Земли промышленного назначения играют важную роль в развитии экономики. Что же представляют собой эти земли, как их приобрести и использовать по назначению? Об этом поговорим далее.
Понятие и виды земель промназначения
Согласно Земельному кодексу РФ, землями промышленного назначения признаются земли, расположенные за пределами населенных пунктов и используемые для обеспечения деятельности предприятий промышленности, энергетики, транспорта и др.
Выделяют следующие категории земель промназначения:
- Земли промышленности - под размещение заводов, фабрик, промышленных комплексов;
- Земли энергетики - под электростанции, подстанции, ЛЭП;
- Земли транспорта - под автомобильные и ж/д дороги, аэропорты, порты;
- Земли связи - под линии и сооружения связи;
- Земли для космической деятельности - под космодромы и др. объекты;
- Земли обороны и безопасности - под военные базы, полигоны.
Особенности правового режима земель промназначения
Для земель промназначения установлен особый правовой режим. Рассмотрим его основные характеристики.
Предоставление земельных участков промназначения осуществляется на основе договоров аренды или постоянного (бессрочного) пользования. В собственность они могут быть предоставлены только в виде исключения.
Возможные виды разрешенного использования земель определяются в соответствии с их категориями и назначением. На участках могут устанавливаться сервитуты.
Перевод земель промназначения в другую категорию осуществляется в порядке, установленном законодательством. При этом могут применяться различные ограничения и условия.
Порядок приобретения участков промназначения
Существует несколько способов приобретения земельных участков промышленного назначения:
- Аренда у государства или частных лиц;
- Покупка у государства;
- Покупка у частных лиц.
Рассмотрим подробнее процедуру оформления сделки купли-продажи участка промназначения.
Первым этапом является подача заявления в уполномоченный орган с просьбой предоставить земельный участок в собственность. К заявлению прилагают необходимые документы.
Далее проводится межевание и постановка участка на кадастровый учет. Оформляется кадастровый паспорт.
Следующий шаг - заключение договора купли-продажи и его регистрация в Росреестре. После этого право собственности переходит покупателю.
Требования к использованию участков промназначения
При использовании земельных участков промназначения должны соблюдаться определенные требования.
Разрешено строительство зданий и сооружений производственного, инфраструктурного и вспомогательного назначения. Жилая застройка запрещена.
Должны выполняться требования к благоустройству территории, озеленению, освещению. Устанавливаются санитарно-защитные зоны.
Превышение допустимых экологических норм влечет для владельцев участков административное наказание вплоть до лишения права пользования.
Определение размера и местоположения участка промназначения
При выборе участка промназначения важно учитывать:
- Планируемые объем и профиль деятельности;
- Требования к инженерной и транспортной инфраструктуре;
- Наличие санитарно-защитной зоны;
- Удаленность от жилых районов.
Например, размещение завода требует большой площади с удобными подъездными путями. А для офиса компании достаточно небольшого участка вблизи города.
Неправильный выбор по местоположению и размеру может привести к дополнительным затратам на инфраструктуру или к конфликтам с местным населением.
Оценка стоимости земель промназначения
Стоимость земельных участков промназначения зависит от:
- Местоположения;
- Площади участка;
- Наличия коммуникаций;
- Категории земель;
- Вида разрешенного использования.
Средние цены на участки промназначения в регионах России колеблются от 10 до 200 тыс. рублей за сотку.
Стоимость можно снизить за счет выбора удаленных площадок, отсутствия инфраструктуры, неполного пакета разрешительных документов.
Налогообложение земель промназначения
Для земель промышленного назначения предусмотрены следующие налоги:
- Земельный налог - для организаций и ИП установлена ставка 1,5% от кадастровой стоимости;
- Налог на имущество - для организаций до 2,2% от балансовой стоимости;
- Налог на доходы - при сдаче земли в аренду для физических лиц ставка 13%.
Для уменьшения налогов можно воспользоваться льготами, например, для резидентов ОЭЗ или участников инвестпроектов.
Оформление земель промназначения в собственность
Чтобы оформить участок промназначения в собственность, необходимо:
- Подать заявление и документы в уполномоченный орган;
- Провести межевание и поставить участок на кадастровый учет;
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
После регистрации права собственности ежегодно нужно уплачивать земельный налог по ставке 1,5% от кадастровой стоимости.
Аренда земель промназначения
Преимущество аренды земли перед покупкой - меньшие первоначальные затраты. Недостаток - ограниченный срок пользования.
