Владельцам земельных участков приходится решать различные вопросы, касающиеся выделенных им территорий. К наиболее распространенным из них можно отнести застройку, реконструкцию имеющихся объектов, получение права собственности. В ходе решения этих и многих других вопросов возникает необходимость установить или изменить вид разрешенного использования земельного участка. Рассмотрим далее, как это делается. 
Виды разрешенного использования земельных участков: классификатор
В публичном порядке устанавливается комплекс допустимых параметров эксплуатации выделенной территории. В соответствии с ними определяются виды разрешенного использования земельных участков. Классификатор включает в себя:
- Допустимые функциональные показатели эксплуатации сооружений, строений, зданий, расположенных на территории.
- Кадастровую стоимость участка.
- Потенциальные параметры застройки.
Допустимые показатели объектов
Виды разрешенного использования земельных участков содержат сведения о конкретных возможных способах эксплуатации сооружений, строений, зданий для выполнения определенного типа экономической или иной деятельности. Так, если на территории, категория которой - "для промышленного производства", располагается здание, в котором находится цех, то это означает, что данное сооружение не может эксплуатироваться в иных, кроме установленной, целях.
Его нельзя переоборудовать в деловой центр или торговый комплекс без соответствующего согласования. То есть, прежде чем осуществлять какие-то работы, необходимо произвести изменение вида разрешенного использования земельного участка. Категория допустимой эксплуатации выделенной территории определяет также возможность осуществить реконструкцию объектов, уже присутствующих на ней, а также построить новое здание. При этом виды разрешенного использования земельных участков оказывают влияние на тип зданий, которые могут возводиться на них.
Потенциальные показатели застройки
Виды разрешенного использования земельных участков сельхозназначения в ряде случаев определяют такие параметры, как:
- Установление максимальных и минимальных размеров территорий. Это может иметь большое значение в процессе разделения, выделения, преобразования наделов.
- Допустимая площадь застройки, этажность, плотность и некоторые другие градостроительные режимы.
Кадастровая стоимость
Виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов выступают в качестве одного из основных факторов, определяющих данную величину. Это обусловлено тем, что она находится путем умножения удельной стоимости квадратного метра территории, которая устанавливается в зависимости от категории надела, на площадь. Кадастровая стоимость, в свою очередь, выступает как один из главных факторов, который используется при определении экономической составляющей эксплуатации местности. Исходя из ее величины, устанавливаются:
- Сумма земельного налога, который выплачивается пользователями и собственниками участка.
- Размер платы, устанавливаемой для арендаторов.
- Стоимость участка при выкупе из муниципальной или государственной собственности, в том числе, владельцами сооружений и зданий, находящихся на нем и так далее.
Для Москвы и Санкт-Петербурга устанавливаются дополнительные условия приобретения и аренды территорий. При этом оплата также зависит от кадастровой стоимости. 
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
В законодательстве предусматривается два варианта. Изменение вида разрешенного использования земельного участка можно произвести:
- Переводом выделенной территории в другую категорию на основании соответствующего ФЗ. В этом случае земельный участок может получить любой вид допустимого использования. Однако этот вариант сопряжен со сложностями. В частности, необходимо соблюсти ряд обязательных процедур и учесть многие законодательные требования.
- Без перевода в соответствии со ст. 37-38 Градостроительного кодекса и ст. 4.1 ФЗ, вводящего его в действие. Данный вариант считается не таким сложным и продолжительным, как предыдущий.
В связи с тем, что первый способ достаточно проблематичен, целесообразнее остановиться на втором. Рассмотрим изменение вида разрешенного использования земельного участка без перевода в другую категорию. 
