Кадастровая ошибка в документах на недвижимость может испортить вам жизнь. С ней нельзя совершить сделку, получить разрешение на строительство или ввести объект в эксплуатацию. Как быстро обнаружить ошибку? Что делать, если в исправлении отказали? Сколько стоит устранение ошибки в документах? В нашей статье вы найдете ответы на эти и другие вопросы о кадастровых ошибках. Узнаете, как без проволочек исправить ошибку в правах на недвижимость.
Определение кадастровой ошибки
Кадастровая ошибка – это несоответствие информации об объекте недвижимости, которая зафиксирована в ЕГРН, фактическим данным. Например:
- наложение границ соседних участков;
- несовпадение площади участка с данными на местности;
- неверное местоположение здания на участке.
Все сведения, вносимые в реестр недвижимости, должны соответствовать действительности. Если возникают неточности, их необходимо исправить.
Причины возникновения кадастровых ошибок
Причинами появления кадастровых ошибок чаще всего являются:
- Небрежность или непрофессионализм кадастровых инженеров при подготовке документов.
- Невнимательность сотрудников регистрационных органов.
- Технические сбои в работе программного обеспечения.
Иногда владельцы участков намеренно вносят в документы неточные данные, которые со временем приводят к наложению границ и другим ошибкам.
Последствия кадастровых ошибок
Наличие кадастровой ошибки, например, пересечения границ участков, может иметь следующие последствия:
- Неполучение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию объектов.
- Невозможность продажи, дарения, обмена участка.
- Отмена уже заключенной сделки, если ошибка обнаружится после нее.
Помимо этого, существует риск уголовного наказания за преднамеренное искажение кадастровых сведений.
Виды кадастровых ошибок
Кадастровые ошибки бывают двух видов:
- Технические – опечатки, неточности, допущенные по невнимательности. Их легко обнаружить и исправить.
- Реестровые – серьезные ошибки в определении характеристик или местоположения объекта недвижимости, допущенные кадастровым инженером.
Наиболее распространенной реестровой ошибкой является наложение границ земельных участков из-за неправильного определения их координат.
Как обнаружить кадастровую ошибку
Ошибку в документах на объект недвижимости можно обнаружить несколькими способами:
- При проверке выписки из ЕГРН и межевого плана.
- При обращении к кадастровому инженеру для уточнения характеристик участка.
- При попытке проведения сделки с объектом недвижимости.
Чаще всего недочеты выявляются в момент оформления прав на участок или при покупке/продаже недвижимости. Нотариус или риэлтор обнаруживают пересечение границ или другие ошибки в документах и сообщают об этом владельцу объекта.
Порядок исправления кадастровой ошибки
Существуют три основных способа исправления кадастровой ошибки:
- Подача заявления правообладателем.
- Исправление по решению государственного регистратора.
- Исправление по решению суда.
Исправление по заявлению правообладателя
Если ошибка не затрагивает права третьих лиц, ее можно исправить путем подачи заявления в Росреестр. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие наличие ошибки – новый межевой план, технический план и другие.
Исправление государственным регистратором
Иногда ошибку обнаруживает сам государственный регистратор Росреестра. В таком случае он выносит решение о необходимости исправления и вносит правки в базу данных.
Исправление через суд
Если исправить кадастровую ошибку во внесудебном порядке не удалось, прибегают к судебному разбирательству. На основании решения суда вносятся изменения в ЕГРН.
Оформление документов для исправления ошибки
Чтобы исправить кадастровую ошибку, нужно собрать пакет документов.
Требования к заявлению
Заявление составляется в свободной форме или по шаблону Росреестра. В нем указывается:
- информация о заявителе;
- данные об ошибочных сведениях и как именно их нужно исправить;
- обоснование ошибочности данных;
- перечень прилагаемых документов.
Новый межевой план
Главным документом при исправлении реестровой ошибки является новый межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
Кадастровый инженер
Важную роль в выявлении и исправлении кадастровой ошибки играет кадастровый инженер. Он проводит обследование участка, выявляет расхождения между данными ЕГРН и фактическим местоположением объекта.
Как выбрать кадастрового инженера
При выборе кадастрового инженера, который будет заниматься исправлением ошибки, стоит обращать внимание на такие критерии:
- опыт работы с подобными объектами;
- отзывы предыдущих клиентов;
- стоимость услуг.
Кадастровое обследование участков
При подготовке документов для исправления кадастровой ошибки кадастровый инженер проводит обследование участка. При этом он:
- Определяет координаты характерных точек границ земельного участка и его площадь.
- Выявляет причины несоответствия сведений в ЕГРН данным обследования.
- Уточняет информацию о смежных землепользователях.
По результатам обследования инженер подготавливает новый межевой план, технический план объекта недвижимости и другие документы.
