Магазины и офисы, которые располагаются на цокольных этажах в жилых домах, уже давно никого не удивляют. Это связано с тем, что переоборудование площадей под коммерческие нужды намного удобнее, чем строительство отдельного сооружения. Однако существуют определенные условия перевода жилого помещения в нежилое помещение. Рассмотрим их. 
Юридический аспект
На сегодняшний день действует особый регламент перевода жилого помещения в нежилое. Основные нюансы этой процедуры зафиксированы в ст. 22 ЖК. В соответствии с нормой для переоборудования необходимо наличие отдельно оборудованного входа, который будет вести непосредственно на улицу. Если же площадь больше 100 м2, то должен быть еще и запасной выход. Статья 22 запрещает использовать нежилые помещения, проникнуть в которые можно только через смежную комнату, коридор либо подъезд. В ряде случаев закон разрешает переоборудование площадей, в которых нет отдельного входа. Но в этом случае должна существовать потенциальная возможность его устройства.
Запрещен перевод в нежилое помещение части жилого (доли). То есть изменить статус отдельной комнаты в квартире нельзя. Перевод жилого помещения в нежилое допускается при отсутствии в нем зарегистрированных граждан. То есть перед тем как начать процедуру, из квартиры необходимо выписаться. Запрет перевода жилого помещения в нежилое распространяется на квартиры, которые находятся в залоге, и на которые будет наложен арест. В случае если кто-либо обладает правом потребовать объект для погашения задолженности, то сменить его статус не получится. Контролирующие инстанции очень внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью не производились никакие махинации. Если квартира располагается выше первого этажа, то все помещения, которые находятся под ней, должны также быть переведены в нежилые. Нельзя поменять статус объекта в аварийном или готовящемся под снос доме. Указанные условия распространяются в равной степени как на одно, так и многоэтажные сооружения.
Вероятные сложности
Перевод жилого помещения в нежилое может сопровождаться определенными трудностями в следующих случаях:
- Здание представляет собой объект культурного исторического наследия.
- В квартире не подключены основные инженерно-коммуникационные системы.
- Сооружение, в котором расположена квартира, находится в неудовлетворительном с технической точки зрения состоянии и нуждается в ремонте.
Перед тем как провести перевод жилого помещения в нежилое, следует узнать, стоит ли здание на учете в штабе ГО и ЧС. Этот момент может повлиять на стоимость недвижимости при выполнении экспертизы. 
Дополнительные возможности
В законе предусмотрены случаи, в которых нет необходимости производить перевод жилого помещения в нежилое. Так, нормы разрешают не изменять статус объекта, если коммерческая либо профессиональная деятельность не будет мешать другим людям, находящимся в квартире, а также соседям. Для этого предприниматель должен быть зарегистрирован в ней на законных основаниях. Кроме того, квартира должна соответствовать установленным санитарно-эпидемиологическим нормам.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
В первую очередь следует отметить, что процедура занимает определенное время. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется в три этапа. Все действия имеют определенную последовательность. На первом этапе производится сбор и подготовка всех необходимых документов. Если в квартире была проведена перепланировка, то ее обязательно следует предварительно узаконить.
Необходимые документы
Для предоставления в уполномоченный орган собственник или его доверенное лицо должен иметь:
1. Поэтажный план и экспликацию объекта. Для получения этих бумаг следует обратиться в БТИ с доверенностью. Ее, в свою очередь, выдает Департамент по управлению имуществом, в который нужно обратиться с:
- паспортом или нотариальной доверенностью на представительство собственника;
- св-вом о госрегистрации права на недвижимость;
- договором, на основании которого объект принадлежит гражданину (при необходимости).
Бумага выдается в течение месяца. С ней нужно будет обратиться в БТИ. 
2. Техпаспорт и техплан помещения. Эти документы также предоставляет БТИ. Если техпаспорт есть, но ему больше 3-х лет, то придется заказать новый.
3. Заключение пожнадзора, где указано, что объект соответствует требованиям пожарной безопасности. Для получения этой бумаги следует обратиться в УГПН ГУ МЧС, написать заявление по установленному образцу. После его принятия и рассмотрения, пожарный инспектор выезжает на место, где находится объект, производит осмотр. После экспертной оценки выдается заключение.
