В настоящее время на рынке достаточно много компаний, предлагающих приобрести у них недвижимый объект, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Безусловно, у граждан возникает вопрос о безопасности и надежности такой схемы. 
Ситуация в советские годы
Первые жилищно-строительные кооперативы стали появляться в 1920 гг. Однако уже в 1937 их начали ликвидировать. Власть объясняла это тем, что такие объединения являлись проявлением частной собственности. После войны резко возросла численность населения в городах, в связи с чем было начато крупномасштабное жилищное строительство. А в 1958 г. Совмин и ЦК КПСС вновь разрешили создавать ранее отмененные объединения. Жилищное строительство велось на средства пайщиков. Однако объединения получали государственную ссуду величиной до 70% на 20 лет и прочие льготы. Для ускорения работы и улучшения ее качества некоторые будущие собственники сами участвовали в возведении зданий. Бригады, которые были сформированы из них, выходили во вторую и третью смену после завершения нулевого цикла подрядчиком.
Проблемы
Цены на кооперативные квартиры в Москве к середине 1980 гг. составляли порядка 3 тыс. р. (однокомнатные), 5 тыс. р. (двухкомнатные). А средний заработок советского гражданина был в пределах 200 р./мес. Даже имея накопления, многие люди не приобретали кооперативное жилье. Это было обусловлено наличием многолетних очередей на вступление в объединения для проживающих в городе. Кроме того, существовали города, фактически закрытые для принятия иногородних. Более того, они автоматически исключались из очередей на ведомственное либо государственное жилье. Объединения составляли порядка 7-8% от общего объема жилфонда. В первой половине 80-х гг. было начато возведение около 80 тыс. многоквартирных домов. Большая часть из них была сдана только к концу 90-х. Многим гражданам, таким образом, пришлось ждать по 15 и более лет.
Ситуация сегодня
Жилищный кодекс Российской Федерации содержит несколько норм, определяющих формы самоорганизации граждан, стремящихся улучшить свои условия. Рассматриваемые объединения характеризуются в ст. 110. Однако стоит сказать, что, по общим правилам, гражданам следует вступать не в ЖСК, а в жилищно-накопительные кооперативы. Это обуславливается тем, что в отношении последних законодательством предусматривается более жесткий порядок контроля перемещения денежных средств. Но существует ряд процедурных правил, которые касаются формирования и функционирования объединений.
Организация жилищно-строительных кооперативов в РФ
В стране сохранилось достаточно большое количество таких объединений еще с советского времени. Законодатели, однако, вводя в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, попытались обязать их совершить преобразование в ТСЖ. Но соответствующую поправку было решено отменить. В большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы сегодня выступают в качестве эксплуатирующих компаний. Формирование этих объединений для непосредственного возведения сооружений было обусловлено многочисленными аферами на рынках недвижимости. Жилищно-строительные кооперативы используются обманутыми дольщиками. Эти граждане объединяются для завершения возведения зданий после того, как компании, привлекшие их средства на это, прекратили свою деятельность. 
Сущность
Жилищно-строительные кооперативы представляют собой форму взаимодействия покупателя и компании, осуществляющей возведение недвижимого объекта. Суть таких объединений заключается в том, что они являются обществами взаимного кредитования. Средства на приобретение недвижимости поступают исключительно от взносов граждан, участвующих в них. Схему деятельности этих объединений можно представить следующим образом. В первую очередь гражданин, который решает участвовать в ЖСК, вносит первоначальный паевой и вступительный взносы. Обычно они составляют 10% и 5% соответственно от предполагаемой стоимости недвижимости. После этого члены жилищно-строительного кооператива накапливают часть пая, которая необходима для получения от объединения ссуды. Как правило, она составляет 50% от стоимости. После этого, граждане включаются в очередь на покупку. Место в ней будет зависеть не только от порядка накопления необходимой части пая, но и от соотношения его срока и рассрочки. Проще говоря, чем дольше человек копит, то есть, чем дольше позволяет другим использовать свои средства, и чем быстрее впоследствии отдает, тем скорее он может въехать в квартиру.
Специфика оформления
Въехавшие в многоквартирный дом граждане, получают свои площади в долевую собственность. Доли определяются в соответствии с выплаченной частью пая. Она будет увеличиваться прямо пропорционально возвращаемым средствам. Необходимо также сказать, что цена на недвижимый объект фиксируется на момент его приобретения. Это означает, что вероятное повышение стоимости жилья на рынке никаким образом не повлияет на порядок погашения ссуды. Как только гражданин въезжает и прописывается, он начинает возвращать полученные средства на покупку. Обычно ссуда предоставляется на период вдвое больший, чем срок накопления. Погасить задолженность можно и досрочно. Это достаточно выгодно, поскольку, кроме основных гражданин выплачивает и членские взносы. Последние в среднем равны 0.5% от цены квартиры. Выплаты производятся ежемесячно. После полного погашения задолженности квартира оформляется в индивидуальную собственность. 
