Гражданско-правовые сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости в РФ, почти всегда требуют государственной регистрации. Отвечает за ее корректное осуществление компетентный орган — Росреестр. Каковы особенности функционирования данной структуры? Какие законодательные акты регулируют процедуры внесения в государственный кадастр соответствующих записей?
Регистрация недвижимости: законодательный аспект
Система регистрации прав на недвижимость, функционирующая в РФ, регулируется как общим, так и специальным законодательством. В числе ключевых источников права — ФЗ «О государственном кадастре». Положения, которые содержатся в данном правовом акте, определяют порядок регистрации права на недвижимость, сроки и прочие нюансы, характерные для данной процедуры.
Указанный ФЗ устанавливает также необходимый понятийный аппарат, используемый в практике работы государственных органов, ответственных за оформление сделок с имуществом соответствующего типа. Так, в частности, в законе дается определение терминам «кадастровый номер», «недвижимость», «сервитут» и т. д.
Таким образом, исследуя механизмы, в рамках которых осуществляется регистрация прав на объекты недвижимости в РФ, мы будем, прежде всего, обращаться к положениям ФЗ «О государственном кадастре». Также можно отметить, что в указанном ФЗ часто присутствуют ссылки на иные законодательные источники, такие как, например, Гражданский кодекс.
Таким образом, нормативно-правовая база, регулирующая систему, в рамках которой осуществляется регистрация прав на объекты недвижимости, представлена в достаточной мере широким спектром законодательных источников.
Обязательна ли государственная регистрация сделок?
Согласно 4-й статье указанного нами ФЗ, государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом обязательна. Это касается не только правоотношений, подразумевающих реализацию вещных прав, но также и таких явлений, как сервитут, доверительное управление или, например, ипотека.
Компетентные органы
В 9-й статье ФЗ «О государственном кадастре» содержатся положения, определяющие то, какие органы ответственны за государственную регистрацию сделок с недвижимостью. В законе, в частности, говорится о том, что соответствующая система госструктур функционирует на двух уровнях — федеральном и региональном. К компетенции органов на высшем уровне относится регистрация прав в рамках некоторых правоотношений в сфере бизнеса, а также сделки, объектами которых становятся имущественные комплексы, недвижимость, расположенная на территории нескольких регистрационных округов. Иные сделки оформляются при участии, в свою очередь, территориальных структур.
Главный орган власти, ответственный за регистрацию сделок с недвижимостью, — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Есть у нее и сокращенное название — Росреестр. В свою очередь, структуры в регионах называются Управлениями. Неофициально они также могут именоваться департаментами недвижимости. Или же иными терминами, принятыми в конкретном регионе.
Например, город, где Управление Росреестра иногда звучит как Департамент недвижимости - Иркутск. Регистрация прав данным учреждением осуществляется, таким образом, применительно к сделкам вне компетенции вышестоящей Федеральной службы.
Росреестр: основные компетенции
Каковы ключевые компетенции Росреестра? Согласно ФЗ «О государственном кадастре», к таковым относятся:
- проверка подлинности документов по сделкам, а также личности субъектов правоотношений на предмет правомочности подписания соответствующих соглашений;
- исследование ранее заявленных прав на недвижимость, изучение предыдущих регистраций;
- осуществление процедур, формирующих государственную регистрацию прав на имущество соответствующего типа;
- выдача необходимых документов субъектам правоотношений по сделкам с недвижимостью;
- предоставление гражданам и организациям сведений, касающихся зарегистрированных прав на владение имуществом соответствующего типа.
Согласно положениям ФЗ «О государственном кадастре», Росреестр не может заниматься иными видами деятельности, если нет каких-либо других, императивных по отношению к существующим в рассматриваемом ФЗ правовых норм.
Принципы кадастрового учета
Каковы основные принципы ведения Росреестром кадастрового учета недвижимости? Их перечень содержится в 4-й статье основного ФЗ, который регулирует соответствующую сферу. Так, например, в числе ключевых принципов — единство технологии ведения кадарстрового учета на всей территории России. Также в приоритете обеспечение общедоступности сведений государственного кадастра, а также их релевантности информации, содержащейся в других официальных ресурсах.
Важный принцип работы кадастра — сохранность сведений, которые были внесены в соответствующие базы данных до обновления сведений по конкретному объекту недвижимости. Кроме того, возможно внесение в регистрационные источники временной информации. Кадастровый учет недвижимости в РФ задействует источники геодезического и картографического происхождения. В первом случае это соответствующего типа сети, формируемые на основании распоряжений органов исполнительной власти. Есть также и картографические кадастровые источники — это собственно карты, а также различного типа планы, по которым Росреестр определяет расположение объектов недвижимости.