4. Справку ДЭЗ. В ней присутствует информация о назначении других помещений, которые находятся на том же этаже, что и квартира, статус которой будет изменяться. Эту справку выдает управляющая компания (ТСЖ, ЖЭУ или домоуправление). Для ее получения нужно написать заявление, к которому прикладывается копия паспорта и доверенность, если действия выполняет представитель.
5. Санитарно-эпидемиологическое заключение. Для его получения собственник обращается с заявлением в СЭС. Сотрудник службы также как и пожарный инспектор выезжает на место, осматривает и затем выдает заключение.
Перевод жилого помещения в нежилое: согласие собственников
Оно необходимо, если объект находится в многоквартирном доме. Следует учесть, что согласие нужно получить именно от собственников, а не от всех прописанных в помещениях лиц. Для этого проводится собрание. Следует обратиться в управляющую компанию с заявлением. Вопрос может быть включен в повестку дня очередного собрания или собственник может просить провести внеочередное заседание. В последнем случае нужно будет письменно уведомить каждого хозяина жилья в доме. Собрание считается правомерным, если на нем присутствует больше половины владельцев квартир. Решение о переводе жилого помещения в нежилое будет считаться законным, если оно принято не менее 2/3 от всех собравшихся. После этого составляется протокол. 
Дополнительные документы
К указанным выше бумагам следует также приложить техническое заключение. Оно также берется в управляющей компании. Для его получения нужно написать заявление, приложить копию паспорта и св-ва о госрегистрации права. В заключении будет описано техническое состояние всего сооружения. Кроме этого, в паспортном столе следует взять выписку из домовой книги. Она будет подтверждать отсутствие прописанных граждан в квартире. Данная выписка действительна 2 недели. Также нужно будет заказать проект переустройства помещения. Этот документ составляет компания, имеющая лицензию на такую деятельность. Необходимо сказать, что приведенный перечень нельзя считать исчерпывающим. В каждой конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Так, например, если перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется организацией, то в список следует включить и учредительную документацию.
Обращение в уполномоченную инстанцию
Вместе с перечисленными выше документами следует предоставить заявление о переводе жилого помещения в нежилое. Просьба будет рассматриваться в течение 45-ти дней. Межведомственная комиссия по окончании этого периода выносит постановление о переводе жилого помещения в нежилое в случае, если владельцем соблюдены все установленные требования и предоставлены документы в полном объеме. Уполномоченный орган может и не удовлетворить просьбу. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое должен быть мотивированным. Причинами обычно являются следующие обстоятельства:
- В уполномоченную инстанцию предоставлены не все необходимые бумаги.
- Были нарушены требования, установленные в ЖК.
- Не были предприняты попытки получить согласие собственников или они его не дали.
Если комиссия никаким образом не мотивировала свои действия, то акт можно обжаловать в судебной инстанции. 
Обращение в БТИ
Это следующий этап процедуры. В БТИ необходимо обратиться для проведения инвентаризации (оценки стоимости) перевода. В инстанцию следует предоставить:
- Св-во о госрегистрации права.
- Паспорт гражданина, учредительные документы фирмы.
- Постановление комиссии.
- Техпаспорт, экспликацию, поэтажный план.
Все эти документы прикладываются к заявлению. Оно пишется по установленному образцу на бланке, который выдает БТИ. На основании документов комиссия приватизационного отдела и управления жилья принимает решение и составляет протокол, в котором указывается стоимость перевода. В процессе расчета служащие учитывают различные показатели. В частности, значение будет иметь район, где располагается объект, техническое состояние сооружения, возможность использовать его для коммерческой деятельности, присутствие рядом аналогичных площадей, удобство эксплуатации и так далее.
Регистрация прав
Эта процедура завершает перевод жилого помещения в нежилое. Владельцам или доверенному лицу следует обратиться в МФЦ со следующими документами:
- Св-вом о госрегистрации права и договором основанием.
- Паспортами и доверенностью (если обращается представитель).
- Протоколами комиссий (межведомственной и БТИ).
- Учредительными документами.
