Смена собственника недвижимости всегда вызывает много вопросов у граждан. А что уж говорить о ситуации, когда происходит продажа доли в квартире! Тут много непонятного для людей. В нашей статье мы хотим разобраться, как верно оформить документы, что вообще такое долевая собственность и как быть с уплатой налогов.
Что такое долевая собственность?
Давайте вначале разберемся, а почему вообще возникает ситуация долевой собственности. На самом деле, причин может быть много:
- Жилье приватизировано на абсолютно всех зарегистрированных членов семьи на момент оформления документов.
- Квартира, находящаяся в общей собственности, разделена после развода супругов.
- Недвижимое имущество унаследовано несколькими потомками.
Следует заметить, что обычную квартиру, которая находится в долевой собственности, физически невозможно разделить. Чтобы это осуществить, как говорится, «в натуре», нужно, чтобы в этом жилье были отдельные входы и подключения ко всем коммуникациям. Реализовать это на практике невозможно. Таким образом иногда удается поделить лишь частные дома. Во всех остальных случаях получаются идеальные доли.
Что такое идеальная доля?
Нужно прежде всего понимать, что идеальная доля - это не ваша часть жилья, а всего лишь доля в праве на него. По сути, делению подлежит само право собственности, а не квартира. Как говорится, пощупать эту часть в реальности не представляется возможным. Один из нескольких собственников не может считаться хозяином жилья, ведь он владеет лишь долей, а это, по сути, лишь разновидность права, но никак не сама квартира.
Получается, что каждый из владельцев имеет возможность пользоваться жильем, но при этом не должен нарушать права остальных. Конечно, на практике реализовать это совсем не просто. Доходит до того, что устанавливается режим пользования гостиной, ванной, туалетом или кухней, делятся комнаты между жильцами.
Однако если одному из совладельцев судом выделена комната для пользования площадью пятнадцать метров, а другому, например, двенадцать, то коммунальные платежи они будут оплачивать в соответствии с тем, какие доли им принадлежат. Если каждый из них имеет половину, то и получит счета на половину квартиры, а не на занимаемую площадь.
Продажа доли в квартире вызывает наибольшие сложности. Тут возникает масса вопросов и проблем. А значит, необходимо в этом более детально разобраться.
Продажа доли в квартире собственником
Такая ситуация, безусловно, не очень хороша. Объясним почему. Дело в том, что собственник (а точнее, один из них) может продать не само жилье, а право владения им. Согласитесь, что это непременно скажется как на цене, так и на длительности процесса. Наверное, не так много людей найдется, которые захотят приобрести недвижимость в придачу еще с чужими людьми по соседству. Хотя человек, по сути, имеет право продажи доли в квартире, однако реализовать его не так-то просто.
Но это не единственная сложность в подобных ситуациях. Дело в том, что собственники долей имеют преимущественное право на приобретение этого жилья. Как это работает? Прежде всего нужно предложить приобрести недвижимость другому совладельцу. Если он согласен, то происходит продажа доли квартиры родственнику (как правило, совладельцами оказываются дальние и близкие родственники), а если он отказывается и не приобретает реализуемую часть в течение месяца, то ее можно продать совершенно чужим людям. Есть одно но. И довольно существенное. Договор купли-продажи доли квартиры должен иметь одинаковые условия как для собственника части, так и для постороннего человека (цена должна быть одной и той же). Это поможет исключить возможность мошенничества.
При нарушении этого условия совладельцы могут обратиться в суд с иском о переводе права продажи на себя. С таким заявлением можно обратиться в течение трех месяцев, начиная с того момента, как стало известно о нарушениях преимущественного права. Продажа доли в квартире другому собственнику сопровождается многими проблемами и нюансами, которые лучше знать заранее. Чтобы в дальнейшем избежать ненужных промахов.
Оформление преимущественного права
Используя советы юристов, которые хорошо знакомы с подобными ситуациями, нужно верно оформлять все документы, чтобы не было неприятных казусов. Например, для соблюдения преимущественного права предложение о приобретении доли лучше оформлять в письменном виде по почте письмом с уведомлением или заказным. А можно также лично вручить в руки, но при этом попросить расписаться на копиях с указанием времени и даты получения. Должно остаться подтверждение о получении бумаг. Таким образом вы перестрахуетесь от возможных нечестных действий других собственников. Ведь они могут и проигнорировать ваше предложение, а позднее заявить, что вы их не ставили в известность.
Кстати, аналогичным образом реализуется преимущественное право и при обмене.
Как можно обойти преимущественное право?
Если у вас оказалась доля собственности в квартире, продажа, как сами понимаете, будет непростым делом, поскольку по-хорошему договориться с совладельцами не всегда возможно. Что же делать в этом случае? Ведь другого выхода нет, кроме как избавиться от такой недвижимости. Тут на помощь придут советы юристов. Вам могут предложить схитрить и обойти преимущественное право. Такой вариант не совсем хорош и сопряжен с определенным риском. Дело в том, что покупатель может оказаться не совсем честным, а значит, вы, обходя мнимым договором преимущественное право, можете не получить деньги по соглашению.
Возможен ли договор дарения?
Безусловно, продажа доли в квартире возможна через дарение. И в этом случае преимущественное право не срабатывает. Ведь нельзя запретить дарить что-либо. Но и тут есть свои нюансы и риски.
