Большинство потенциальных покупателей недвижимости считает, что самым сложным и достаточно опасным этапом приобретения выступает регистрация квартиры в собственность. Это мнение вполне справедливо. К сожалению, многие не знают, как происходит признание права собственности на квартиру. Разберем этот этап более подробно в статье. 
Общие сведения
Опасения покупателей справедливы не только в отношении недвижимости на вторичном рынке. Такое мнение имеет место и в случаях, касающихся новостроек. Не все знают, где и как проверяется юридическая чистота объекта. Перед тем как получить право собственности на квартиру, необходимо знать, какие бумаги необходимы для этого и в какие инстанции нужно обращаться.
Существующий порядок
Квартира представляет собой объект недвижимости. Совершение любых сделок с ним должно фиксироваться в соответствующих органах. В частности, это касается купли-продажи, дарения, обмена. Регистрация права собственности на квартиру осуществляется в УФРС. Раньше эта инстанция именовалась ГБР. С 1998 года в соответствии с ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимость" законодательно определена необходимость фиксации сделок в едином реестре. Кроме оформления необходимых бумаг, покупателю нужно уплатить госпошлину.
Важный момент
В первую очередь, необходимо четко понимать разницу между правом владения и правом собственности. Последнее возникает при сделке купли-продажи. Переход права собственности, как выше было сказано, обязательно регистрируется в соответствующей инстанции. Не всегда, однако, стороны сделки следуют этому положению. Тем не менее отсутствие бумаги, подтверждающей официальный переход объекта к другому лицу, не может являться поводом, чтобы признать недействительным договор на право собственности.
Квартиры, переданные новому хозяину, но не поставленные на учет в УФРС, являются только объектом владения. По ст. 305 ГК покупатель наделяется правом защиты своего имущества. Тем не менее распоряжаться по личному усмотрению он недвижимостью не может. Это обусловлено тем, что, пока не будет получена бумага из УФРС на нового владельца, право собственности на квартиру сохраняется у продавца. Во избежание разных недоразумений, необходимо завершить процесс. 
Самостоятельное оформление квартиры в собственность
В первую очередь, необходимо подготовить требуемые бумаги. По этому поводу можно проконсультироваться непосредственно в УФРС. Для каждого случая необходимы определенные документы на право собственности. Квартиры могут переходить от одного владельца к другому в соответствии с обычным передаточным актом или на основании соглашения, заверенного у нотариуса. В последнем случае в УФРС нужно предоставить новый кадастровый паспорт и выписку из ЕГРП. При этом для договора, составленного в обычном письменном виде, будет достаточно прежнего паспорта. Сумма госпошлины будет зависеть от даты совершения сделки купли-продажи. Необходимо выяснить также порядок, в соответствии с которым подаются документы на собственность. Квартиры в новостройках ставятся на учет только после сдачи дома в эксплуатацию.
Основные бумаги
Чтобы получить свидетельство о собственности на квартиру, необходимо предоставить:
- Заявление.
- Договор, который был заключен между покупателем и продавцом (соинвестором и строительной фирмой и пр.).
- Передаточный акт.
- Копию паспорта.
- Квитанцию о том, что уплачена госпошлина.
Если оформление квартиры в собственность осуществляет представитель продавца, то должна быть также доверенность, заверенная у нотариуса. Возможно, к перечню бумаг нужно будет добавить поэтажный план (его получают в БТИ) и экспликацию. 
Особенности бумаг
Заявление на оформление квартиры в собственность составляется в одном подлинном экземпляре. Порядок его написания установлен действующим законодательством. В заявлении обязательно должна присутствовать подпись покупателя. Особых требований к форме написания нет: текст может быть написан от руки или напечатан.
Документы, которые подаются для регистрации собственности на квартиру, определяют содержание сделок, которые, в свою очередь, проведены в обычной письменной форме. Эти бумаги должны быть представлены в двух экземплярах. Они выступают в качестве основания для регистрации наличия, прекращения, ограничения, возникновения, перехода права собственности. Один экземпляр после окончания процедуры новый владелец получает обратно. Второй же отправляется в дело к правоустанавливающей документации. Заявление может быть выслано в виде почтового отправления с составляемой обязательно описью вложенного, уведомлением и объявленной ценностью. В этом случае подпись покупателя должна быть удостоверена нотариусом.
