Статус "ранее учтенный" для земельного участка - непростая тема, которая волнует многих землевладельцев. Что это значит? Какие права и обязанности несет? Разберемся в этом подробно в данной статье. Узнаем, как получить и сохранить статус, избежать рисков, реализовать все преимущества "ранее учтенного" участка.
1. Понятие "ранее учтенного" земельного участка
Термин "ранее учтенный" появился в законодательстве в связи с принятием в 2000 году Федерального закона "О государственном земельном кадастре". Земельные участки, учет которых был проведен до вступления в силу этого закона, то есть до 1 марта 2008 года, получили статус "ранее учтенные".
Согласно действующему законодательству, к ранее учтенным относятся земельные участки, которые:
- были поставлены на кадастровый учет до 1 марта 2008 года;
- не были поставлены на учет, но права на них зарегистрированы в ЕГРН и им присвоены условные номера.
Актуальность темы обусловлена тем, что многие землевладельцы по-прежнему сталкиваются с проблемами подтверждения прав на участки, учтенные до 2008 года, а также необходимостью внесения данных о таких участках в Росреестр.
2. Преимущества статуса "ранее учтенный"
Ранее учтенный статус дает ряд преимуществ владельцам таких земельных участков.
Во-первых, это упрощенный порядок оформления и подтверждения права собственности. Не нужно проводить межевание и обращаться за новым кадастровым учетом.
Во-вторых, отсутствие необходимости уточнять границы и площадь участка снижает риск возникновения кадастровых ошибок.
В-третьих, в случае земельных споров, шансы владельцев ранее учтенных участков на положительный исход дела выше.
К другим преимуществам можно отнести:
- возможность изменения вида разрешенного использования по упрощенной схеме;
- отсутствие необходимости уточнять границы при сделках с участком;
- приоритет в оформлении разрешительной документации на строительство и т.д.
3. Риски, связанные со статусом "ранее учтенный"
Однако наряду с преимуществами, статус "ранее учтенный" несет и определенные риски.
Главный из них - вероятность отсутствия сведений о таком участке в ЕГРН. Это может привести к сложностям при подтверждении и оформлении прав собственности.
Еще один риск - возможность исключения "ранее учтенного" участка из ЕГРН, если его характеристики не будут подтверждены документально.
Кроме того, могут возникнуть сложности при разделе, объединении или перераспределении таких участков. Необходимо внимательно следить за сохранением их статуса.
Поэтому владельцам "ранее учтенных" земельных участков важно знать и учитывать все нюансы, чтобы избежать проблем в будущем.
4. Установление статуса "ранее учтенный"
Чтобы земельный участок получил статус "ранее учтенный", необходимо соблюдение следующих условий:
- наличие документов, подтверждающих права на участок, оформленных до 1 марта 2008 года;
- подача заявления и пакета документов в Росреестр для внесения участка в реестр;
- соответствие представленных документов требованиям законодательства;
- наличие в документах сведений, позволяющих идентифицировать участок.
Для подачи заявления используется стандартная форма, где указывается цель - внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы на земельный участок, например: решение о предоставлении участка, договор аренды, выписка из похозяйственной книги и др.
Решение о регистрации участка как ранее учтенного или об отказе должно быть принято в течение 10 рабочих дней.
5. Подтверждение и сохранение статуса
Чтобы сохранить статус "ранее учтенный", владелец участка должен следить за актуальностью сведений о нем в Росреестре и своевременно вносить необходимые изменения.
Например, при изменении характеристик участка (площади, границ, вида разрешенного использования и пр.) нужно подавать соответствующие заявления и документы.
Особое внимание нужно уделять сделкам с "ранее учтенными" участками - покупке, продаже, дарении, наследовании. Обязательно сохранять и передавать правоустанавливающие документы новому собственнику.
Нельзя допускать ситуаций, когда в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателе "ранее учтенного" участка. Это чревато его исключением из реестра и утратой статуса.
Таким образом, владелец должен постоянно подтверждать свои права и контролировать статус участка в Росреестре, чтобы сохранить все преимущества.
