Каждому из нас хочется жить в современном и комфортном жилище, заметно отличающемся от типовых построек, которых в наших городах, к сожалению, большинство. Для того чтобы хоть немного изменить ситуацию, некоторые нанимают дизайнеров и воплощают в жизнь масштабные проекты по переустройству своей квартиры, а другие пытаются справиться своими силами, делая ремонт вечерами и по праздникам. Несмотря на финансовые возможности жильцов и их амбиции, многие по незнанию или осознанно в целях экономии делают незаконную перепланировку квартиры, даже не подозревая, какие проблемы это влечет для него лично и помещения, в котором сделан ремонт. Так как подобные ситуации встречаются все чаще, а ответственность собственников жилья с каждым годом все ужесточается, мы решили подробно рассмотреть данную тему в статье. В первую очередь, мы рассмотрим само понятие «незаконная перепланировка», а также дадим ему правовую оценку. Кроме этого, мы обстоятельно расскажем о перепланировке жилых и нежилых помещений, которые попадают в категорию незаконных.
Определение
Большая часть россиян имеет представление о том, что планировка квартиры отражена в ее техническом паспорте. В этом документе указана площадь комнат и санузлов, несущие стены помещения, расположение дверных проемов и окон, а также другая важная информация. При сделках купли/продажи продавец в обязательном порядке должен ознакомить потенциального покупателя с техническим паспортом жилья. Причем данные в этом документе должны полностью соответствовать реальному положению вещей. В случае, когда вы замечаете расхождения, речь может идти о незаконной перепланировке.
Под этот термин подпадает любое переустройство помещения без разрешительных документов специальных органов. Также незаконной перепланировкой дома или квартиры можно назвать работы, сделанные в обход или вопреки проектной документации.
Имейте в виду, что не стоит путать данный термин с косметическим ремонтом квартиры. Последний может включать в себя не только поклейку обоев и покраску стен, но и замену радиаторов отопления либо внесение корректив в отделку балкона.
Виды незаконного переустройства
Незаконная перепланировка помещений может быть двух видов и этот факт тоже необходимо учитывать, если вы уже попали в подобную ситуацию, сделав ремонт сами, или уже приобретя квартиру с проблемами:
- Проведенные работы считаются незаконными в отсутствии разрешительных документов. Под данную категорию попадают изменения, которые не противоречат закону, но жилец по каким-то причинам не оформил необходимые бумаги. Эта оплошность и перевела обычную перепланировку в незаконную.
- Проведенные работы изначально не могут быть одобрены законом. К примеру, вы произвели снос стены, считающейся несущей. Даже при попытке узаконить этот процесс, необходимые бумаги вы не получите.
Имейте в виду, что ответственность за подобное переустройство несет не только собственник жилья, произведший ремонтные работы. Если вам подарили подобную квартиру или вы сами не были внимательны и купили ее за свои же деньги, то проблемы с незаконной перепланировкой придется решать уже вам самим. В судебном порядке вас могут обязать привести жилье в надлежащий вид (по техническому паспорту) и взыскать штраф. Переложить эти проблемы на бывшего собственника помещения, ставшего виновником проблемы, вам не удастся. За все изменения ответственность будет нести сегодняшний собственник квартиры.
Наиболее частые варианты переустройства
Не всегда типовое пространство удобно для проживания современной семьи. Поэтому все больше людей с каждым годом задумываются о глобальном переустройстве имеющейся квартиры, особенно если не имеют возможности поменять ее на более вместительное и комфортное жилье. Чаще всего собственники пытаются сделать новые проемы в несущих стенах, объединить лоджию с пространством комнаты или кухни, а также создать антресоли и кладовые, не предусмотренные планировкой.
Все из того, что мы перечислили, в обязательном порядке требует оценки специальной комиссии и только она вынесет вердикт о запрете или разрешении на подобное переустройство. Если перепланировка была произведена незаконно, то жильцам стоит быть готовым к массе проблем. Причем установлено, что уже сделанные работы узаконить гораздо сложнее, чем планируемые. К тому же, часть работ подпадает под категорию запрещенных. К ним можно, к примеру, отнести новые проемы в несущих стенах или их снос. В следующем разделе статьи мы подробнее расскажем о данной категории переделок.
Запрещенное переустройство
Если, задумав ремонт, вы обратитесь в серьезную специализированную организацию, то там вам сразу же уточнят, какие изменения в квартире делать можно, а какие никогда и ни в коем случае не будут одобрены. А вот тем, кто делает весь ремонт самостоятельно, необходимо тщательно изучить этот вопрос. Согласно жилищному законодательству, нельзя делать следующие изменения в помещении:
- Перемещать санузлы таким образом, чтобы они находились над жилыми комнатами. То есть ваш туалет и ванная комната ни в коем случае не должны быть размещены над гостиной или кухней соседа. Исключение могут составлять только двухуровневые квартиры, в которых оба этажа принадлежат одному хозяину.