Публичные слушания
Их проводит местная администрация. В публичных слушаниях участвуют граждане, которые проживают в пределах населенного пункта, в котором расположен участок, для которого будет изменен вид допустимого использования. Если новая категория может создать угрозу негативного влияния на окружающую среду, то приглашаются правообладатели наделов и объектов капстроительства, подверженных этому риску. Согласно решению главы округа либо муниципального образования, формируется специальная комиссия. Лица, участвующие в слушаниях, могут предоставлять ей свои замечания и предложения, относящиеся к рассматриваемому вопросу, для внесения их в протокол.
Срок проведения
Период, в течение которого длятся публичные слушания с момента уведомления населения и до даты опубликования заключения о результатах, определяется уставом МО. При этом срок проведения не должен быть больше месяца.
Деятельность комиссии
Она направляет уведомления о том, что будут проводиться слушания, правообладателям территорий, которые граничат с участком, вид использования которого будет изменен. Также извещения отправляются собственникам объектов капстроительства, которые располагаются на наделах, рядом с рассматриваемым. Уведомления рассылаются не позднее десяти дней с даты поступления обращения от заинтересованного гражданина или предприятия на изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Результаты слушаний
Решение, принятое в публичном порядке, оформляется в виде заключения. Оно подлежит опубликованию по правилам, предусмотренным для обнародования муниципальных нормативных актов и другой официальной информации. Заключение может размещаться и на сайте МО в Интернете. В соответствии с принятым решением комиссия проводит подготовку рекомендаций, согласно которым будет осуществляться изменение вида разрешенного использования земельного участка. Уполномоченная группа может также отказать заинтересованному лицу в удовлетворении его заявления. В этом случае составляется документ, в котором приводятся причины такого решения. Оба акта направляются главе администрации.
Внесение корректировок
Согласно рекомендациям, указанным в заключении комиссии, глава администрации в трехдневный срок с даты их поступления принимает решение, по которому будет осуществляться изменение категории или отказано в этом. Положительное решение выступает в качестве основания для внесения корректировок в Единый реестр.
Актуальность проблемы
Важность вопросов, касающихся изменения текущей категории возможного использования, постоянно возрастает. Это обусловлено главным образом усиливающимся дефицитом территории под жилую застройку. Достаточно часто необходимость внести корректировки возникает и у собственников с/х угодий. Существующие виды разрешенного использования земельных участков, перечень которых перечислен в нормативных актах, не все предусматривают возможность застройки. Например, можно рассмотреть следующие категории:
- Дачное строительство.
- ЛПХ.
- Ведение крестьянского фермерского хозяйства.
- Садоводство.
Только первая из приведенных категорий допускает возможность возведения жилого дома и регистрацию его в порядке, который предусмотрен законодательством. В плане экономической привлекательности использование сельскохозяйственных угодий для застройки представляет собой особый интерес потому, что стоимость таких территорий в сравнении с землями, расположенными в населенных пунктах, значительно меньше.
Вероятные сложности
Если говорить о дачном строительстве, то необходимо отметить ряд обстоятельств, которые могут воспрепятствовать изменению вида допустимого использования участка для этой цели. Если выделенная территория относится к продуктивным, особо ценным угодьям, внести желаемые корректировки весьма проблематично. Критерии, по которым земельный участок будет признан таковым, устанавливаются самостоятельно каждым субъектом страны. Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание, состоит в том, что территории с/х угодий могут передаваться только гражданам, а также их некоммерческим объединениям. Юридическое лицо не имеет права получить такой земельный участок. 
В заключение
Процесс, в ходе которого осуществляется изменение существующего вида допустимого использования выделенной территории, может занять около полугода. Документами, которые подтверждают благоприятный результат проведенной процедуры, являются кадастровый план и свидетельство о госрегистрации. После получения данных бумаг процесс по изменению вида допустимого использования можно считать оконченным. Категория выделенной территории, таким образом, оказывает существенное влияние не только на способ ее эксплуатации. Она имеет значение и при определении затрат, связанных как с непосредственным использованием земли и объектов, которые на ней находятся, так и с проведением работ, касающихся застройки или реконструкции, а также перепрофилирования текущей деятельности собственника.