Проблема коммунальных организаций привела к тому, что все больше домов становятся кооперативными и уходят на самообслуживание. Плохо это или хорошо, решать лишь жильцам каждого дома в отдельности, но вот проследить, куда уходит квартплата и сданные на ремонт деньги, стало гораздо легче. Данная статья будет посвящена так называемой некоммерческой организации ТСЖ. Это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоэтажных домах, которые все свои силы и финансы бросают на благоустройство исключительно того здания, в котором находится их недвижимость. Итак, ниже будут рассмотрены более подробно обязанности ТСЖ, что это такое и как организовать такое объединение.
Законность ТСЖ
Если раньше законодательство несколько ограничивало возможности различных жилищных товариществ, то благодаря изменениям, введенным в Жилищный Кодекс РФ, значительно расширилась область действия ТСЖ в отношении решения текущих жилищных проблем. А самое главное, согласно ст. 135 ЖК совместное управление собственниками в пределах распоряжения общим имуществом стало законным. Теперь не нужно полагаться на коммунальные службы и ждать как манны небесной ремонта в подъезде. Все проблемы содержания дома жильцы могут взять на себя и самостоятельно планировать ремонтные работы, затраты и прочие организационные вопросы.
В соответствии со статьей 136 ЖК РФ владельцы жилых и нежилых помещений, которые располагаются в одном доме, могут создать лишь одно товарищество собственников жилья. Такая организация может объединить несколько рядом стоящих многоквартирных домов, которые находятся на граничащих между собой земельных участках с общими инженерно–техническими сетями и прочей инфраструктурой. ТСЖ - это управляющая компания, которая занимается благоустройством, и законом не запрещено объединение нескольких товариществ для совместного управления.
Как создать ТСЖ ?
В первую очередь следует определиться с понятием ТСЖ, что это такое, и как организовать данное сообщество. Сама аббревиатура расшифровывается как "товарищество собственников жилья". В принципе, из полного названия уже понятно, что это управляющий орган, который взял на себя все проблемы, связанные с содержанием здания в надлежащем состоянии. Но как создать такое товарищество, чтобы полностью отказаться от услуг жека? Сразу нужно сказать, что это процесс трудоемкий, но вполне оправданный. Создание должно происходить строго в установленном законом порядке. При этом нужно понимать, что ТСЖ – это юридическое лицо, а потому следует составить устав, определить председателя и членов правления, а только после этого регистрировать.
Инициативная группа
Понятно, что для того чтобы собственники решились объединиться в товарищество, необходим инициатор. По закону активистов должно быть не менее 5 человек. А чтобы они смогли правильно оформить товарищество, они должны либо иметь опыт в подобном деле, либо же иметь юридическое или бухгалтерское образование. Как правило, именно эти активисты и составляют правление ТСЖ. Это те люди, которые будут заведовать всеми насущными проблемами и их устранением. Инициативная группа должна оповестить всех жильцов о своих намерениях и провести собрание собственников квартир.
Правила оповещения о собрании
В первую очередь активисты должны оповестить всех собственников жилых и нежилых помещений о том, что будет проведено собрание. При этом оповещение должно быть доставлено за 10 дней до назначенной даты и вручено непосредственно в руки не прописанным в квартире, а именно владельцам под расписку. Если в квартире несколько собственников, то приглашение должно быть вручено каждому, исключение составляют лишь дети до 18 лет.
В оповещении обязательно следует указать причину сборов. Обязательно должно быть отмечено, что все собственники должны явиться с паспортами и свидетельствами о праве собственности.
При почтовой рассылке оповещений обязательно нужно сохранить чеки о почтовых услугах, чтобы при необходимости можно было доказать, что собрание было проведено в установленном законом порядке. Если по какой-либо причине кто-то из владельцев жилья не сможет присутствовать на собрании, он может от руки написать доверенность на кого-то из своих соседей (собственников)-единомышленников.
Правила проведения собрания
Очень важно чтобы на собрании обсуждались лишь те вопросы, которые были указаны в приглашении, а именно: актуальность существования ТСЖ и причины его создания. Порядок собрания четко описан в ЖК РФ статья 146.
Обязательно нужно провести голосование, чтобы каждый мог высказать свое волеизъявление относительно создаваемого товарищества. Правила голосования следующие:
- Всем собственникам необходимо раздать бюллетени, в которых указать лишь два пункты «за» и «против» ТСЖ. Это делается для того, чтобы после было проще подсчитать голоса и подколоть все эти документы к протоколу. Если же в бюллетенях будут другие вопросы, то может возникнуть путаница.
- После того как большинство собственников проголосовало «за», сразу же нужно будет избрать председателя и правление, как того требует статья 147 ЖК РФ. Избираются они на определенный срок, указанный в Уставе организации. Правление и председатель ТСЖ – это управляющий орган товарищества. Избираться они должны из числа собственников квартир дома, который уходит на самообслуживание.
Сопутствующие вопросы
Здесь же, на собрании, обязательно со всеми собравшимися нужно согласовать Устав товарищества и заверить его нотариально. Чтобы не возникало никаких подозрений и вопросов после, лучше пригласить нотариуса прямо на собрание, чтобы узаконить данный документ на месте сразу же после принятия его общественностью.
Завершающим этапом проведения собрания является составление протокола, куда вносятся все обсуждаемые вопросы, присутствующие и результаты голосования относительно возникших проблем ТСЖ. Это действия необходимо проводить каждый раз, когда созывается общее собрание. Протокол в обязательном порядке нужно заверить нотариально.
