Коммунальные квартиры по-прежнему часто встречаются в российских городах. Граждане, проживающие в отдельных комнатах, могут быть нанимателями на основании договора социального найма, а также могут являться непосредственными владельцами имущества. В последнем случае часто требуется продажа комнаты в коммунальной квартире. Этот процесс сопряжен с многочисленными сложностями, так как все остальные жильцы обладают преимущественным правом покупки. Поэтому продать посторонним лицам жилье можно исключительно после отказа других владельцев комнат приобретать помещение.
Как подтверждается право собственности?
Для продажи любого жилья требуется, чтобы продавец обладал правом собственности на этот объект. Оно подтверждается только официальными документами, поэтому требуется наличие свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, содержащей сведения о владельце комнаты.
В документах обязательно должно указываться, что конкретный гражданин выступает собственником именно части жилого помещения. Прописывается размер комнаты, а также помещение должно быть выделено в квартире.
Законодательное регулирование
Собственники комнат в коммунальной квартире должны продавать свое имущество только с учетом многочисленных требований закона. В ином случае сделка может быть оспорена соседями. Поэтому при реализации данного процесса учитываются содержания ГК и ЖК.
На основании этих нормативных актах определяется, у кого имеется преимущественное право приобретения комнаты, а также каким требованиям должно соответствовать составляемое соглашение.
В ЖК закрепляется обязанность владельца уведомить всех остальных жильцов квартиры о принятом решении.
Нюансы продажи соседям
Наиболее часто осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире соседям. Именно они обладают преимущественным правом приобрести эту недвижимость. К особенностям данного процесса относится:
- первоначально владелец комнаты должен уведомить всех соседей о том, что он планирует продавать имущество;
- далее нельзя осуществлять никаких сделок в течение 30 дней, так как этот срок дается соседям на принятие решения относительно приобретения этого объекта;
- согласие или отказ составляется в письменном виде.
Если какой-либо сосед желает выкупить комнату, то с ним составляется стандартный договор купли-продажи. Цена определяется непосредственным продавцом.
Как продать комнату посторонним лицам?
Продажа комнаты в коммуналке посторонним гражданам является достаточно сложным процессом, так как собственникам жилья часто приходится сталкиваться с тем, что соседи чинят разные препятствия для совершения сделки. К нюансам процедуры относится:
- первоначально требуется получить от всех соседей отказ выкупить комнату;
- продается посторонним лицам жилье по той же цене, которая была предложена соседям;
- если имеются письменные доказательства отказа соседей, то процедура продажи объекта выполняется в общем порядке, для чего составляется стандартный договор купли-продажи;
- сделка далее регистрируется в Росреестре.
Процесс должен выполняться с учетом многочисленных требований закона. Если будут иметься даже мелкие нарушения, то они могут являться основанием для оспаривания сделки соседями. Поэтому желательно пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, так как опытный адвокат сможет подсказать, какие действия должны выполняться продавцом в той или иной ситуации.
У кого имеется преимущественное право?
При продаже комнаты, которая располагается в коммуналке, следует учитывать права, имеющиеся у владельцев других комнат в квартире. У соседей имеется преимущественное право на приобретение продаваемой комнаты. Поэтому обязательно первоначально предлагается возможность купить это имущество соседям. Только при таких условиях будет законной продажа комнаты в коммунальной квартире. Уведомление соседей осуществляется в письменном виде, а также за 30 дней до продажи посторонним лицам.
Преимущественным правом обладают все граждане, проживающие в этой квартире. Только при получении отказа от всех этих лиц от продаваемого объекта появляется у владельца разрешение на продажу комнаты в коммунальной квартире.
Нередко соседи отказываются от составления письменного отказа. В этом случае важно, чтобы у продавца было подтверждение того, что было отправлено уведомление. Поэтому желательно для этих целей пользоваться заказным письмом с уведомлением о вручении.
Процедура продажи комнаты
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире предполагает необходимость выполнения определенных последовательных действий. К ним относится:
- определяется стоимость комнаты, для чего можно принять решение самостоятельно или воспользоваться помощью оценщика;
- составляется уведомление для всех соседей, после чего документ передается лично под подпись гражданам или отправляется по почте с уведомлением о вручении;
- если соседи не желают приобретать комнату, то от них в течение месяца надо получить письменный отказ;
- далее осуществляется поиск покупателей, которые являются посторонними лицами;
- после нахождения покупателя осуществляется подписание договора купли-продажи;
- в Росреестре фиксируется переход права на недвижимость другому лицу.
Если не получается найти покупателя, допускается снижать цену, но при этом важно снова предложить соседям купить комнату по новой стоимости. Только после получения повторного отказа осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире третьим лицам.
Способы продажи объекта
Процедура может выполняться разными способами. К ним относится:
- Самостоятельная продажа комнаты. В этом случае владелец объекта должен совершать все действия самостоятельно. Он должен хорошо разбираться в законодательстве, чтобы не нарушить права соседей. Придется заниматься поиском покупателя и составлять самостоятельно договор купли-продажи. Если будут каким-либо образом нарушены этапы продажи комнаты в коммунальной квартире или права соседей, то сделка может быть оспорена через суд.
- Обращение к риелторам. Они предлагают юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. При использовании услуг профессионалов можно быть уверенным, что никаким образом не будет нарушено законодательство. Именно сотрудники агентства будут заниматься поиском покупателей и оформлением сделки. Услуги оплачиваются покупателем или продавцом.