Содержание бумаг
Все тексты заявлений и прочих документов, которые предоставляются в орган госрегистрации, должны быть написаны разборчиво и четко. Названия организаций указываются без сокращений. Обязательно приводится местонахождение юридического лица, адрес гражданина. Все эти сведения указываются полностью. Не принимаются бумаги, в которых содержатся подчистки или приписки, зачеркнутые слова, прочие исправления и помарки, а также заполненные карандашом, имеющие сильные повреждения, не позволяющие однозначно толковать их содержание. Если документация составлена на нескольких страницах, они должны быть пронумерованы и прошиты. А также скреплены печатью структуры, выдавшей бумаги.
Особенности процедуры
Получить свидетельство о собственности на квартиру в новостройке будущий владелец может по истечении 30 дней с момента подачи всех необходимых бумаг. В течение этого периода службой проверяются предоставленные сведения. Это касается не только бумаг от заявителя, но и документов на приобретаемый объект. Подтверждается факт строительства, ввода его в эксплуатацию, порядок распределения жилых помещений. После внесения необходимой записи в реестр оформление квартиры в собственность считается оконченным. 
Возможные проблемы
Далеко не во всех случаях регистрация права собственности на квартиру проходит в установленный срок и без сложностей. Особенно часто возникают трудности у тех граждан, которые приобретают жилую недвижимость в новостройке. Чаще всего оформление квартиры в собственность затягивается, в случае если непосредственно строительство завершено, объект введен уже в эксплуатацию, а необходимые бумаги, удостоверяющие это, подготовлены не были. Обычно такая ситуация происходит вследствие конфликта между подрядчиком или инвестором и заказчиком сооружения. Бывает также, что инвестор и представители администрации района не могут прийти к взаимному согласию относительно "городской доли".
В этом случае требуемый пакет документов от застройщика не может быть отправлен в регистрационную службу. Это, в свою очередь, означает, что граждане самостоятельно не могут обратиться в УФРС. Как практика показывает, многие соинвесторы выбирают выжидательную тактику. Они бездействуют до того момента, пока не будут решены все возникшие затруднения без их участия. Наиболее инициативные граждане, стремящиеся побыстрее завершить оформление квартиры в собственность, начинают обращаться в разные инстанции. Но в таком случае наиболее эффективным и рациональным средством решения возникших проблем считается подача иска в суд. В заявлении должно содержаться требование о признании за новым владельцем права собственности на объект. 
Дополнительные возможности граждан
В практике имеют место случаи, когда люди возвращали свои деньги, отданные компании-застройщику в счет оформления права собственности на жилую недвижимость. Разумеется, это делалось через судебную инстанцию. Такое право довольно часто прописывается в договорах о долевом участии или инвестировании. Кроме того, есть возможность взыскать неустойку за несоблюдение сроков передачи жилого объекта в собственность, в случае если в соглашении конкретно определена дата ввода здания в эксплуатацию и распределения помещений. Также у соинвестора есть право подать исковое требование о причинении морального вреда и попытаться компенсировать расходы на услуги юридической фирмы (в случае обращения к ней за помощью).
Юридический аспект
Имея бумаги, подтверждающие принадлежность объекта, гражданин гарантировано получает возможность защиты имущества от незаконного посягательства других лиц, неправомерных действий со стороны административных органов. Общие пределы реализации права собственности, которые относятся к любому имуществу, закрепляются в статье 209 ГК. Необходимо помнить и об ответственности, которую несет каждый хозяин жилья. Правовое регулирование отношений в сфере собственности на недвижимые объекты осуществляется посредством ряда нормативных актов. Следует отметить, что законодательство в последние годы претерпело немало изменений. Были внесены определенные дополнения, позволившие более ясно представлять процесс получения права собственности на квартиру, дом или иное жилое помещение, процедуру регистрации. В Гражданском кодексе впервые за всю историю российской кодификации была сформирована целая глава. Она посвящена непосредственно праву собственности и прочим юридическим возможностям, касающимся жилых помещений. 
В заключение
Собственность представляет собой основное условие политической и экономической независимости гражданина. Она выступает в качестве главной гарантии свободы человека. Суть права собственности раскрыта в ст. 209, п. 2, части 1 ГК. В законе установлено, что собственник по личному усмотрению может совершать любые действия, которые не будут противоречить существующей нормативной базе и нарушать права и свободы иных лиц в отношении имущества, принадлежащего ему. К таким действиям относят отчуждение, продажу, мену, дарение, передачу в пользование либо распоряжение и так далее. Любые действия, однако, должны быть зафиксированы в соответствующем реестре. Каждый гражданин или организация, осуществляющие сделки с недвижимым имуществом жилого назначения, должны соблюдать установленный законодательством порядок. Одним из непременных условий является своевременное оформление права собственности.