Риски
Система жилищно-строительных кооперативов обладает рядом недостатков. Они зачастую оказываются очень на руку мошенникам. Первый минус скрыт в самой схеме работы объединения. Тот факт, что участники возвращают средства медленнее, чем накапливают, приводит к созданию очередей на покупку. Допустим, ежемесячно в кооператив вступает 10 человек. Каждый из них накапливает нужную сумму в течение 2 лет, а расплачивается – на протяжении четырех. Первые два года капитал в кооперативе аккумулируется. Накопленная сумма после этого приблизительно в течение года расходуется на приобретение квартир. В течение этого периода денежный фонд пополняется медленнее, чем тратится, поскольку ежемесячно необходимо приобретать недвижимость для каждых новых 10 участников. Эти граждане, вступая во время рассрочки, отдают ежемесячно вдвое меньшие суммы, чем в период накопления.
Таким образом, еще приблизительно через год все средства расходуются на покупку недвижимости для новых участников. В результате, денег у объединения не остается вообще. Все поступления сразу же направляются на приобретение квартир. Так начинается формирование очереди. При постоянном потоке новых граждан средств поступает меньше, чем это нужно. Спустя три года очередь только увеличится. И только после 6 лет работы кооператив достигнет стабильной фазы, поскольку участники начнут выходить из него в плановом порядке, так как полностью рассчитаются с ссудами. Сумма, которая поступает от граждан во время накопления, становится равна капиталу людей, которые находятся в периоде рассрочки. Таким образом, участники не только платят непосредственно свои деньги, но и теряют достаточно много времени. Если число поступающих в объединение граждан начнет уменьшаться, то очередь уже вступивших будет расти. В этом случае лучшее, на что могут рассчитывать люди, не накопившие 50% от стоимости, - вернуть свои средства, а в худшем – попрощаться с ними навсегда. 
Интерес к объединениям
Усиление внимания застройщиков к кооперативам обуславливается несколькими причинами. Государство, ужесточая санкции, принуждает их выбирать одну из существующих схем продажи недвижимости. Это может быть жилищный сертификат, договор о долевом участии или паевого накопления в жилищном кооперативе. При этом ФЗ № 214 предусматривает для компаний достаточно жесткие рамки. В этом плане жилищный кооператив имеет, несомненно, ряд преимуществ.
Достоинства
Как отмечают эксперты, в рамках таких объединений действует менее регламентированная процедура подписания соглашения с покупателем. Кроме этого, на сами объекты недвижимости можно формировать более конкурентоспособную стоимость. Паевый взнос, который гражданин выплачивает за квартиру в кооперативе, налогом не облагается. Закон № 214 не рассматривает соглашение о долевом участии как инвестиционное. В этой связи, компания, возводящая многоквартирный дом, закладывает в стоимость НДС, размер которого 18%. Это, таким образом, существенно увеличивает цену объекта по соглашению долевого участия. Еще один плюс кооперативов, по мнению специалистов, заключается в том, что продажа объектов по такой схеме удобна компаниям. Она в меньшей степени защищает права покупателей, чем ФЗ № 214. В рассматриваемой схеме юридические возможности пайщиков определяет Устав ЖСК. Его компания готовит еще до вступления в объединение граждан. Соответственно, документ в большей степени отвечает интересам фирмы, нежели людей. 
Выбор компании
Большинство граждан, решивших вложить свои средства в строительство, проводят сравнительный анализ существующих схем продаж. Обычно недвижимость выбирается по иным критериям:
- Местоположение.
- Предполагаемая продолжительность строительства.
- Цена.
- Планировка.
И только после того как объект выбран, гражданин может узнать, что он строится жилищным кооперативом. Ряд экспертов полагают, что ничего страшного в такой схеме нет, если компания предоставляет покупателю всю необходимую документацию. Внимание, в первую очередь, следует обращать на бумаги, выступающие основанием для ведения строительства:
- Постановление правительства города.
- Арендное соглашение или св-во о праве собственности на землю.
- Разрешающие документы.
Особенности взаимоотношений
Существует два варианта жилищных кооперативов. Первый предполагает, что объединение выступает и как инвестор, и как подрядчик. Этот вариант считается более предпочтительным, поскольку усиливает ответственность компании. Во втором случае кооператив, выступая как инвестор, находится в договорных отношениях с застройщиком. Последний, в свою очередь, является самостоятельным юридическим лицом. Договор жилищно-строительного кооператива может скрывать в себе определенный риск. В случае неисполнения объединением обязательств, подрядчик не должен передавать ему объем объектов недвижимости, который был изначально запланирован. В этой связи при изучении соглашения можно обнаружить пункт, предусматривающий условие расторжения по инициативе застройщика. 
Председатель ЖСК
В законодательстве установлены обязанности этого лица. Они предусматриваются в ст. 148 ЖК. В обязанности лица входит:
- Соблюдение объединением законодательства и положений Устава.
- Контроль своевременного внесения участниками общества установленных взносов и обязательных платежей.
- Формирование доходно-расходных смет на соответствующий год, составление отчетности о финансовой деятельности, а также предоставление этих документов на общем собрании участников объединения для утверждения.
- Управление домом либо заключение соглашений с компаниями, осуществляющими эту деятельность.
- Наем работников для обслуживания здания и их увольнение.
- Заключение договоров по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества.
- Ведение списка участников объединения, бухгалтерской отчетности, делопроизводства.
- Организация и проведение общих собраний.
Ответственное лицо может исполнять и иные обязанности. Они фиксируются в уставе ЖСК.