Достаточно часто наступает момент, когда необходимо внести определенные корректировки в планировку существующего недвижимого имущества. В таких случаях потребуется получить разрешение на реконструкцию с последующим внесением изменений в кадастровую и техническую документацию.
Что такое разрешение?
Все основные понятия и термины относительно реконструкции зданий и помещений прописаны в Градостроительном кодексе. Прежде всего, кодекс трактует термин «реконструкция» как комплексные работы, основная цель которых внесение изменений в существующие технические параметры капитального сооружения.
Разрешение на реконструкцию – это документ, на основании которого дозволяется провести определенные строительные работы. В дальнейшем, если такая бумага находится на руках, то узаконить проведенные работы или улучшения не будет никаких проблем.
Не стоит путать два понятия: перепланировка и реконструкция. В первом случае имеется в виду, что будут производиться работы внутри помещения, не затрагивая конструктивные особенности помещения. Если речь идет о реконструкции, то имеется в виду, что будут вестись работы по увеличению площади, будут производиться изменения капитальных стенам, достраиваться помещение и так далее. Возможно, вследствие строительных работ будет изменено функциональное назначение. К примеру, ранее был склад, а после реконструкции - жилое помещение и так далее.
Капитальный ремонт также не рассматривается как реконструкция. Под капитальным ремонтом подразумевается замена устаревших частей жилья: крыши, фундамента, стен, фасада. Однако при нем нельзя менять метраж, вместимость помещения и этажность здания.
Какие работы допустимы?
Разрешение на реконструкцию объекта дает право на проведение следующих строительных работ:
- изменять этажность всего здания, как в сторону уменьшения, так и увеличения;
- обустраивать антресольный этаж;
- перестраивать мансардный и чердачный этаж, подвальные помещения;
- делать пристройки к зданию;
- усиливать существующие конструкции;
- устанавливать новые коммуникации.
Главное, чтобы работы были согласованы со всеми контролирующими органами. В противном случае, после признания строительных работ незаконными, такому владельцу недвижимого имущества грозят штрафные санкции.
Кто выдает разрешение и как подготовиться к подаче документов?
Выдача разрешения на реконструкцию производится исполнительным комитетом городского или сельского совета. Но, перед тем как будет выдан документ, придется пройти ряд процедур и обратиться во многие инстанции.
Первый шаг - сбор первичных документов
Для начала следует обратиться в БТИ и получить копию технического плана. В этом документе должны отображаться сведения о проемах, фасаде и общей планировке помещения. В случаях, когда планируется изменение положений входа, то придется сделать генплан благоустройства, который должен сопровождаться чертежами архитектурных деталей фасадной части здания.
Также необходимо получить согласие всех собственников капитального сооружения на проведение реконструкции.
Второй шаг - составление проекта и получение согласований
Подготовка проектной документации. Затем придется согласовать проект во всех уполномоченных службах: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая станция, коммунальные службы, местный отдел архитектуры.
Третий шаг - проходит экспертизу
Затем следует обратиться в государственную экспертизу и получить положительное заключение для приобретения разрешения на строительство или реконструкцию недвижимого имущества. Если предполагается провести работы с отклонением от предельных параметров, то придется получать также и на это разрешение.
Четвертый шаг – подача документов в исполнительный орган
После получения всех необходимых разрешений на изготовленный проект, можно подавать документы в исполнительный комитет, у которого есть всего лишь 10 дней на рассмотрение заявления.
Помимо вышеуказанных разрешений от всех служб и проекта, необходимо приложить:
- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая земельный участок;
- копии документов, удостоверяющие личность заявителя (для юридического лица – правоустанавливающие документы предприятия);
- поэтажный план здания;
- топографический план с указанием места расположения объекта реконструкции;
- если речь идет о многоквартирном доме, то придется приложить согласие всех владельцев других квартир.
Заявление составляется в свободной форме, возможно, что в отдельных регионах существует образец заявления для получения разрешения на реконструкцию, который можно заполнить непосредственно в месте подачи заявления. Данная услуга предоставляется на бесплатной основе.
Необходимо уточнить в местной администрации: возможно, некоторые копии придется заверить у нотариуса, как правило, это правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
В большинстве регионов России заявление и документы на получение разрешения на реконструкцию принимаются через многофункциональный центр.
Что дальше?
Естественно, что далее можно производить все работы, предусмотренные проектной документацией, а также те, на которые было получено разрешение. Однако на этом процедура не заканчивается. По окончании работ необходимо ввести объект в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного здания или помещения выдает тот же орган, который выдавал разрешение на реконструкцию – исполнительный комитет местной власти, естественно, если соблюдены все требования проектной документации. У него есть право выехать на объект, проверить строительные работы. На всю процедуру отводится всего лишь 10 календарных дней.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо обратиться в органы БТИ, переделать паспорт и поэтажный план. Затем в территориальном отделении кадастра и картографии подают документы для регистрации.
О чем следует помнить?
После получения разрешения на реконструкцию дома следует очень осторожно и внимательно подходить к выбору подрядной строительной организации. Такая компания должна иметь действующую лицензию на проведение строительных работ. Нередко встречаются ситуации, когда после реконструкции администрация местного совета, во время проверки на объекте, выявляет нарушения и несоответствие фактических работ проектной документации. В этом случае собственника недвижимости и подрядную организацию обяжут вернуть объект в первоначальный вид. Нарушения могут быть обнаружены и при проведении инвентаризации органами БТИ.
Если разрешение не будет получено, то при желании продать такой объект недвижимости у собственника однозначно возникнуть проблемы. Ведь в процессе осуществления имущественной сделки потребуется провести инвентаризацию, при которой непременно будут выявлены изменения в здании или помещении по сравнению с первоначальным видом. Поэтому не рекомендуется отступать от буквы закона и пройти всю процедуру получения разрешительной документации в полном объеме.