Вид разрешенного использования участка земли принадлежит к перечню его характеристик как объекта недвижимости. Правовыми источниками этого понятия одновременно являются земельное и градостроительное законодательство.
Какое использование земли является разрешенным
Понятие «разрешенное использование земель» означает, что в процессе эксплуатации учитывается как целевое назначение земель, так и дополнительные требования, источниками которых могут быть законодательные акты федеральных властей и субъектов РФ, а также акты местных органов.
Следовательно, это юридическое понятие включает в себя как правомочие в виде разрешения использовать участок, так и обязанности, включая обязанность использовать землю по ее целевому назначению и в соответствии с ограничениями, которые установлены правовым режимом участка земли.
Правовые источники понятия «вид разрешенного использования участка»
Внутри установленных согласно ЗК РФ земельных категорий возможно множество разрешенных способов использования земель по их целевым назначениям. В принципе, было бы логично использовать для различных методов такого использования участка без изменения его целевого назначения (категории по ЗК РФ) термин «вид целевого назначения участка земли», как это сделано в земельном законодательстве той же Украины. Почему же в России появился новый термин "разрешенное использование"?.
Дело в том, что в РФ имеется два основных правоустанавливающих документа, регулирующих земельные отношения: ЗК РФ и ГрК РФ. Так вот, если отталкиваться от положений только ЗК РФ, то вполне логично выстраивается такая иерархическая цепочка понятий: «целевое назначение земель» - «категории земель» - «виды целевого назначения земель (или их подкатегории)». Именно таким путем пошли создатели законодательства о земле в Украине.
В РФ исходным правовым источником появления рассматриваемого понятия является ГрК РФ, широко применяется разрешенное использование земли населенных пунктов при зонировании их территорий (выделении специализированных зон, вроде спальных районов, промзон, зон отдыха и т.д.). Именно этот принцип градостроительства послужил основанием для первоначального внесения еще в 1998 году в ГрК РФ термина «разрешенное использование земельных участков», перечень которых содержится в градостроительных регламентах, входящих в качестве отдельных разделов в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемые властями каждого населенного пункта. Отсюда данный термин, как и термин «зонирование территорий», перекочевал в ЗК РФ и во все последующие нормативные документы.
Как классифицирует ВРИ земельных участков ГрК РФ
Итак, в ПЗЗ конкретного населенного пункта входит в виде одного из разделов карта его территориальных зон, а также градостроительный регламент, содержащий кроме всего прочего и перечень ВРИ земельных участков для каждой такой зоны. К услугам правообладателей участков для каждой зоны приводится прежде всего перечень основных ВРИ, которые они могут выбирать самостоятельно безо всяких разрешений и согласований.
Кроме того, для конкретной зоны может быть предусмотрен перечень условно-разрешенных ВРИ, которые также выбираются правообладателями самостоятельно, но им нужно будет получить разрешение местных властей после проведения публичных слушаний по этому вопросу для учета мнения населения. Если для данной зоны предусмотрен перечень вспомогательных ВРИ, то он может быть присоединен правообладателем участка к любому из первых двух ВРИ, но не может использоваться сам по себе.
Как выбирались ВРИ земельных участков до 2015 года
Предположим, что из нескольких земельных участков неким их собственником формировался в территориальной городской зоне для жилой застройки (зона ЖЗ) новый участок для строительства 9-этажного жилого дома. Для выбора ВРИ нового участка собственник должен был обратиться к ПЗЗ своего города (или к ПЗЗ конкретной территориальной городской зоны для Москвы и Санкт-Петербурга), найти там раздел градостроительного регламента, в нем перечень ВРИ для зоны ЖЗ и выбрать соответствующий его цели основной вид разрешенного использования или условно-разрешенный.
При принятии градостроительных регламентов законодательные городские власти самостоятельно придумывали наименования ВРИ, в связи с чем в стране возникло большое их разнообразие. Это существенно затрудняло ведение кадастрового учета земельных участков. Именно поэтому в конце прошлого года был введен в действие классификатор разрешенного использования земельных участков.
Особенности российского классификатора ВРИ
Любой классификатор упрощает восприятие и понимание какого-либо процесса. Так и классификатор ВРИ упорядочивает всевозможные виды использования земельных участков и условно выделяет из них наиболее значимые для избранных общественных отношений. Например классификатор ВРИ г. Нью-Йорка содержит их более тысячи. Разрешенное использование земельных участков классификатор России делит на сотни видов (в т.ч. укрупненные).
Классификатор не использует то разделение ВРИ, которое приведено в ГрК РФ. Для него все ВРИ равнозначны, т.е. отнесение их к основным или условно-разрешенным остается за разработчиками местных ПЗЗ, что, конечно же, совершенно правильно.
Все ВРИ из классификатора предполагают возможность размещения на участке линейных объектов: водопровода, газопровода, ЛЭП, но не авто- или железной дороги. До этого при описании ВРИ приходилось переусложнять их перечнем возможных коммуникаций, а любое изменение этих коммуникаций требовало изменения и кадастрового паспорта участка.