6. Особенности налогообложения
Налогообложение "ранее учтенных" земельных участков имеет ряд особенностей и льгот.
В частности, при исчислении земельного налога к таким участкам может применяться понижающий коэффициент 0,5 в случае отсутствия сведений о кадастровой стоимости.
Кроме того, владельцы "ранее учтенных" участков могут быть освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.
При этом предусмотрена возможность пересмотра кадастровой стоимости в случае значительного отклонения от рыночной цены земли.
7. Правовая база и нормативное регулирование
Основными нормативными актами, регулирующими статус и порядок учета "ранее учтенных" земельных участков, являются:
- Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"
- Земельный кодекс РФ
- Налоговый кодекс РФ
- Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975
На региональном уровне могут приниматься отдельные нормативные акты, устанавливающие особенности налогообложения и иные условия для "ранее учтенных" участков.
8. Типичные спорные ситуации
На практике часто возникают споры при попытке владельцев внести сведения о "ранее учтенных" участках в Росреестр.
Причины отказов - несоответствие документов требованиям законодательства, отсутствие идентифицирующих характеристик участка, противоречия с имеющимися в реестре данными.
В таких случаях рекомендуется привлекать юристов и оспаривать отказы в судебном порядке. Можно требовать запроса недостающих документов в архивах.
9. Снятие учета и постановка на учет
Снятие "ранее учтенного" земельного участка с государственного кадастрового учета возможно только по решению органа регистрации прав.
Основаниями могут быть:
- Отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе
- Изменение характеристик участка при разделе, объединении и т.д.
- Решение суда
Постановка на учет осуществляется на основании заявления правообладателя и подтверждающих документов.
10. Зарубежный опыт учета земли
В мировой практике сложились различные подходы к учету и регистрации прав на земельные участки.
В странах с развитой рыночной экономикой (США, Великобритания, Германия) существуют эффективные системы кадастрового учета и регистрации недвижимости.
В Китае и Индии применяются более централизованные и регламентированные механизмы управления землей. Однако наметилась тенденция к либерализации.
Изучение лучших мировых практик позволит совершенствовать российскую систему учета земельных участков, в том числе "ранее учтенных".
11. Оформление прав на "ранее учтенные" участки
Процедура оформления прав на "ранее учтенные" земельные участки имеет свои особенности.
Для регистрации права собственности достаточно подать заявление в Росреестр с приложением правоустанавливающих документов.
Не требуется получение кадастрового паспорта, проведение межевания и кадастрового учета заново.
Регистрация права аренды производится на основании договора аренды и кадастровой выписки о земельном участке.
При совершении сделок рекомендуется проводить юридическую экспертизу документов, чтобы подтвердить статус участка как "ранее учтенного".
12. Спорные ситуации по "ранее учтенным" участкам
Типичные споры, которые могут возникать по "ранее учтенным" участкам:
- Оспаривание границ земельного участка
- Отказ в постановке на кадастровый учет
- Самовольное строительство на соседнем участке
- Нарушение сервитута или права прохода и проезда
Для разрешения таких споров рекомендуется проводить землеустроительную экспертизу, обращаться в прокуратуру, а также защищать свои права в суде.
13. Наследование "ранее учтенных" участков
При наследовании "ранее учтенного" земельного участка наследнику необходимо:
- Получить свидетельство о праве на наследство
- Подать заявление и пакет документов в Росреестр
- Зарегистрировать переход права собственности в установленном порядке
Важно сохранять весь пакет правоустанавливающих документов на участок и передавать их новому собственнику.
Наследники "ранее учтенного" участка обладают теми же правами и льготами.
14. Изменение границ и раздел участков
При изменении границ или разделе "ранее учтенного" земельного участка важно следить, чтобы вновь образованные участки сохранили статус "ранее учтенных".
Для этого требуется вносить сведения о новых участках в ЕГРН на основании документации по планировке территории.
Новые участки сохраняют льготы по налогообложению, упрощенный порядок оформления прав и т.д.
Таким образом, при преобразовании "ранее учтенных" участков важно обеспечить преемственность их статуса в правовом поле.