Многие люди задумываются о том, требуется ли при продаже комнаты в коммунальной квартире пользоваться услугами нотариуса. Не возникает необходимость обращаться к этому специалисту для заверения договора купли-продажи. Но чтобы в будущем гарантировать отсутствие возможности для оспаривания сделки, можно обращаться к нотариусу, который изучит все материалы дела и сможет сказать, является ли договор законным.
Как получить согласие от соседей?
Продажа недвижимости вторички – это всегда специфический и сложный процесс, но реализация помещения в коммуналке считается наиболее необычной процедурой. Для ее осуществления нужен отказ соседей от недвижимости.
Владелец комнаты может не спрашивать разрешение на ее продажу у соседей, но при этом придется уведомлять их о планируемом решении за месяц до непосредственного заключения сделки. Соседи могут принять положительное решение, поэтому составлять договор купли-продажи придется именно с ними.
Можно ли продать без письменного отказа?
Нередко в коммунальных квартирах между соседями имеются слишком плохие отношения, поэтому они не желают каким-либо образом контактировать друг с другом. Поэтому соседи не реагируют на полученное уведомление.
Чтобы не возникло в будущем проблем с продажей недвижимости вторички, рекомендуется выполнить следующие действия:
- изначально желательно направлять уведомление по почте заказным письмом, оплатив уведомление о вручении, поэтому у гражданина будет иметься доказательства того, что он действительно оповестил соседей о продаже комнаты;
- если отношения являются хорошими, то соседи составляют письменный отказ от покупки жилого помещения, на котором обязательно должна иметься их подпись;
- допускается приглашать свидетелей, при которых происходит передача уведомления, поэтому именно эти граждане смогут на суде подтвердить, что продавец комнаты точно следовал требованиям законодательства.
Если будут нарушены права соседей, то сделка легко через суд признается недействительной, поэтому покупатели могут лишиться приобретенного имущества.
Какие нужны документы для продажи?
Правильное оформление сделки предполагает подготовку продавцом определенной документации. Как продать комнату в коммунальной квартире? Для этого требуются следующие бумаги:
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость, с помощью которых гражданин подтверждает свое право на комнату, причем они могут быть представлены договором о приватизации, завещанием, дарственной или другим документом;
- выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец комнаты, наличие разных обременений, размер помещения и другие важные параметры для каждого покупателя;
- технический план и техпаспорт, причем на основании этих документов будущие владельцы смогут убедиться в отсутствии незаконной перепланировки;
- справка, указывающая на отсутствие долгов по уплате коммунальных платежей;
- письменный отказ от покупки недвижимости, полученный от всех соседей по квартире.
Эти документы требуются не только покупателям, но и риелторам, если принимается решение воспользоваться их услугами.
Правила составления договора
Важным моментом для каждого продавца является правильное составление договора купли-продажи. Он обязательно формируется в письменном виде. К его существенным условиям относятся пункты:
- информация о сторонах соглашения, представленных продавцом и покупателем;
- данные о предмете договора, для чего указывается адрес квартиры, размер комнаты, а также другие ее важные параметры;
- стоимость комнаты, указанная в рублях и прописью;
- приводится порядок расчетов;
- указывается ответственность для каждой стороны в случае нарушения условий соглашения;
- приводится дата составления договора;
- ставятся подписи сторон.
Для составления данного документа можно пользоваться стандартными бланками. Если процедурой продажи комнаты в коммуналке занимается риелтор, то именно он составляет документ.
Нюансы использования серых схем
Некоторые владельцы комнат в коммуналке задумываются о возможности применения серых схем, позволяющих продать недвижимость как можно быстрей и без заключения договора с соседями. Нередко они применяются для ухода от налогообложения. Обычно такие методы применяются, если соседи чинят разные препятствия для заключения сделки.
Наиболее часто используются методы:
- продается заинтересованному покупателю только часть комнаты, а после этого остальные квадратные метры передаются на основании дарственной;
- комната оформляется в залог на основании договора займа, после чего намеренно не оплачивается кредит, поэтому жилье взыскивается принудительным способом;
- жилье передается на основании договора дарения, но фактически новый владелец перечисляет бывшему собственнику деньги за недвижимость.
Все вышеуказанные схемы считаются рискованными, поэтому всегда существует вероятность, что покупатель окажется мошенником и откажется оплачивать комнату. Дополнительно такие сделки могут заинтересовать правоохранительные органы или ФНС, поэтому продавец может привлекаться к административной или уголовной ответственности.
Последствия отсутствия уведомления
Продавец комнаты, располагающейся в коммуналке, должен обязательно уведомить о своем решении соседей. Если будет отсутствовать уведомление, то это может стать причиной негативных последствий. Соседи могут оспорить сделку через суд, так как желают сами стать владельцами жилья.
Поэтому при отсутствии знаний о том, как правильно совершается сделка, желательно обратиться к опытным риелторам или получить консультацию от нотариуса.
Заключение
Продажа комнаты, располагающейся в коммунальной квартире – это достаточно сложная процедура, для реализации которой надо учитывать требования законодательства. Непременно о планируемой продаже оповещаются соседи. У них имеется преимущественное право покупки жилья.
Только после получения отказа от соседей можно продавать объект посторонним лицам. Для этого важно грамотно составить договор купли-продажи. Не рекомендуется пользоваться серыми схемами для снижения цены комнаты, так как это сопровождается возникновением многих рисков для самого продавца.