Для того чтобы обеспечивать интересы жильцов и получать от организаций, поставляющих энергоресурсы, и других коммунальных служб, услуги оптимальным образом и в полном объеме, существует товарищество собственников жилья или ТСЖ. Такая форма управления приобретает все больший интерес в многоквартирных домах. Поговорим о том, зачем оно нужно и как создать ТСЖ.
Что такое ТСЖ?
ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников в многоквартирном доме для управления общедомовым имуществом. Совместное управление может реализовываться как в одном доме, так и в нескольких сразу.
Цель организации заключается в том, чтобы обеспечить владение и пользование, а также распоряжение имуществом в установленных по закону пределах.
Из положительных сторон, которые выводятся из данной формы управления, можно вывести следующие:
- в таких домах обычно чистый и убранный подъезд, а также благоустроенный двор;
- собственники решают сами, как им эксплуатировать свой дом;
- можно использовать имущество грамотно и сокращать расходы на эксплуатацию;
- при привлечении подрядных организаций можно влиять на их деятельность;
- можно применять энергосберегающие технологии, формировать отношения к имуществу и так далее.
Если Уставом не предусмотрено иное, то организация создается без ограничения срока. Она отвечает по обязательствам, но не несет ответственность за обязательства ее членов. В то же время следует знать, что, купив квартиру, новый собственник помещения в многоквартирном доме не становится автоматически членом организации. Он должен пройти процедуру вступления. Однако, так или иначе, собственник обязан оплачивать расходы по управлению, содержанию и ремонту дома.
Как создать ТСЖ?
Для создания ТСЖ необходимо более пятидесяти процентов голосов от всего числа собственников. Оно считается созданным с начала реализации государственной регистрации. ТСЖ имеет печать с наименованием, расчетный счет и иные счета, реквизиты. По своим обязательствам оно отвечает имуществом, но оно не отвечает по обязательствам членов.
Решение о создании товарищества принимается на общем собрании. Если более пятидесяти процентов голосов от общего количества собственников голосуют за создание ТСЖ, решение является принятым.
Создание и регистрация товарищества собственников жилья происходит на основании ст. 136 ЖК РФ (комментарий к которой следует внимательно изучить, так как там содержатся некоторые нюансы).
Его создают при объединении нескольких МКД, с земельными участками, на одном или нескольких участках, сетями технического обеспечения и иными деталями инфраструктуры.
Также оно может быть создано из нескольких зданий, сооружений и строений, которые предназначены для одной семьи, на дачах с участками или без таковых, гаражами и другими объектами на земельных участках, сетями технического обеспечения и так далее.
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется на основе законодательства о регистрации юридических лиц.
Особенности законодательства о создании ТСЖ
Возможность объединиться в одно ТСЖ несколькими домами появилась не сразу, а лишь после принятия закона № 123, согласно которому в ст. 136 ЖК РФ были внесены изменения относительно этого.
Однако такая возможность на практике показала себя далеко не идеально. Получалось, что в ТСЖ объединялось немалое количество домов. И целью их становилось не управление домом собственниками. В таком объединении возникал упрощенный порядок замены УО. Таким образом, многие ТСЖ так и существовали фиктивно.
Тогда был принят другой закон от 21.07.2014 № 255, согласно которому ст. 136 ЖК РФ вновь подверглась изменениям. На этот раз были внесены требования об обязанности ТСЖ, состоящих из двух и более домов, реорганизоваться. Требования должны были быть выполнены до 1.07.2016. При этом реорганизация касалась и тех домов, которые были созданы до середины 2011 года.
Создание ТСЖ
Процесс создания организации начинается с инициативной группы, которая возьмется убеждать соседей зарегистрироваться ТСЖ. Для этого должно быть набрано не менее 5 человек. Главное, разделить обязанности между собой, затем — сформировать органы управления.
Группа должна четко знать: зачем создавать товарищество собственников жилья, каким они видят дом через годы и что понадобится для реализации плана. На эти и другие вопросы они будут отвечать другим домовладельцам.
Далее оцениваются ресурсы, активы и риски. К активам относится все, за счет чего может вестись самостоятельное хозяйство. К рискам относится состояние дома, стен, труб, подвалов… Но самый большой риск представляют неплательщики. Поэтому следует продумать, как с ними бороться.
Любые счетчики являются ресурсами, позволяющими хорошо экономить при оплате коммунальных услуг. Важно знать сумму, которая перешла на капремонт. Важнейшим ресурсом являются и сами соседи. Следует учитывать, какой у них достаток и сколько они готовы тратить на благоустройство дома.
Собрание
Разобравшись с этими базовыми вопросами, следующим этапом становится подготовка к собранию. Она состоит из трех этапов:
- предварительного общения с жителями;
- организации процесса;
- подготовки документов.
Если с первым этапом все понятно, то для остальных следует внести дополнения. В число организационных моментов входит оповещение людей о предстоящем собрании. Кроме объявлений, может быть форма уведомлений под роспись и даже заказные письма. Третья часть состоит в подготовке повестки, Устава и листов для голосования.
В американской практике ТСЖ, устав может насчитывать от двухсот до трехсот страниц, где прописываются все мелочи совместной жизни соседей. Однако в российской практике такого пока нет. У нас он является довольно компактным документом, где излагается позиция инициативной группы.
Далее разбираются с вопросами избрания членов правления. Также решается, какая будет ревизионная комиссия и кто председатель ТСЖ. Что касается последнего: некоторые считают, что его должны выбирать члены правления, другие — общее собрание. Как эту процедуру реализовывать — решают самостоятельно. Председатель ТСЖ будет выбран законно в обоих случаях.
В некоторых домах, помимо прочего, предусматривают и «Правила совместного проживания», где закрепляют множество полезных условий.
Форма проведения
Собрание может проходить как в очной, так и в очно-заочной и заочной формах. Чаще всего общедомовые собрания превращаются в многочасовой базар. После того как это надоедает, все просто расходятся по домам. Поэтому заочное голосование, часто становится хорошей альтернативой словесным баталиям. Листы для голосования подготавливаются инициативной группой и разносятся по квартирам.
На всех документах должно быть обозначено начало и конец заочного голосования. Обычно оно длится до месяца. После этого инициативная группа подводит итоги.
В результате голосования решение считается принятым, если жильцы, которым принадлежит более половины собственности дома, участвовали в голосовании.
После собрания
После собрания составляется протокол, на основании которого, согласно действующему законодательству, в том числе ст. 136 ЖК РФ, затем создается и регистрируется товарищество. В него вносятся имена инициатора собрания, председателя и секретаря, и далее вопросы.
После этого, в течение десяти дней следует огласить итоги. Это можно реализовать двумя путями: вывешиванием протокола в людном месте или разнесением информации по почтовым ящикам или непосредственно в квартиры.
Государственная регистрация
Для того чтобы зарегистрировать ТСЖ по ст. 136 ЖК РФ, необходимо представить протокол собрания, где занесена информация о принятии решения о создании ТСЖ, утверждении его устава. Кроме того, должны прилагаться сведения о лицах, которые проголосовали на собрании собственников за создание ТСЖ, их долях в праве собственности на общедомовое имущество.
Регистрацию проводят в налоговой инспекции. Предварительно должна быть оплачена госпошлина, а затем подают заявление, прилагают Устав и направляют в ФНС. По возвращении документов ТСЖ считается созданным.