Как оформить дарственную на квартиру - советы юриста

Современные реалии говорят нам о том, что приобрести свое собственное жилье становится все сложнее. Ранее можно было получить квартиру от государства или по месту службы, сейчас же — купив, приобретя в ипотеку, получив в наследство или дар. Цены на жилье растут с каждым днем, а ипотечные условия часто оказываются кабальными. К сожалению, именно поэтому основная масса случаев мошенничества связана с рынком недвижимости. Кроме того, при разделе имущества умерших родственников (и, что еще страшнее — при их жизни) часто даже самые близкие люди становятся врагами.

Иногда молодежь не в состоянии приобрести квартиру даже в ипотеку. Именно поэтому так остро стоит вопрос о завещании или дарении от старшего поколения. Но и они боятся остаться без жилья либо оказаться обманутыми или ненужными своим близким.

Кроме того, люди в возрасте часто не разбираются в законодательстве и не знают, на что они имеют право. Поэтому так часто возникает вопрос о том, как оформить дарственную на квартиру. Какие документы нужны для этого? Сколько стоит процедура оформления и насколько защищены дарители и их близкие законом? С чего начинать сделку и какие этапы предстоит пройти?

Общие принципы дарения

Дарение — передача имущества (или его части), находящегося в собственности человека, другому лицу на безвозмездных условиях. То есть при отсутствии любых требований. При наличии встречных обязательств (например, с условием возможности проживания в переданной квартире) такая сделка будет считаться недействительной.

Процедура дарения, ее основные принципы и условия установлены в гл. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в правилах законодательства о наследстве.

При составлении договора о безвозмездной передаче имущества должны быть указаны следующие обязательные элементы:

• данные дарителя;
• данные одаряемого;
• указание на конкретный предмет, отдаваемый в собственность другому лицу;
• ясное намерение на передачу имущества;
• указание на безвозмездность сделки.

Как оформить дарственную на квартиру

Безвозмездная передача недвижимости осуществляется по общим правилам дарения имущества. Но есть небольшое дополнение: регистрация такого договора включает в себя две процедуры.

1. Оформление дарственной.
2. Регистрация договора и других документов, подтверждающих переход прав собственности другому лицу.

Вам придется пройти следующие этапы:

• составление дарственной;
• получение согласия обеих сторон (в том числе его должен выразить одаряемый, готовый принять квартиру);
• сбор необходимых документов;
• передача всех бумаг в соответствующие органы;
• получение свидетельства о праве собственности.

Круг субъектов

При возникновении вопроса о том, как оформить дарственную на квартиру, следует очертить круг лиц, которые имеют право на участие в данной процедуре.

Законодательством Российской Федерации предусмотрен список людей, которые не имеют права безвозмездно передавать жилье другому лицу:

• несовершеннолетние (до 14 лет);
• представители несовершеннолетних (если имущество принадлежит детям);
• недееспособные граждане;
• законные представители недееспособных (если имущество принадлежит последним).

Кроме того, ограничен круг лиц, которые могут быть получателями жилья. Не имеют право принимать в дар недвижимое имущество следующие граждане:

• государственные служащие;
• работники воспитательных учреждений;
• сотрудники лечебных учреждений;
• работники социальной защиты.

Все эти лица не имеют права принимать в дар имущество от своих подчиненных, клиентов, а также их родственников, а только - от своих родных, близких или знакомых, не связанных с работой.

Куда обращаться?

Где оформляют дарственную на квартиру? К кому следует обратиться для составления данного документа?

Само оформление договора дарения можно провести несколькими способами:

• самостоятельно, изучив необходимое законодательство и используя образец;
• с помощью юриста;
• в нотариальной конторе.

Чаще всего этот документ оформляет нотариус. Дарственная на квартиру, в принципе, - договор несложный, и составить его можно самостоятельно. Но нотариус сделает это быстро и учтет все ваши пожелания, кроме того, объяснит все подводные камни, о которых вы можете просто не знать.

Заверять документ у нотариуса не обязательно. Но многие все равно пользуются этой услугой, так как в любой момент, в каждом городе в случае необходимости у них есть возможность получить копию договора.

Но в любом случае подписанный документ необходимо зарегистрировать в специальной службе УФРС.

Оформление дарственной на квартиру. Документы, которые вам потребуются

Прежде всего необходимо заключить сам договор дарения самостоятельно, с помощью юриста или в нотариальной конторе. При подаче в органы государственной регистрации документ должен быть подписан обеими сторонами сделки. Кроме того, необходимо предоставить 3 экземпляра: по одному для каждого участника и один для Росреестра. Договор дарения — это и есть дарственная на квартиру.

