире, но и по стояку).
  • Хорошо ли отапливается квартира? Самую достоверную информацию можно получить, если вы покупаете квартиру в отопительный сезон. Хорошо, если установлена система автономного отопления. Но важно, чтобы она была оформлена соответствующим образом. Обратите внимание на состояние труб и радиаторов, уточните, когда они были заменены (как в квартире, так и по стояку).
  • Есть ли счетчики? Хорошо, если на все коммуникации были установлены соответствующие счетчики. Это позволит вам сэкономить на коммунальных платежах.
какие вопросы необходимо задать при покупке квартиры

Есть ли скрытые дефекты?

Какие вопросы можно задать при покупке квартиры? Поинтересуйтесь у продавца, имеет ли помещение какие-то дефекты? Есть ли дыры или трещины в стенах (скорее всего, они спрятаны под обоями), не протекает ли крыша, не сыреют ли углы и так далее. Конечно, продавец вряд ли признается, поэтому вам придется все проверять самостоятельно. Возможно, это станет поводом отказа от покупки. А если квартира вам очень нравится, выявленные дефекты могут стать для вас аргументом во время торга.

Какой контингент соседей?

Какие вопросы задать продавцу при покупке квартиры? Какой бы хорошей ни была квартира, качество жизни в ней во многом зависит от соседей. Поинтересуйтесь у продавца, не живут ли рядом любители громкой музыки, скандалисты, люди, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Если вы не переносите табачный дым, поинтересуйтесь, не живут ли по соседству заядлые курильщики и так далее.

Особенно пристальное внимание нужно уделить личности соседей, которые живут непосредственно через стенку, сверху и снизу. Нет ли среди них любителей стучать по батареям, не зальют ли они ваш новый ремонт и так далее.

какие вопросы задавать при покупке вторичной квартиры

Аванс или задаток?

А еще какие вопросы необходимо задавать при покупке квартиры? Конечно же, финансовые. Как правило, если покупателю нравится квартира, он вносит задаток или аванс в размере 5-10% полной стоимости, чтобы продавец снял ее с продажи. Это что-то вроде предоплаты. Если сделка срывается (независимо от причин), то аванс возвращается покупателю в полном размере.

Иначе обстоит дело с задатком. Если сделка купли-продажи срывается по вине покупателя, он теряет уплаченную сумму. Если же сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и еще такую же сумму. Поэтому формальности очень важны. Их нужно обсудить заранее и четко прописать в договоре.

Организационные моменты

Если вам понравилась квартира и вы намерены ее купить, стоит уточнить ряд организационных моментов. Вот какие вопросы задавать при покупке квартир риэлтору или собственнику:

  • В какой срок собственник и другие пользователи квартиры выпишутся из нее?
  • В какой срок жильцы смогут физически выселиться из квартиры?
  • Какие вещи (мебель, техника и так далее) передаются в собственность новому владельцу?

Как не попасться на уловки мошенников?

Разобравшись, какие вопросы надо задавать при покупке квартиры, возьмите на вооружение еще несколько рекомендаций, как уберечь себя от мошенников:

  • Избегайте сотрудничества с людьми, которые вызывают у вас подозрения. Это касается как прямых продавцов, так и риелторов. Также не стоит покупать вторичную квартиру у юридического лица.

  • Тщательно проверяйте документы. Если у вас возникают сомнения, обращайтесь за помощью к юристу для проведения глубокой экспертизы.

  • Для составления договора купли-продажи обращайтесь к специалистам.

  • Не обольщайтесь низкой ценой. Конечно, есть вероятность, что стоимость ниже рыночной вызвана острой необходимостью в быстрой продаже квартиры (например, по семейным обстоятельствам). Но в большинстве случаев это признак мошенничества.

  • Не торопитесь с оплатой. Производите ее только тогда, когда сделка будет признана законной в УФРС. Для этого можно использовать банковские ячейки с опцией блокировки.

  • Производите оплату в присутствии свидетелей. Так вы обезопасите себя от мошенничества.

  • Удостоверьтесь в дееспособности покупателя. Если вы покупаете квартиру у человека пожилого возраста, понадобится справка из психоневрологического диспансера. Это гарантия того, что вас и владельца квартиры не пытаются обмануть мошенники.
какие вопросы задать продавцу при покупке квартиры

Заключение

Зная, какие вопросы задают при покупке квартиры (вторички в нашем случае), нужно позаботиться о дополнительных источниках информации. Что может быть лучше беседы с соседями? Уж им-то нет смысла утаивать от вас информацию относительно чистоплотности продавца, собственников квартиры, технического состояния дома, репутации района и прочих существенных моментов. Пожалуй, самая общительная аудитория - это бабушки на лавочках. У них вы наверняка получите самую достоверную информацию.