Правила подсчета голосов и нюансы голосования
Голосование можно считать состоявшимся, если в нем участвовало больше половины присутствующих. Здесь очень важно отметить, что собственник, который голосует за создание товарищества, не обязуется в него вступать. Член ТСЖ – это человек, владеющий квартирой или нежилым помещением, который собственной рукой написал заявление о вступлении в товарищество. Те собственники, которые голосовали «против» (при состоявшемся голосовании), в дальнейшем обязаны выполнять общепринятые товариществом предписания, так как большинство приняло решение в пользу создания ТСЖ. Это значит, что все несогласные должны будут жить по правилам товарищества.
Регистрация ТСЖ
ТСЖ – это юридическое лицо, а значит, оно должно быть соответственно зарегистрировано, иметь свой расчетный счет и иметь все необходимые документы. Чтобы узаконить товарищество, председатель должен обратиться в налоговую, взяв с собой паспорт, заверенный нотариально протокол собрания, устав и написать там заявления по образцу. Также нужно будет уплатить госпошлину за услуги организации в размере 4000 рублей.
Хорошо, если в правлении будет человек, который имеет опыт работы бухгалтером, так как после регистрации товарищества в налоговой нужно будет открыть в банке счет ТСЖ и перевести на его баланс дом. Перевод должен осуществляться в присутствии комиссии администрации города. О создании счета обязательно уведомляют Управление Городского Хозяйства.
Права ТСЖ
На плечи правления возлагаются определенные обязанности и права, которые описаны в статье 137 ЖК РФ.
На основании этой статьи ТСЖ имеет право:
- заключать договора с подрядными организациями о предоставлении услуг и работ, связанных с ремонтами и благоустройством дома;
- определять смету расходов на год на содержание общего имущества товарищества, затраты на капитальный ремонт, необходимые реконструкции и прочие цели;
- устанавливать размеры платежей и разовых взносов на основании составленных смет, в соответствии с долей общей собственности каждого собственника в отдельности;
- пользоваться кредитными средствами банков для целей благоустройства в соответствии с законодательством РФ;
- продавать или давать во временное пользование общее имущество товарищества;
- передавать денежные средства лицам, выполняющим услуги, связанные с благоустройствами и ремонтами.
Если это не противоречит законодательству, то правление может предоставлять в пользование собственность ТСЖ. Что это значит? К примеру, это может быть земля, отданная под застройку для осуществления жилищного или хозяйственного строительства. Сюда также относят надстройки и перестройки части общего имущества.
Обязанности ТСЖ
Обязанность ТСЖ заключается в том, что товарищество должно обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние домостроения. При этом все собственники обязаны делать установленные взносы и оплачивать все работы, связанные с ремонтами и содержанием. ТСЖ обязано в любых сделках с третьими лицами выступать исключительно в интересах собственников помещений, входящих в состав товарищества.
Членство в ТСЖ
Стоит ли вступать в товарищество? Вопрос, конечно, интересный и не имеет однозначного ответа. Но здесь нужно понимать, что дает членство в ТСЖ. Так или иначе, но при положительном решении в пользу создания ТСЖ все собственники окажутся в одной лодке, и даже противникам придется играть по общепринятым правилам. Тут-то и начинается самое интересное. Если вступить в члены ТСЖ, то собственник будет иметь право принимать участие в голосовании, а значит, его мнение будет учитывать при решении различных вопросов относительно содержания дома, в котором находится квартира. Так, например, если к дому прилегает значительный земельный участок, то на общем собрании может возникнуть вопрос о его использовании и тут-то каждый сможет высказаться, что именно он видит возле дома: детскую площадку, например, или парковку для машин. Так что, если рассуждать логически, то коль уж ТСЖ состоялось, то членство в товариществе лишним не будет.
ТСЖ или жек
Как показывает практика, мало кто из жильцов остался недовольным после создания товарищества, которое само управляет денежными средствами и решает насущные проблемы относительно содержания и благоустройства дома. ТСЖ – это некоммерческая организация, которая не имеет другого дохода, кроме взносов и платежей собственников. Но именно здесь люди могут быть уверены в том, что деньги которые они оплачивают, пойдут на благоустройство именно того дома, в котором находится их квартира. С жеком же дело обстоит несколько иначе. Но, наверное не стоит рассказывать о том, что и так всем известно о коммунальной системе страны.
Помимо всех преимуществ, которые дает ТСЖ, государство открывает перед товариществом новые возможности. Согласно статьи 153 ЖК РФ товарищество может инициировать возведение дополнительных сооружений и помещений для общего пользования, в том числе и для получения дохода. К примеру, взять разрешение и пристроить к домостроению кафе или магазин.
Как быть с неплательщиками?
Что делать, если кто-то из собственников игнорирует обязательные взносы и не участвует в оплате ремонтов, мотивируя тем, что он не был согласен, чтобы обслуживало дом ТСЖ? Что это несогласие не дает никакого права не платить, уже понятно, но вот как поступать правлению в данной ситуации? Единственный выход из ситуации – это взыскания через суд в принудительном порядке. Дело, конечно же, не очень приятное и потребует времени, исполнительный орган по решению суда будет удерживать с нерадивого плательщика необходимую сумму (естественно, в процентном соотношении относительно заработной платы).
Если в доме, который перешел на самообслуживание, имеются неприватизированные квартиры, то следует понимать, что их часть взносов должны уплачивать муниципальные власти, так как именно они выступают в роли собственников. Если же никаких взносов по этим квартирам не поступает на счет ТСЖ, то их также можно истребовать через суд.