Какие документы потребуются еще?

• подтверждающие принадлежность квартиры собственнику-дарителю;
• справка БТИ с инвентаризационной оценкой жилья;
• кадастровый паспорт помещения;
• справка из паспортного стола о всех проживающих/прописанных в квартире;
• заявления дарителя и получателя имущества;
• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорта дарителя и получателя (или свидетельство о рождении несовершеннолетнего).

Если сделка совершается доверенным лицом, необходим документ, подтверждающий полномочия последнего.

Если одариваемый является недееспособным или несовершеннолетним — согласие законного представителя.

Если квартира принадлежит нескольким лицам — письменное разрешение всех собственников, заверенное нотариально.

После всех процедур одаряемому выдадут свидетельство о праве собственности на квартиру.

Стоимость оформления

Естественно, перед оформлением необходимо задуматься о том, сколько стоит дарственная на квартиру. В какую сумму обойдется вам составление и регистрация такого документа?

При оформлении договора самостоятельно вам не придется платить за услуги юриста или нотариуса. Следует лишь внести госпошлину за государственную регистрацию. В настоящее время плата за оформление подобной сделки в регистрационной палате составляет 1000 рублей. Если же вы решили воспользоваться услугами юриста, дополнительно вам придется заплатить по прайсу юридического агентства или частного специалиста. Стоимость может быть разной. Обычно составление такого договора оценивается от 1000 до 3000 руб. Стоимость дарственной на квартиру при оформлении у нотариуса в среднем составляет 1500-2000 руб.

Налоги

Следует учесть, что при получении любого имущества в нашей стране вы должны заплатить налоги в бюджет. В случае с квартирой одаряемый получает экономическую выгоду в натуральной форме, в виде имущества. Именно поэтому он обязан уплатить подоходный налог.

Чем отличается от других видов сделок (например, купли-продажи) дарственная на квартиру? Налог не выплачивается только в одном случае. А именно: если даритель и получатель являются близкими родственниками. Согласно Семейному кодексу РФ к данной категории относятся:

• родители;
• бабушки и дедушки;
• дети (родные и приемные);
• братья и сестры (от одних или одного родителей).

Если же стороны являются дальними родственниками или вообще не связаны кровными узами, сумма налога составит 13% от инвентаризационной стоимости квартиры. Цена жилья определяется, исходя из указанной в договоре суммы. Она соответствует рыночной стоимости и подтверждается справкой БТИ. Оценку квартиры проводит БТИ по вашему запросу перед совершением сделки.

Если жилье в натуре не нужно одаряемому, после получения документа о праве собственности продать его или распорядиться им другим путем можно в любой момент. Но следует учесть, что продажа дарственной квартиры также вызывает обязательство уплаты денежных сборов государству. Не подлежит налогообложению лишь то жилье, которое находилось в собственности владельца три и более лет. Поэтому, получив квартиру по договору дарения, лучше подождать некоторое время. При этом неважно, каким путем она к вам перешла: без налогов (от близкого родственника) или уже с их уплатой.

Дарение родственникам

По законодательству родственники могут считаться близкими и дальними. Понятие «близкие» было описано в главе «Налоги». Дальними родственниками считаются все остальные, связанные как кровными, так и документальными узами.

Процедура оформления дарственной близким родственникам такая же, как и чужим людям. Но при таком действии государственные органы всегда относятся к сторонам более лояльно и не задают лишних вопросов. Кроме того, дарственная на квартиру сыну, дочери, родителям, бабушкам и дедушкам, братьям и сестрам не облагается налогом.

Дальние родственники, так же как и абсолютно посторонние лица, при безвозмездном получении жилья обязаны уплатить денежный сбор в пользу государства. Его размер - 13% от инвентаризационной стоимости помещения.

Следует помнить, что дарственная на квартиру несовершеннолетнему, не являющемуся близким родственником, также облагается налогом. Но у детей нет источников своего дохода. Поэтому согласие на совершение такой сделки дают законные представители ребенка, так как выплачивать налог придется именно им.

Дарение несовершеннолетним

Казалось бы, дарение - это безвозмездная сделка, не требующая от получателя имущества никаких денежных средств или другого участия. Но не всегда бесплатное оказывается благом. Например, не все могут позволить себе оплачивать коммунальные услуги. Не всегда помещение оказывается пригодным для жилья и часто требует огромных материальных вложений.

Кроме того, если стороны не являются близкими родственниками, получателю квартиры придется уплатить немалые налоги государству, а не у всех есть такая возможность. Именно поэтому дарственная на квартиру на ребенка также должна быть подписана кем-то со стороны несовершеннолетнего, тем человеком, который имеет такое право. Это могут быть законные представители, отец, мать, опекуны или попечители.