Новый межевой план
Новый межевой план содержит верные сведения о земельном участке. Он становится основанием для внесения правок в ЕГРН. План должен быть подписан кадастровым инженером и заверен его электронно-цифровой подписью.
Технический план объекта недвижимости
Технический план здания, строения или сооружения также может исправляться для устранения кадастровой ошибки. В план вносятся новые, верные технические характеристики объекта.
Стоимость исправления кадастровой ошибки
Стоимость исправления кадастровой ошибки зависит от региона и типа ошибки. Примерная средняя цена по регионам:
- Москва и область – от 20 000 руб.
- Санкт-Петербург и Ленинградская область – от 15 000 руб.
- Другие регионы – от 10 000 руб.
Дополнительно оплачиваются расходы при обращении в суд – госпошлина, услуги юристов и др.
Факторы, влияющие на стоимость исправления
На стоимость исправления кадастровой ошибки влияют такие факторы:
- Тип ошибки (техническая или реестровая).
- Необходимость обращения в суд.
- Сложность объекта (площадь участка, этажность здания и т.д.).
- Необходимость проведения дополнительных замеров и обследований.
Виды работ при исправлении ошибок
При подготовке документов для исправления кадастровой ошибки могут проводиться следующие работы и мероприятия:
- Кадастровые работы по уточнению характеристик объекта.
- Геодезические изыскания для определения координат участка.
- Подготовка и подача заявления в Росреестр.
- Сопровождение при рассмотрении заявления.
- Консультация юриста.
- Представление интересов в суде.
Риски при обращении в суд
Обращение в суд для исправления кадастровой ошибки несет определенные риски:
- Затягивание процесса на неопределенный срок.
- Возможность отказа в исправлении ошибки.
- Неисполнение судебного решения другой стороной.
Поэтому перед подачей иска следует оценить перспективы его удовлетворения и возможные затраты на судебный процесс.
Этапы судебного разбирательства по исправлению кадастровой ошибки
Процесс судебного разбирательства по исправлению кадастровой ошибки включает несколько этапов:
- Подача искового заявления о внесении исправлений в ЕГРН. Готовится пакет документов, обосновывающих требование.
- Подготовка к судебному заседанию. Знакомство с отзывом ответчика, представление дополнительных доказательств.
- Судебное заседание. Заслушивание сторон, исследование доказательств, прения, вынесение решения суда.
- Исполнение судебного решения. После вступления решения в законную силу производится исправление в ЕГРН.
Выгоды от своевременного исправления ошибок
Своевременное исправление кадастровой ошибки в документах на недвижимость дает следующие преимущества:
- Возможность быстрого оформления сделок с объектом.
- Предотвращение конфликтов с соседями.
- Получение градостроительных разрешений.
Способы избежания кадастровых ошибок
Чтобы избежать появления кадастровых ошибок, рекомендуется:
- Тщательно проверять документы при получении. Сверять данные с фактическим состоянием объекта.
- Выбирать опытного кадастрового инженера с положительной репутацией для подготовки документов.
- Периодически проводить мониторинг сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, чтобы вовремя выявлять ошибки.
Проверка документов при получении
Когда вам впервые предоставляют документы на объект недвижимости или обновленные данные, внимательно изучите все характеристики, сверьте их с реальным местоположением, конфигурацией, площадью участка или здания.
Выбор квалифицированного кадастрового инженера
Для подготовки достоверных сведений о своем объекте недвижимости обращайтесь только к опытным, квалифицированным кадастровым инженерам, имеющим положительные отзывы.
Периодическая проверка данных в ЕГРН
Даже если изначально вам предоставили верные данные об объекте недвижимости, со временем в них могут возникнуть ошибки. Поэтому раз в 1-2 года полезно запросить актуальную выписку из ЕГРН и проверить сведения.
Алгоритм действий при обнаружении кадастровой ошибки
Если вы обнаружили в документах на свой объект недвижимости кадастровую ошибку, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:
- Получить актуальную выписку из ЕГРН и убедиться, что ошибка действительно присутствует в государственном реестре.
- Заказать кадастровому инженеру обследование объекта, подготовку нового межевого плана.
- Подать заявление об исправлении ошибки в Росреестр, приложив подтверждающие документы.
- Если исправление не прошло – подать документы в апелляционную комиссию, а при необходимости – обратиться в суд.
Сопровождение процесса исправления
На всех этапах исправления кадастровой ошибки желательно пользоваться услугами квалифицированного юриста или специалиста в этой сфере. Это позволит максимально эффективно отстаивать ваши интересы.
Как ускорить процесс исправления
Чтобы процесс исправления кадастровой ошибки занял как можно меньше времени, рекомендуется:
- Сразу готовить полный пакет документов, обосновывающих ошибку.
- Не затягивать с обращением в вышестоящие инстанции при отказе в исправлении.