Согласование перепланировки нежилого помещения, в отличие от согласования перепланировки квартир, представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб.
В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и противопожарные, санитарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: кондиционирования, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.
Сбор исходной документации
- Технические условия (при необходимости).
- Проектная документация.
- Техническая документация БТИ.
- Нотариальное согласие собственников.
- Правоустанавливающая документация.
- Проект перепланировки (также могут понадобиться дополнительные разделы: технологическое оборудование, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, вентиляция, отопление).
- Разработка проекта (выполняется по результатам технического обследования конструктивных элементов и всех имеющихся инженерных коммуникаций).
Выполняя согласование перепланировки нежилого помещения, важно помнить, что документы из 6 и 7 пункта должны обязательно разрабатываться специализированной компанией, у которой есть соответствующий допуск СРО (саморегулируемой организации) к проектированию и обследованию.
Получение разрешений и согласований
После получения доверенности необходимо от имени заказчика подать в уполномоченный орган заявление. К нему следует приложить определенные документы.
Итак, если вас интересует перепланировка, документы необходимо приложить следующие:
- Заверенные нотариально копии документации, которая подтверждает права на объект.
- Копии учредительных документов (их следует заверить нотариально).
- Согласие в рукописном варианте от балансодержателя здания (управляющего зданием, эксплуатационной компании) на проведение перепланировки. Управляющий обязан ознакомить нанимателей или собственников смежных помещений о том, что планируется перепланировка квартиры (в нашем случае - нежилого помещения). А также оформить акты о техническом состоянии помещений, расположенных смежно, с учетом желания собственников или нанимателей. Эти акты прилагаются к заявлению, в котором будет гарантирован доступ в помещение уполномоченных должностных лиц (к примеру, на основании договора о техническом надзоре, который был заключен с ДЕЗ, ГРЭП и т. д.) с целью проверки хода и результатов проведения перепланировки.
- Документы БТИ – со дня выдачи не должно пройти более 1 года: поэтажные планы с указанием предполагаемых изменений, экспликации, выписка из паспорта, копия паспорта.
- Если перепланировка квартиры или нежилого помещения будет затрагивать несущие конструкции, архитектурный облик строения или инженерные коммуникации и системы общедомового пользования, следует предоставить рабочую документацию по перепланировке, а также договор на авторский надзор за реализацией данного проекта.
- Если планируется изменение функционального назначения помещения, то к заявлению следует приложить соответствующие разрешительные документы (к примеру, торговое помещение планируется использовать как фитнес-клуб), которые будут подтверждать возможность использования этого помещения в иных целях (в соответствии с санитарными, строительными нормами и правилами).
- Договор страхования ответственности гражданских лиц за нанесение вреда имуществу, здоровью или жизни, возникшие в тот момент, когда шла перепланировка дома, квартиры или нежилого помещения. Либо письменное согласие от всех собственников помещений (нежилых и жилых) на проведение перепланировки.
В каких случаях требуется узаконивание перепланировки
- Возведение конструкций (подиумы, стены или перегородки), которые существенно увеличивают нагрузку на несущие элементы.
- Перенос или устройство влажных зон (кухня, ванна, санузел).
- Устройство или перенос балконов, лоджий или внутренних лестниц.
- Устройство или расширение проемов в межквартирных перегородках или несущих контсрукциях.
- Замена или монтаж дополнительного оборудования (плита, биде, мойка, унитаз, душевая кабина, ванна) с увеличением водопотребления или электропотребления, а также прокладкой дополнительных инженерных коммуникаций.
- Узаконивание перепланировки также требуется при изменении конструкции пола (устройство стяжки, замена покрытия на более тяжелое). Когда увеличивается нагрузка на несущие перекрытия.
- Изменение формы и цвета материалов внешних конструкций: лоджий, балконов и окон.
- Изменение или ликвидация крылец, лестниц и тамбуров.
- Остекление балконов или лоджий, монтаж внешнего блока кондиционера, рольставней, антенн и т. д.
- Ликвидация, создание оконных или дверных проемов во внешних стенах, при этом конструкции, отделяющие холодные помещения (лоджии, балконы) от внутренних помещений (кухонь, комнат) остаются прежними.
Перепланировка по эскизу
Если несущие конструкции не будут затронуты, то согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется по эскизу. В таком случае нарисованный эскиз (в некоторых ситуациях техническое заключение или эскизный проект) с перечнем необходимой документацией (заявление, единый жилищный документ, технический паспорт) сдается без согласования с прочими службами в жилищную инспекцию.
Согласование упрощенного варианта
- Заложение дверных проемов.
- Перестановка в пределах существующих габаритов помещений приборов.
- Перестановка в рамках существующей кухни газовой плиты, без дополнительных коммуникаций.
- Перестановка в рамках существующей кухни электрической плиты.
- Возведение стен, перегородок, подиумов без увеличения нагрузок на несущие конструкции.
- Частичный или полный демонтаж перегородок, ненесущих стен.
Когда согласование не требуется?
Согласование перепланировки нежилого помещения не требуется:
- Без демонтажа, переноса, установки сантехнического оборудования.
- Без разрушения, возведения перекрытий, перегородок, стен.
- Без изменения фасада строения.
- Без увеличения нагрузок на конструкции.
Варианты перепланировки без согласования
Случается так, что перепланировка проведена, а необходимые согласования не были предварительно получены. В этой ситуации Жилищный кодекс допускает узаконивание произведенных изменений через суд. Единственное - для этого нужно будет доказать, что данный проект перепланировки не нарушает законных интересов и прав граждан либо не создает угрозы здоровью и жизни граждан.
Также следует помнить, что владелец помещения, в котором выполнялась перепланировка без согласования с соответствующими указаниями на поэтажном плане, теряет свое право на распоряжение имуществом. Такое помещение нельзя передать по наследству, подарить, обменять и продать.
Под залог такого помещения невозможно получить даже кредит в банке.
Кроме того, в случае обнаружения незаконной перепланировки органы исполнительной власти вправе применить штрафные санкции или вовсе обратиться в суд.
Ввод в эксплуатацию
Основной этап разрешений и согласований – оформление ввода в эксплуатацию объекта после перепланировки. С этой целью оформляется акт, в котором участвуют:
- Владелец помещения (собственник, субарендатор, арендатор или иное уполномоченное лицо).
- Балансодержатель здания (к примеру, если пристроенное или встроенное помещение находится в жилом строении, то управляющая компания, ТСЖ, ДЕЗ).
- Предприятие, которое отвечает за эксплуатацию и техническое состояние здания.
- Проектная организация.
- Служба пожарного надзора.
- Строительная организация, которая выполняла работы по перепланировке.