Что такое кадастровый номер
Каждый объект недвижимости в РФ, прошедший государственную регистрацию, имеет кадастровый номер. Что это такое? Это уникальный идентификатор, который не имеет дубликатов, а также не передается от объектов, снятых с учета, к другим видам недвижимости. Кадастровый номер — федеральный идентификатор. С целью оптимизации соответствующей системы учета объектов недвижимости территория РФ поделена на кадастровые участки — округа, районы и кварталы. При этом, если есть необходимость, они могут меняться посредством издания соответствующих правовых норм.
Сроки регистрации сделок
Рассмотрим важнейший аспект — сроки регистрации прав на недвижимое имущество. Все зависит, прежде всего, от предмета сделок с соответствующим типом имущества. Эксперты выделяют более 30 разновидностей подобного типа правоотношений. Попробуем классифицировать их, исходя из такого критерия, как количество дней, отводимых законом Росреестру для проведения соответствующих процедур.
Существует такая операция, как регистрация ипотечных договоров, предмет которых — сельскохозяйственные земли. Срок регистрации прав на недвижимость данной категории — 15 рабочих дней. В свою очередь, если речь идет об оформлении сделок, предмет которых — ипотека земельных участков и нежилых помещений, то сроки аналогичные. Для каких еще типов правоотношений сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют 15 дней? К таковым относятся:
- дополнительные соглашения к ипотечным документам, предмет которых — земельные участки и нежилые помещения, например, договоры уступок;
- исполнение требований судебных приставов, связанных с передачей прав на недвижимость должника;
- ипотечные сделки, относимые к категории правоотношений, возникающих в силу закона;
- ипотечные соглашения, возникающие на основании совместной договоренности залогодателя и субъекта, владеющего залогом, предмет которых — земельные участки и нежилые помещения.
В свою очередь, есть типы сделок, требующие меньшего количества времени, которое должен затратить Росреестр. Так, сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество в некоторых случаях могут составлять 10 дней. Такого типа процедуры формируют следующий перечень:
- регистрация права собственности или же его перехода от одного субъекта правоотношений к другому;
- оформление сделок, предмет которых — общая долевая или же совместная собственность;
- регистрация права пользования недвижимостью на постоянной, бессрочной основе;
- оформление права так называемого хозяйственного ведения;
- регистрация прав субъектов осуществлять деятельность, связанную с оперативным управлением недвижимостью;
- оформление договоров найма или субаренды, когда это предусмотрено законом;
- регистрация правоотношений, предмет которых — военная недвижимость;
- оформление сделок, предмет которых — безвозмездное пользование земельным участком на срочной основе;
- корректировка сведений в ЕГРП;
- выдача дубликатов свидетельств;
- регистрация договоров, предмет которых — участие субъекта правоотношений в долевом строительстве;
- оформление сделок, отражающих уступку прав требования по договорам долевого строительства;
- регистрация соглашений, дополняющих договор участия субъектов правоотношений в долевом строительстве;
- оформление расторжения сделок по «долевке» застройщиком в одностороннем порядке;
- регистрация прав граждан на квартиры в процессе приватизации;
- оформление дополнительных соглашений к ипотечным сделкам по квартирам.
Есть, в свою очередь, регистрационные задачи Росреестра, длительность исполнения которых — 5 дней.
Такие сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся к следующим типам правоотношений:
- регистрация ипотечных договоров по квартирам, а также сделок, предполагающих рассрочку платежа в пользу продавца недвижимости;
- оформление последующих договоров по «долевке»;
- регистрация правоотношений, предполагающих обязательства, которые вытекают из договоров долевого строительства;
- оформление некоторых типов ипотечных договоров, предмет которых — земельные участки и нежилые помещения;
- регистрация перехода прав владения недвижимости к залогодержателю в процессе взыскания;
- оформление ипотечных сделок в процессе взаимодействия залогодателя и владельца залога;
- регистрация сделок в рамках федеральной программы «Жилище»;
- погашение записей, связанных с ипотекой, на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве», иных сведений о соответствующего типа кредитных соглашениях.