Факт дарения для покупателя может быть признан недействительным как скрывающий договор купли-продажи. Собственник же может потребовать перевести права по сделке на него. А значит, покупатель потеряет приобретение.
Продавец же может пострадать иным способом. Если покупатель честно не заплатит, то взыскать с него деньги законным способом не получится.
Завышенная цена в договоре
Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).
Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.
В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).
Оформление договора займа
Можно оформить договор займа, в котором будет указана сумма, равная цене выкупаемой доли жилья. Одновременно делается соглашение, по которому займ обеспечивается правом доли имущества. Именно такой залоговый договор и называется ипотекой. Это совсем не кредит, как многие считают. Ипотека должна пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит тысячу рублей.
Далее заемщик намеренно пропускает сроки возврата денег. В свою очередь покупатель части квартиры, который выступает в данном случае кредитором, обращается с взысканием на долю недвижимости. Чтобы не ввязываться в судебные тяжбы, подписывают соглашение об отступных, в котором обе стороны договариваются, что вместо возврата суммы займа передается право на долю имущества.
Но и в этом случае не так все просто. Все равно существует риск отмены договора по инициативе остальных собственников жилья в случае их обращения в суд. Если иск будет удовлетворен, то покупателю необходимо будет вернуть долю, а продавец еще и останется должен деньги по фиктивному заемному договору, поскольку отступные будут признаны недействительными.
Какие сделки с долями незаконны?
Продажа доли в квартире невозможна в случае уступки права (цессия). Такие сделки запрещены.
Цессия может использоваться при отчуждении долей одного учредителя ООО, но продавать долю в квартире таким образом нельзя.
Всегда ли работает преимущественное право?
Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.
Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:
- Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
- Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.
Продажа всей квартиры при долевой собственности
Если квартира небольшая, плюс имеется несколько совладельцев, которые не имеют никакого желания проживать вместе на одной территории, то наилучшим решением в такой ситуации будет продать всю квартиру целиком. Такой вариант решения проблемы предложит вам любой юрист.
Если все стороны согласны, то никаких трудностей не возникнет. Хотя вам все равно может понадобиться юридическое сопровождение для правильного оформления сделки. Возможны несколько вариантов:
- Заключить договор купли-продажи, но в качестве продавца будут выступать все собственники долей.
- Оформить столько соглашений, сколько собственников. В итоге у покупателя оказывается столько договоров о купле-продаже долей, что он становится единственным хозяином квартиры.
Первый вариант предпочтительнее тогда, когда совладельцы проживают рядом. Он более интересен и в смысле оплаты госпошлины регистрации прав собственности.
Хотя, если вы будете иметь юридическое сопровождение, вам подскажут более выгодный вариант в каждом случае.
Второй вариант может быть удобен в тех случаях, когда совладельцы категорически не хотят и не могут общаться друг с другом, либо живут далеко, либо не хотят предоставлять доверенность на подписание договора один другому. Нюансов может быть много. Правильное решение вам поможет принять юрист.
Однако во втором случае придется потратиться покупателю на уплату госпошлины за каждую долю по тысяче рублей.
Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?
Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.
Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.
Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.
Каков размер налогов?
Средства, полученные при продаже имущества или доли, определяются как доход. А значит, он облагается налогом НДФЛ. Размер его составляет тринадцать процентов от суммы договора.
Но есть и исключения, когда не нужно оплачивать налог. Например, в том случае, когда доля находится в собственности человека более трех лет. Датой отсчета является момент государственной регистрации гражданином прав собственности на его долю.
В остальных же случаях, когда НДФЛ все-таки придется оплатить, государством предоставляется налоговый вычет. Это сумма, на которую следует уменьшить цену квартиры или ее доли при расчете суммы налога.
Но налоговый вычет относительно продажи права доли имеет свои нюансы.
Налоговый вычет
Установлена максимальная сумма вычета в один миллион рублей для одного объекта продажи. Таким объектом может стать и квартира в случае ее продажи целиком. А может это быть и доля, если соглашение составлено на каждую часть в отдельности.
Получается, что при продаже всей квартиры максимальная сумма вычета исчисляется пропорционально долям хозяев. Но если продается по отдельности каждая часть, то каждый собственник имеет право на получение вычета суммой в один миллион рублей.
Если вы продали долю в квартире, которая вам принадлежала меньше трех лет, то у вас возникает необходимость заполнить и подать декларацию, где будет указана сумма дохода, полученного от сделки. Там же вы найдете и графу налогового вычета. Налог вы будете платить с меньшей суммы, чем заявлена в договоре купли-продажи.
Соответственно, если доход, полученный гражданином, составит миллион рублей, то и налоговые обязательства не возникнут, ведь налоговый вычет погасит эту сумму. Человек только подаст декларацию, где все подробно укажет.
Документы для продажи доли в квартире:
- Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.
- Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка. А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.
- Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
- Справка из ЕГРП.
- Паспорт технический из БТИ. Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.
- Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
- Документ о составе семьи от управляющей организации.
- Письменное согласие всех участников на сделку. Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.
Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.
Вместо послесловия
Как видите, продажа права доли квартиры сопряжена со знанием огромного количества нюансов. Надеемся, что после прочтения статьи у вас не останется вопросов относительно этой темы.