Чтобы арендовать землю промназначения, необходимо:
- Выбрать участок и узнать его кадастровую стоимость;
- Заключить договор аренды с собственником;
- Зарегистрировать договор в Росреестре.
Арендатор обязан использовать участок по назначению, вносить арендную плату, не допускать ухудшения качества земли.
Изменение целевого назначения земель промназначения
Иногда возникает необходимость сменить вид разрешенного использования земельного участка.
Для этого требуется подать заявление и обосновать целесообразность изменения целевого назначения участка.
Однако существуют ситуации, когда такой перевод запрещен или сопряжен с дополнительными рисками.
Земли промназначения в черте города
Размещение производственных объектов в черте города имеет свои особенности:
- Ограниченное предложение свободных площадок;
- Высокая стоимость земли и аренды;
- Жесткие экологические требования.
Поэтому при выборе участка в городе особенно важно учитывать близость к инфраструктуре и возможность соблюдения санитарных норм.
Типичные нарушения при использовании земель промназначения
При использовании земель промышленного назначения часто встречаются такие нарушения:
- Использование участка не по целевому назначению, например под торговые или офисные цели;
- Застройка с нарушением границ земельного участка;
- Невыполнение обязанностей по благоустройству территории;
- Несоблюдение экологических и санитарных норм.
Такие нарушения влекут для владельцев участков административное наказание вплоть до изъятия земли.
Контроль за использованием земель промназначения
Контроль осуществляют следующие органы:
- Росреестр - проверка целевого использования;
- Росприроднадзор - соблюдение экологических норм;
- Роспотребнадзор - соблюдение санитарных правил;
- Налоговые органы - уплата налогов.
Регулярно проводятся плановые и внеплановые проверки. За нарушения применяются штрафные санкции.
Выбор организационно-правовой формы для использования земель промназначения
Для использования земель промназначения можно выбрать такие организационно-правовые формы:
- Индивидуальный предприниматель;
- Общество с ограниченной ответственностью;
- Акционерное общество;
- Унитарное предприятие.
Каждая форма имеет свои преимущества и недостатки по налогообложению, ответственности, привлечению инвестиций.
Тенденции государственной политики в отношении земель промназначения
В последние годы наблюдаются следующие тенденции:
- Упрощение процедур предоставления земель для инвестпроектов;
- Стимулирование развития промзон в моногородах;
- Ужесточение экологических требований к промпредприятиям.
В ближайшие годы ожидается дальнейшая либерализация законодательства о землях промназначения.
Варианты финансирования проектов на землях промназначения
Существуют различные способы финансирования проектов, реализуемых на землях промышленного назначения:
- Собственные средства инвестора;
- Банковский кредит;
- Средства частных инвесторов;
- Государственно-частное партнерство;
- Лизинг оборудования.
Выбор конкретного варианта зависит от масштаба и окупаемости проекта, возможностей инвестора, процентных ставок по кредитам.
Основные этапы реализации проекта на землях промназначения
- Поиск и выбор земельного участка;
- Получение исходно-разрешительной документации;
- Проектирование объектов;
- Строительство объектов;
- Подключение коммуникаций;
- Ввод объектов в эксплуатацию.
На каждом этапе требуется выполнение определенных работ и получение необходимых согласований.
Особенности строительства на землях промназначения в условиях Крайнего Севера
При строительстве в северных регионах необходимо учитывать:
- Суровые климатические условия;
- Вечную мерзлоту;
- Удаленность стройплощадок;
- Повышенные затраты на логистику.
Это требует применения специальных строительных технологий и привлечения опытных подрядчиков.
Экологические требования при строительстве на землях промназначения
Чтобы соблюсти экологические нормы, необходимо:
- Разработать план природоохранных мероприятий;
- Применять ресурсосберегающие технологии;
- Обустроить санитарно-защитную зону;
- Организовать контроль выбросов и сбросов.
Несоблюдение экотребований чревато приостановкой работ и штрафами.
Возможности развития промышленных кластеров на землях промназначения
Создание промышленных кластеров открывает такие возможности:
- Синергия от взаимодействия входящих предприятий;
- Снижение издержек за счет общих мощностей;
- Концентрация высококвалифицированных кадров;
- Привлечение стратегических инвесторов.
Размещение промкластеров целесообразно на землях, примыкающих к транспортным узлам и научным центрам.
