Общедомовое имущество: состав, собственник, содержание, ремонт, использование, порча. Что относится к общедомовому имуществу?

Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.

Общедомовое имущество: ЖК РФ

В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.

ГК

По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов.

Подвальные помещения

Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.

Нормативные пояснения

В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного.

Мнение Конституционного суда

В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.

Разъяснения Арбитражного суда

Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью.

Важный момент

В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.

Содержание, ремонт общедомового имущества

Состояние помещений должно обеспечивать:

1. Соблюдение характеристик безопасности и надежности.
2. Доступное пользование общедомовым имуществом. Речь в том числе, идет и о земельном участке, на котором располагается жилое сооружение.
3. Безопасность для здоровья и жизни людей, сохранность материальных ценностей юрлиц и граждан, а также принадлежащих муниципалитету и государству.
4. Соблюдение законных интересов и прав владельцев и прочих субъектов.
5. Постоянную готовность коммуникационных инженерных систем, устройств учета и прочих приборов, включенных в общедомовое имущество и предназначенных для оказания соответствующих услуг лицам, проживающим в помещениях МКД.
6. Поддержание соответствующего архитектурного облика сооружения, согласно проектной документации.

Ключевые мероприятия

Содержание общедомового имущества включает в себя различные действия. Они зависят от конструктивных особенностей, уровня физического износа, технического состояния объектов, условий расположения жилого сооружения. В соответствии с указанными факторами, содержание общедомового имущества может предусматривать:

1. Осмотр объектов. Он осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами. В ходе осмотра выявляются несоответствия состояния помещений установленным в законодательстве требованиям, порча общедомового имущества, угрозы безопасности здоровью, жизни людей.
2. Освещение объектов.
3. Обеспечение уровней влажности и температуры, установленных в нормативных актах.
4. Санитарно-гигиеническую очистку и уборку помещений, земельного участка.
5. Сбор и последующий вывод жидких и твердых бытовых отходов. К ним в том числе, относят мусор, образующийся в результате осуществления деятельности индивидуальных предпринимателей и организаций, эксплуатирующих нежилые помещения.
6. Текущий и капитальный ремонт общедомового имущества.
7. Мероприятия пожарной безопасности, проводимые в соответствии с законодательством.
8. Подготовительные работы к сезонной эксплуатации.
9. Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также прочими объектами, предназначенными для эксплуатации, обслуживания, расположенными на участке земли, входящем в состав общедомового имущества.

Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц.

Особенности проведения осмотров

Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.

Исключения

В мероприятия по уходу за объектами не входят:

1. Содержание, утепление и ремонт окон и дверей помещений, балконов, замена поврежденных (разбитых) стекол помещений, не являющихся общим имуществом.
2. Очистка и уборка участков, не относящихся к территории МКД, их озеленение и благоустройство, уход за элементами , расположенными на них. К последним, в том числе, относят цветники, газоны, кустарники, деревья. Данные действия выполняются собственниками соответствующих участков.

Ответственные субъекты

Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:

1. Законными владельцами помещений. Они заключают соответствующий договор с управляющей организацией или лицами, предоставляющими услуги либо производящими работы, указанные выше.
2. ТСЖ, ЖСК либо прочим специализированным потребкооперативом. Содержание имущества обеспечивается в этом случае посредством членства в указанных объединениях или заключением соглашений гражданами, не состоящими в них.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.