Красные линии - одно из важнейших понятий в градостроительстве, определяющих границы разрешенной застройки. Но не все знают, что они означают на практике и как влияют на права собственников недвижимости.
Определение красной линии
Что такое красная линия? Согласно Градостроительному кодексу, это
Линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.
То есть красные линии - это границы между общественными и частными землями.
К территориям общего пользования относятся:
- улицы
- площади
- парки
- набережные
Красные линии обозначаются именно красным цветом на соответствующих картах и планах территорий. Отсюда и название.
Виды красных линий
Различают несколько видов красных линий:
| Существующие | Обозначают границы существующих территорий общего пользования |
| Планируемые | Обозначают границы территорий, которые планируется использовать в будущем в качестве общественных |
| Изменяемые | Обозначают изменение границ существующих территорий общего пользования |
Таким образом, красные линии могут относиться как к реально существующим объектам, так и к планируемым в будущем.
Кто устанавливает красные линии
Красные линии устанавливаются органами местного самоуправления, как правило, администрацией города или района. При этом обязательно учитывается мнение жителей.
Проект с красными линиями выносится на публичные слушания. Если большинство выступает против, проект отправляют на доработку или вовсе отклоняют.
Также красные линии должны соответствовать генеральному плану территории и правилам землепользования.
Порядок установления красных линий
Красные линии устанавливаются в несколько этапов:
- Разработка проекта планировки территории
- Публичные слушания
- Согласование проекта
- Утверждение проекта
После утверждения информация о новых красных линиях публикуется в СМИ и направляется правообладателям затрагиваемых земельных участков.
Формула расчета красных линий:
KL = ZP - OT
Где:
- KL - красная линия
- ZP - граница земельного участка
- OT - отступ от границы участка
Что такое красная линия застройки
Под красной линией застройки понимается граница, отделяющая территорию, на которой разрешается возводить здания, от той, где строительство запрещено.
Как правило, эта граница проходит:
- В 5-20 м от края проезжей части (в зависимости от класса дороги)
- В 35 м от береговой линии рек
- В 50 м от лесных массивов
То есть красная линия застройки - это минимально допустимое расстояние от зданий до определенных территорий и объектов.
Ограничения при строительстве от красной линии
Красные линии накладывают определенные ограничения на строительство и использование земельных участков.
В частности, запрещено возводить капитальные строения ближе 5-10 метров от красной линии. Это требование установлено СНиПами.
Кроме того, существуют ограничения на размещение нестационарных объектов:
- Палатки - не ближе 10 м от красной линии
- Киоски - не ближе 25 м от красной линии
Такие ограничения призваны не допустить хаотичной застройки вдоль дорог, тротуаров и других зон общего пользования.
Что такое дома красной линии
Под термином "1дома красной линии" понимают здания, которые расположены в непосредственной близости от границ территорий общего пользования.
Например, первые этажи домов вдоль главных улиц города. Или коттеджи, выходящие фасадом на проезжую часть. Такие дома имеют повышенную коммерческую привлекательность, но в то же время к ним предъявляются особые архитектурные и градостроительные требования.
Красная линия дороги и улицы
Относительно дорог красная линия проходит по границе полосы отвода. Это территория, предназначенная для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги.
По словам экспертов,
ширина полосы отвода зависит от категории и количества полос движения.
В случае с городскими улицами красная линия, как правило, проходит по границе тротуаров или газонов. Застройка ведется с отступом от этой границы.
Изменение и отмена красных линий
Красные линии могут со временем меняться или отменяться вовсе. Это происходит при изменении планировки территории.
Например, вместо запланированного парка решено построить жилой комплекс. Или расширяется существующая дорога за счет прилегающей территории.
Изменить утвержденные красные линии довольно сложно. Необходимо разработать новый проект планировки и провести публичные слушания.
Как избежать проблем с красными линиями
Чтобы избежать проблем, связанных с красными линиями, рекомендуется:
- До покупки участка выяснить информацию о существующих и планируемых красных линиях
- Если красная линия пересекает уже выкупленный участок, можно попытаться добиться ее изменения или отмены
- Следить за публикациями о разработке новых проектов планировки территории и участвовать в обсуждениях
- При получении уведомления об изменении красных линий вовремя заявить свои права в установленном порядке
- В случае нарушения прав обратиться в суд для восстановления статус-кво или получения компенсации
Главное помнить, что красные линии могут появиться в любой момент, поэтому нужно быть к этому готовым.
Красная линия границы участков
Красной линией также обозначают границу между соседними земельными участками в черте города.
Она может не совпадать с реальным ограждением или вековыми межами. Например, если часть территории выкуплена для городских нужд.
Важно понимать, что красные линии границ участков так же неприкосновенны. Нельзя застраивать эту территорию или использовать каким-либо иным образом.
Что делать, если нарушена красная линия
Если обнаружено, что какая-либо постройка или ограждение пересекает красную линию, необходимо:
- Направить запрос в администрацию для уточнения информации о красных линиях
- При подтвержденном нарушении потребовать привести участок в соответствие или же получить компенсацию при сносе строения
- Если отказ - перейти к судебному порядку отстаивания своих прав
Шутка: не стоит спорить с красными линиями, иначе это чревато по меньшей мере штрафами, а то и бульдозером у ворот!
Красные линии в судебной практике
Нарушения, связанные с красными линиями, довольно часто становятся предметом судебных разбирательств.
К наиболее типичным спорам можно отнести:
- Оспаривание законности установления красных линий
- Требования о сносе построек, пересекающих красную линию
- Требования о возмещении убытков из-за изменения красных линий
По данным Верховного суда, большинство исков по красным линия подают физические лица. Чаще всего из-за ущемления прав собственников при застройке прилегающих территорий.
Межевание территорий и красные линии
При межевании территории обязательно учитываются красные линии. Границы образуемых земельных участков не могут пересекать красные линии.
Если ранее участок был разделен красной линией, то его конфигурация корректируется таким образом, чтобы исключить застройку в зоне действия красных линий.
Красные линии при оформлении разрешения на строительство
При подаче документов на получение разрешения на строительство обязательно указывается минимальное расстояние от объекта до красных линий.
Это одно из основных требований, без соблюдения которого разрешение выдано не будет.
Таким образом контролирующие органы не допускают нарушения градостроительных регламентов.
Красные линии и инженерные коммуникации
Расположение подземных и наземных инженерных коммуникаций также регулируется с использованием красных линий.
В частности, вдоль теплотрасс, газопроводов, линий электропередачи устанавливаются охранные зоны. Их границы задаются красными линиями в проектах планировки территории.
Важно помнить, что в пределах таких зон действуют дополнительные строительные нормы и правила.
Красные линии на придомовых территориях
Даже в границах придомовых территорий могут устанавливать красные линии. Как правило, это происходит в следующих случаях:
- Планируемое строительство проездов или расширение существующих
- Создание дополнительных парковочных мест
- Обустройство зон отдыха или детских площадок
При этом часть земли изымается в муниципальную собственность с возмещением компенсации собственникам.
Красные линии для кадастрового учета объектов
При постановке объектов капитального строительства на кадастровый учет в перечне координат характерных точек обязательно указывается расстояние до ближайшей красной линии.
Это необходимо для контроля соблюдения градостроительных регламентов и предотвращения самовольного строительства на общественных территориях.