Есть задачи, которые Росреестр должен выполнить за 3 дня. В некоторых случаях они рабочие, в других — календарные. Соответствующие сроки государственной регистрации прав характерны для следующего перечня правоотношений:
- погашение записей об ипотеке - 3 рабочих дня;
- исправление ошибок Росреестра, которые допущены в процессе государственной регистрации прав, - 3 календарных дня;
- государственная регистрация документов, которые заверены нотариально, - 3 рабочих дня.
Есть, в свою очередь, регистрационные операции, подлежащие выполнению в течение 1 дня. Столь оперативные сроки осуществления государственной регистрации прав на недвижимость характерны для следующего спектра правоотношений:
- регистрация сделок об изменениях, касающихся содержания закладных;
- формирование записи, отражающей сведения о новых владельцах закладных;
- предоставление дубликатов закладных;
- регистрация прав на недвижимость на основании документов, которые предоставлены в электронном виде и заверены нотариально.
Некоторые юристы отмечают тот факт, что сроки осуществления Росреестром соответствующих операций могут достаточно регулярно корректироваться законодателем.
Сроки - на федеральном уровне
Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество — ипотека ли это или же, например, сделка, предмет которой — земельный участок, неважно — устанавливаются на уровне федерального законодательства, то есть оговорены, собственно, в ФЗ «О кадастре» или же в релевантных ему источниках права.
Также неважна география применения закона, во всех городах совершенно одинаковы сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Москва как город федерального значения не имеет в этом аспекте преимуществ перед любым другим населенным пунктом РФ. И если на уровне федерального законодательства будут внесены изменения в соответствующие сроки, они коснутся также и столицы.
Документы для кадастрового учета
Рассмотрим важнейший аспект, характерный для процедур, совокупностью которых представлена регистрация прав на недвижимость, — документы. Состав соответствующих источников может быть разным. В 22-й статье ФЗ «О кадастровом учете» вместе с тем содержится в достаточной мере исчерпывающий их перечень, стандартный для многих сделок. Рассмотрим соответствующие положения ФЗ.
Если речь идет об оформлении сделок с земельным участком, то территориальное Управление регистрации прав на недвижимость запросит, прежде всего, межевой план, а также копию документа, который может подтвердить тот факт, что возможные земельные споры разрешены в установленном законом порядке.
Если на кадастровый учет ставится незавершенный объект строительства, здание или же сооружение, то в Росреестр будет необходимо предоставить технический план. В некоторых случаях понадобится копия документа, разрешающего ввод объекта в эксплуатацию.
Если в рамках взаимодействия с Росреестром требуется снять объект недвижимости с кадастрового учета, то в соответствующее ведомство необходимо будет предоставить акт обследования соответствующей постройки.
В Росреестр необходимо предоставлять документы, которые подтверждают полномочия представителя субъекта правоотношений, если именно он участвует в соответствующей сделке с недвижимостью.
Также в эту организацию может потребоваться предоставление различных копий бумаг, релевантных соответствующего типа сделкам с недвижимостью.
Пошлины
Законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом, предусмотрено, что государственными органами может взиматься сбор в процессе осуществления некоторых процедур, таких как, например, регистрация прав на недвижимость. Госпошлина, таким образом, платится обращающимися в Росреестр субъектами. Спектр подобного типа сборов достаточно широкий. Так, оснований для взимания госпошлины Федеральная служба по кадастру определяет более 30-ти.
В числе самых востребованных услуг Росреестра — регистрация недвижимости по сделкам с участием физлиц. В частности, в 2015 году величина соответствующего сбора составляет 2 тыс. руб. Это, надо сказать, в два раза больше, чем было в предыдущие годы. Также можно отметить, что выросла пошлина и для организаций, оформляющих правоотношения по сделкам с недвижимостью — до 22 тыс. руб.
Величина госпошлины при оформлении договоров долевого строительства для физлиц — 350 руб., для организаций — 6 тыс. Если человеку нужно внести изменения в регистрационную запись по ипотеке, то заплатить понадобится 350 руб. Аналогично — за корректировку сведений в Едином государственном реестре прав. Также 350 руб. гражданин должен будет заплатить в качестве госпошлины при регистрации дачного земельного участка или же предназначенного для строительства гаража, а также за оформление дома, который человек планирует построить на принадлежащей ему территории.
Пошлины одинаковы для всех территориальных представительств Росреестра, не имеет значения, куда подаются документы — в Управление по Москве или отмеченный нами выше сибирский город, где также есть департамент недвижимости — Иркутск. Регистрация прав на недвижимость осуществляется, таким образом, в соответствии с положениями самых разных правовых актов, включая, в частности, Налоговый кодекс РФ.