Интересная ситуация возникает, когда официальные представители несовершеннолетнего передают ему свое жилье. Например, дарственная дочери на квартиру подписывается с одной стороны мамой и папой девочки, а с другой — ими же. И хотя они действуют от имени ребенка и в его пользу, договор выглядит очень странно для незнающего человека — словно лицо делает подарок самому себе.

Дарение доли (части) жилья

Если помещение принадлежит на правах общей собственности двум или нескольким гражданам, перед тем как оформить дарственную на часть квартиры, необходимо выделить принадлежащие им доли. Их определяют в частях (например, 1/2 или 1/3), так как разделить такое помещение в натуре невозможно.

Согласно законодательству запись о праве каждого собственника в единой квартире регистрируется одним номером, кроме того, кадастровый номер присуждается жилью в целом. Поэтому разделение на доли является обязательным условием при совершении данного вида сделки.

Существует два варианта оформления дарения доли жилья:

• другим собственникам квартиры;
• иным лицам.

В случае если оформляются документы на одного из уже существующих собственников, согласие других лиц не требуется.

Если дарственная на долю в квартире составляется на иного человека, не имеющего части жилья, необходимо нотариально заверенное согласие других владельцев. Если один или несколько собственников являются несовершеннолетними, потребуется разрешение их опекунов или законных представителей.

Сроки

Подписание договора и его регистрация возможны только при личном присутствии дарителя (его представителя). Если выяснится, что на момент совершения сделки собственник квартиры умер (признан умершим), сделка не осуществляется.

Таким образом, владелец только при жизни может оформить дарственную на квартиру. Документы, в том числе и подписанный у нотариуса договор, не будут являться действительными, если не будет факта регистрации сделки в Росреестре.

После сдачи всех бумаг обеим сторонам выдают уведомление о получении. Услуга регистрации предоставляется в течение 20-ти календарных дней с момента приема всех документов. Уведомление о решении вопроса по вашему заявлению приходит в виде СМС на ваш номер телефона (если вы указали его при подаче бумаг) либо по почте. Получить свидетельство о праве собственности на квартиру можно в любое время, сроки в данном случае не установлены.

Споры

В каких случаях можно оспорить дарственную на квартиру?

Сам собственник, безвозмездно передавший квартиру другому лицу, может воспользоваться своим правом и подать иск об отмене сделки в следующих случаях:

• если ухудшилось его здоровье или значительно изменился уровень жизни (когда это произошло в результате совершения сделки);
• если действия одаряемого, направленные на заключение сделки, носили преступный характер;
• если действия получателя по отношению к приобретенному имуществу наносят ущерб собственности и могут привести к порче, потере или полной утрате жилья.

В случае если даритель скончался, оспорить дарственную могут наследники умершего в следующих ситуациях:

• если действия получателя имущества при подписании договора носили криминальный характер;
• если на момент заключения сделки даритель или одаряемый входили в круг лиц, не имеющих прав на осуществление подобных действий (см. пункт «Круг субъектов»).

Также право на оспаривание имеют некоторые государственные и муниципальные органы (например, прокурор, соцзащита), законные представители несовершеннолетних, недееспособных и частично недееспособных.

Кроме того, сам одаряемый может отказаться от полученного имущества, зарегистрировав отказ в соответствующих органах.

Чем отличается дарственная от завещания?

Часто мы слышим выражение «дарственное завещание на квартиру». Что это такое? На самом деле это простое обиходное выражение и практического смысла оно не имеет. Дарственная и завещание — это абсолютно разные документы, имеющие различные юридические последствия. В чем же похожи и чем отличаются данные сделки?

Общие правила:

• оба документа подписываются собственником квартиры при его жизни;
• при совершении сделок имущество передается от одной стороны к другой безвозмездно;
• при начислении налога используются одни правила: близкие родственники от него освобождаются, дальние же и посторонние лица - выплачивают.

Основные различия в распоряжении имуществом, полученным разными путями:

Заключение

Итак, если у вас возник вопрос о том, как оформить дарственную на квартиру, обратитесь к юристу, нотариусу или самостоятельно изучите законодательство по данной проблеме. Соберите необходимые документы, получите согласие другой стороны (или ее представителя). Составьте договор дарения в трех экземплярах. Поставьте на нем подписи свою и получателя. Со всем необходимым обратитесь в Росреестр. Предупредите одаряемого (если он не является вашим близким родственником) о его обязанности уплатить налог и получить свидетельство о праве собственности.