- Кадастровым паспортом объекта.
К этому перечню следует приложить квитанцию, которая подтверждает уплату госпошлины. Регистратор принимает документы (копии и подлинники) и выдает расписку. В ней указывается дата, когда можно прийти за новым свидетельством и оригиналами принятых бумаг. В назначенный день необходимо прийти с паспортом и распиской. 
Расходы
Изменение статуса помещения сопровождается различными затратами. В частности, владельцу объекта придется взять на себя такие расходы:
- Оплату деятельности компании, составляющей проект переустройства или перепланировки недвижимости при необходимости.
- Разницу в стоимости объекта при расчете комиссией БТИ.
- Оплату услуг нотариуса, оформляющего доверенность и заверяющего копии.
- Госпошлину.
- Оплату услуг Бюро техинвентаризации, связанные с составлением и оформлением техпаспорта на помещение, справки по разнице в цене помещения до и после изменения его статуса.
Переустройство квартиры
Зачастую жилое помещение приходится переоборудовать перед тем как перевести его в нежилое. Перепланировка предполагает изменение функционального назначения квартиры, перестановку инженерных коммуникаций, устройство или заделывание проемов в перегородках, перекрытиях и стенах. Для осуществления любых указанных действий необходимо получить разрешение. Для этого в МФЦ следует предоставить:
- Копии правоустанавливающих бумаг.
- Заявление о предполагаемых работах, их продолжительности, режиме, а также письменное согласие управляющей компании.
- Поэтажный план и экспликацию.
- Проектную документацию на выполнение работ, касающихся несущих конструкций, капитальных перекрытий, стен, элементов общедомовых вентиляционных и инженерных систем.
- Договор страхования на случай нанесения ущерба соседям либо акты-соглашения с ними с учетом компенсаций.
Следует отметить, что переустройство, в ходе которого будет затронут архитектурный облик сооружения (внешний вид) не запрещается законом прямо. Тем не менее такие работы, например, как установка технических средств наружного типа, козырьков, эркеров и прочего, считается реконструкцией. Это, в свою очередь, требует дополнительного согласования. 
Важный момент
После получения разрешения на перепланировку не допускается внесение никаких изменений в проекты. Кроме этого, нельзя освобождать разработчиков проекта от надзора за его исполнением, препятствовать проверкам официальных лиц. Во всех таких случаях может быть отозвано разрешение. В процессе выполнения необходимых строительных мероприятий следует стараться избегать конфликтных ситуаций с соседями, поскольку их жалобы на те или иные действия не останутся без внимания.
Режим работ
Закон не допускает осуществлять строительные и прочие мероприятия, сопровождающиеся шумом, до 8 утра и после 20 часов в нерабочие дни, загромождать и загрязнять мусором и материалами проходы и места общего использования. Не следует также затягивать ремонт. По закону работы должны быть завершены в течение 4-х месяцев. Дата их начала и окончания фиксируется в специальном журнале, который ведет представитель управляющей компании. Необходимо понимать, что втайне провести ремонт невозможно. В определенный момент квартиру посетят инспекторы и составят соответствующий акт. За нарушение регламента и требований законодательства последуют санкции. Выплата штрафа при этом будет считаться самым малым последствием. При злостных нарушениях собственник может вполне лишиться своей недвижимости.
Заключение
Изменение статуса жилого помещения, как видно, - процесс достаточно сложный и требует определенных сил, средств и времени. Однако зачастую этот вариант использования недвижимости приносит хороший доход. Главное во всем этом - строго соблюдать закон. Это в первую очередь касается документов, которые необходимо предоставить в уполномоченные службы. Во всех инстанциях будут проверять их достоверность. При выявлении каких-либо соответствий в удовлетворении того или другого заявления будет отказано. Во избежание разных проблем с контролирующими инстанциями следует предварительно проверить все документы. В частности, специалисты рекомендуют узнать в БТИ не проводилась ли перепланировка, а если была выполнена, узаконена ли она. Этот момент актуален для тех, кто приобрел собственность и планирует ее переоборудовать с последующим переводом. Можно самостоятельно осуществить все мероприятия, а можно обратиться в фирму, которая возьмет на себя эту работу.