В каждой из своих 12-ти условных групп классификатор содержит так называемые укрупненные ВРИ, которые содержат несколько различных видов использования. Это будет нужно для тех участков, по которым еще нет ясности в направлениях их дальнейшего использования.
Какие последствия повлечет введение классификатора ВРИ
Когда разрешенное использование земельных участков классификатор упорядочит, это существенно изменит правовое регулирование хоздеятельности на земельных участках.
С 24.12.2014 классификатор уже определяет ВРИ земельных участков, устанавливаемые после указанной даты. С 25.12.2014 в госкадастр недвижимости уже не включаются виды, не предусмотренные классификатором.
Местные же власти обязаны до 01.01.2020 откорректировать свои ПЗЗ, указав в их градостроительных регламентах те ВРИ, которые предусмотрены классификатором.
Как быть с участками, ВРИ по которым уже установлен без классификатора
Уже установленный вид участка после введения в действие классификатора замене не подлежит, поскольку российские законодатели предусмотрительно ввели такое правило в изменениях в ЗК РФ (частью 11 ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ). И это абсолютно справедливо, так как защищаются права собственников таких земельных участков, если они предполагают продолжать на них деятельность согласно ВРИ, установленному до введения классификатора.
Кроме того, правообладатель участка может подать заявление об установлении соответствия имеющегося ВРИ участка классификатору в уполномоченные органы госвласти, которые обязаны в срок не более месяца установить такое соответствие.
Выбираем вид по классификатору
Если вернуться в вышеописанной процедуре выбора ВРИ земельного участка под 9-этажный жилой дом, то собственник участка должен по классификатору выбрать вид разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», код 2.6.
Рассматривая ВРИ из группы 2 (жилые помещения), можно убедиться, что их наименование и описание выполнены с целью предотвращения злоупотреблений застройщиков и более четкого соблюдения требований к застройке конкретных территориальных зон. Так, например, если в данной зоне установлено ограничение по высоте жилых домов, то вместо типового ВРИ «для размещения многоквартирного дома», широко используемого во многих существующих ПЗЗ, по классификатору можно установить «малоэтажную жилую застройку» (до 3-х надземных этажей), «среднеэтажную жилую застройку» (до 8 надземных этажей) или «многоэтажную жилую застройку» (от 9-ти надземных этажей). Такие ВРИ не позволят застройщикам слишком вольно интерпретировать их содержание, что довольно часто встречается в настоящее время.
Зачем нужно изменять ВРИ
Нередки ситуации, когда возникает необходимость использования участка не по установленному ВРИ. Например, у собственника участка с установленным видом «земля для садоводства» возникло намерение выстроить на нем капитальный частный дом для собственного проживания. Или, наоборот, собственник участка под ИЖС вознамерился использовать его для ведения бизнеса, хочет построить на нем магазин или автомастерскую.
Как же выполнить изменение разрешенного использования земельного участка?
Этого можно добиться только одним способом – изменением его ВРИ. Но сделать это можно двумя путями: с заменой категории земель участка по ЗК РФ на другую (если этого требует новый ВРИ) или без такой замены.
Изменение ВРИ с заменой категории участка на другую
Такой способ изменения ВРИ подходит для больших участков земли, предназначенных, например, под пригородный коттеджный поселок или под новый жилой микрорайон, когда нужно перевести землю из категории сельхозземель в землю населенного пункта.
Изменение вида разрешенного использования по этому способу позволяет установить для участка любой применяемый в практике ВРИ.
Порядок замены категории четко прописан в ЗК РФ, а также в ФЗ № 172 от 21.12. 04 г.
Сначала готовится следующий пакет документов:
- ходатайство с указанием причины замены категории, имеющейся и требуемой категории, кадастрового номера участка;
- личные документы заявителя;
- выписку из госкадастра;
- выписку из ЕГРП;
- нотариально заверенное согласие собственника, если заявление от землепользователя.
Документы подаются в уполномоченный орган госвласти (Правительство РФ, Правительство субъекта РФ, местные власти) в зависимости от собственности на землю, который в срок до 30 дней его рассматривает.
При положительном решении органом госвласти выдается акт о переводе участка в другую категорию. Затем орган госвласти в 10-дневный срок направляет копию своего решения в Росреестр для внесения им изменений в госкадастр и ЕГРП в срок до 7 дней.
Изменение ВРИ внутри одной категории по ЗК РФ
Этот способ основан на ст. 37, 38 ГрК РФ и ст. 4.1 ФЗ «О введении в действие ГрК РФ».
Сначала правообладатель участка обращается в местное Управление по архитектуре и градостроительству за ПЗЗ данного населенного пункта. Во включенном в ПЗЗ градостроительном регламенте должны быть прописаны все основные условно-разрешенные и вспомогательные ВРИ по каждой территориальной зоне.
Выбрав по перечню видов своей зоны нужный вид использования, следует обратиться к местным властям с заявлением об установлении для участка нового ВРИ. Здесь нужно помнить, что проще всего устанавливать его из числа основных, для которых не требуется дополнительных разрешений.
Получив соответствующее решение власти, можно обращаться в Росреестр с заявлением об учете изменений ВРИ участка.