Аренда сегодня - распространенная практика для бизнеса и граждан. Что делать, если условия меняются, а договор уже заключен? Обязательно ли регистрировать изменения и как это сделать правильно? Узнайте в нашей статье.
Когда требуется дополнительное соглашение к договору аренды
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, дополнительное соглашение к договору аренды заключается в следующих случаях:
- При изменении условий договора аренды
- При досрочном расторжении
- При смене сторон договора
Если арендодатель не уведомил арендатора о прекращении договора аренды за 3 месяца, то договор автоматически продлевается на тех же условиях. В этом случае допсоглашение не требуется.
Дополнительное соглашение чаще всего заключают при изменении размера арендной платы, порядка оплаты или иных условий договора.
Порядок составления дополнительного соглашения
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды требует соблюдения определенных правил при составлении документа. Рассмотрим основные моменты.
- Указать название документа, его номер и дату составления
- Внести данные сторон договора аренды
- Сослаться на реквизиты основного договора аренды
- Детально прописать все изменения условий договора
- Указать дату вступления изменений в силу
- Подписать сторонами в требуемом количестве экземпляров
Перед подписание следует внимательно проверить допсоглашение на отсутствие ошибок и противоречий основному договору аренды.
Пример оформления:
| ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ ЦОГЛАШЕНИЕ | No 1 | от 10.05.2021 |
к договору аренды нежилого помещения от 13.03.2020 No 25
Гражданин Иванов И.И., с одной стороны, и ООО "Арендодатель", в лице директора Петрова П.П., с другой стороны, договорились о нижеследующем:
- Пункт 2.1. договора аренды изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей в месяц".
- Дополнить договор пунктом 2.5. следующего содержания: "Арендатор вносит авансовый платеж в размере арендной платы за последний месяц срока аренды не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора".
3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01 июня 2021 года и является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 13.03.2020 No 25.
4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
Подписи сторон:
_____________ И.И. Иванов
_____________ П.П. Петров
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды: нужно ли и как осуществить
Регистрация допсоглашения обязательна, если основной договор аренды прошел госрегистрацию. Рассмотрим особенности этой процедуры.
Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды осуществляется по заявлению одной из сторон в течение 1 месяца после подписания.
Заявителем может выступать как арендодатель, так и арендатор. Госпошлину оплачивает сторона, подавшая документы на регистрацию.
Срок регистрации составляет 10 рабочих дней со дня подачи документов. По результатам регистрации выдаются экземпляры допсоглашения с отметкой о регистрации.
Отказ от регистрации допсоглашения может привести к проблемам при разрешении споров в суде.
Рассмотрим подробнее процедуру регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестре.
Подача документов на регистрацию
Для регистрации дополнительного соглашения необходимо подать следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации
- Дополнительное соглашение к договору аренды в 3 экземплярах
- Квитанция об оплате госпошлины
- Паспорт заявителя
Документы можно подать лично в офисе Росреестра или через МФЦ. При этом выдается расписка в получении документов.
Сроки регистрации дополнительного соглашения договору аренды (Росреестр)
Максимальный срок регистрации дополнительного соглашения составляет 10 рабочих дней со дня приема документов. Фактический срок может быть меньше.
В течение этого времени "Росреестр" проверяет документы на соответствие требованиям, вносит запись в ЕГРН и выдает зарегистрированные экземпляры допсоглашения.
Результат регистрации
После завершения регистрации заявитель получает по 1 экземпляру дополнительного соглашения для каждой стороны договора аренды.
На документах проставляются отметки о регистрации: дата, номер и подпись регистратора. Эти экземпляры имеют юридическую силу.
Основания для отказа в регистрации
Росреестр может отказать в регистрации дополнительного соглашения по следующим причинам:
- Документы поданы неуполномоченным лицом
- Допущены технические ошибки или опечатки в тексте
- Не оплачена госпошлина
- Документы оформлены с нарушением требований
В этом случае заявителю выдается мотивированный отказ, который можно обжаловать в суде.
Последствия отсутствия регистрации
К сожалению, многие участники гражданского оборота игнорируют необходимость регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестре.
Однако отсутствие отметки о регистрации может привести к серьезным последствиям. Рассмотрим основные из них.
Невозможность ссылаться на допсоглашение
Незарегистрированное дополнительное соглашение к договору аренды не порождает правовых последствий в отношениях с третьими лицами.
Например, если в допсоглашении увеличен размер арендной платы, арендодатель не сможет требовать ее уплаты в банкротном деле арендатора.
Отказ арендатора от исполнения условий
Если дополнительным соглашением вводятся новые обязанности для арендатора, он может отказаться от их исполнения со ссылкой на отсутствие регистрации.
Например, от доплаты при увеличении арендной платы. В этом случае арендодатель окажется в сложной ситуации.
Невозможность доказать факт заключения
Без отметки о регистрации, подтверждающей факт внесения изменений в договор аренды, будет сложно доказать сам факт заключения и действия дополнительного соглашения.
Доказывать придется посредством иных письменных доказательств, свидетельских показаний, что не всегда результативно.
Недействительность отдельных условий
Если в допсоглашении есть условие о вступлении его в силу после регистрации в Росреестре, а регистрация не осуществлена, такое условие будет недействительно.
А значит, и иные положения допсоглашения не будут иметь юридической силы для сторон.
Риск признания допсоглашения незаключенным
В некоторых ситуациях суд может признать незарегистрированное дополнительное соглашение незаключенным и недействительным в целом.
Это крайняя мера, но она может быть применена. А значит, стороны будут лишены прав и обязанностей по допсоглашению.
Способы защиты при отсутствии регистрации
Чтобы минимизировать риски, связанные с отсутствием регистрации дополнительного соглашения, можно предпринять следующие меры:
- Зафиксировать факт заключения допсоглашения дополнительно (акт, письмо, уведомление)
- Получить письменное подтверждение контрагента о согласии с изменениями условий
- Заручиться поддержкой свидетелей, которые присутствовали при подписании
- Сохранять переписку и иные доказательства исполнения сторонами условий допсоглашения
- Незамедлительно обратиться в суд при неисполнении допсоглашения контрагентом
Порядок досудебного урегулирования спора
Если контрагент отказывается исполнять условия незарегистрированного допсоглашения, рекомендуется соблюсти досудебный порядок урегулирования:
- Направить претензию с требованием исполнить допсоглашение
- Указать на наличие подписанного сторонами документа
- Предоставить разумный срок на исправление ситуации
- При отказе - составить иск в суд о понуждении к исполнению допсоглашения
Основные доводы для суда
Если спор дошел до суда, необходимо привести следующие доводы:
- Ссылка на ст. 450 ГК РФ о возможности изменения договора аренды по соглашению сторон
- Указание на наличие подписанного обеими сторонами допсоглашения
- Доказательства фактического исполнения измененных условий сторонами ранее
- Ссылка на отсутствие претензий у контрагента в течение длительного времени
Подобные доводы помогут убедить суд в обоснованности требований и законности допсоглашения.