- Расширять площадь кухни за счет санитарных комнат. Также запрещено переносить кухню на площадь жилой комнаты, не будет одобрено и расширение ванной комнаты и туалета за счет квадратных метров комнат или кухни.
- Вносить изменения в расположение газовых труб и труб водоотведения. Под запрет попадает и перенос радиаторов на лоджию или любое другое место в квартире, не предусмотренное проектом.
- Производить произвольный снос стен, пробивание новых дверных и оконных проемов. Это касается в первую очередь несущих конструкций дома. Ведь дополнительные проемы в несущих стенах могут стать причиной обрушения здания или ухудшения качества жизни других жильцов многоквартирного дома.
- Недопустимо использовать чердак в собственных целях и объединять его со своей квартирой.
Имейте в виду, что в жилье, официально признанным аварийным, большая часть изменений в планировке будет считаться незаконными. Особенно это касается оконных и дверных проемов, смену расположения комнат и перенос стен на другое место.
Разрешенная перепланировка
Под данную категорию могут попасть только те изменения, которые не противоречат жилищному кодексу и оформлены документально в установленные законом сроки. В дальнейшем подобная переделка будет внесена в технический паспорт помещения.
Однако учтите, что не вся перепланировка нуждается в разрешительных бумагах. К примеру, если вы въехали в новостройку, то можете абсолютно спокойно поменять одни радиаторы на другие, установить кондиционеры и даже новое оборудование (данное правило не касается газового оборудования). Кроме этого, жильцы не должны сообщать в соответствующие органы, если они планируют поставить встроенный шкаф, не меняя при этом расположение комнат. Собственники квартиры имеют право заменить материалы отделки, примененные строителями или бывшими жильцами. Все перечисленные изменения не нуждаются в оформлении, а потому не будут внесены в технический паспорт вашего жилья. Причем подобная переделка автоматически считается разрешенной.
Однако в случаях, когда вы задумываете более масштабные изменения, необходимо согласование со специальными органами. Эта группа переделок включает в себя следующие работы:
- Изменения, затрагивающие несущие конструкции (к примеру, кирпичные стены).
- Перепланировка, касающаяся полов в квартире: новая стяжка, укладка теплых полов, устройство гидроизоляции при расширении санузла.
- Перенос туалета или ванной комнаты.
- Установка нового газового оборудования или его перенос в другое место.
- Любая переделка или снос конструкций, которые отмечены в техническом паспорте на квартиру.
Если вы все же произвели подобные работы без выданного на то разрешения, то вам лучше всего как можно быстрее узаконить их. В противном случае к вам может неожиданно нагрянуть проверка и тогда вам будет в обязательном порядке выписан штраф за незаконную перепланировку. Однако об этом мы поговорим немного позже.
Ипотека: можно ли делать перепланировку
Этим вопросом задаются многие собственники жилых помещений, так как большинство квартир в последние годы приобретается именно в ипотеку. Если вы задумали масштабный ремонт, то стоит помнить о том, что ипотечная квартира обычно находится в залоге у банка. А значит, жильцы пока не выплатят ипотеку не могут предпринимать каких-либо мер по переустройству помещений без разрешения кредитной организации.
В первую очередь, собственники должны обратиться в банк с заявлением на одобрение перепланировки. Если разрешение будет получено, то необходимо приступать к разработке проекта, который могут сделать только в специальных организациях. Имейте в виду, что банк будет контролировать этот процесс на всех этапах. Его сотрудники могут даже приезжать к вам в квартиру во время ремонта и сверяться с проектной документацией.
Однако хотелось бы отметить, что кредитные организации очень редко соглашаются на проведение масштабных ремонтных работ в залоговых квартирах. Чем грозит владельцу ипотечного жилья самовольная перепланировка? Давайте выяснять.
Ответственность за незаконную перепланировку в помещении, купленном в ипотеку
Если вы заключили с банком кредитный договор, то явно ознакомлены с пунктом на запрет любых переделок. Поэтому не надейтесь, что ваша перепланировка останется без внимания сотрудников кредитной организации.
Согласно имеющейся практике, сотрудники банка могут в любое время постучаться в залоговую квартиру и проверить ее состояние по техническому паспорту. Поэтому самовольная перестройка будет моментально отмечена и приведет к серьезным последствиям для заемщика.
К примеру, ежегодно собственник квартиры должен предоставлять договор о страховании своего жилья в банк. Однако страховщики, узнав о незаконной перепланировке, скорее всего, не заключат новый договор, и кредитная организация получит возможность расторгнуть с вами ипотечный договор.
Также банк может заставить заемщика согласовать свой ремонт в принудительном порядке либо выплатить неустойку после расторжения договора. К тому же, банковский сотрудник, обнаруживший незаконную перепланировку, обязан сообщить об этом случае в жилищную инспекцию. В этом случае к проблемам с банком добавятся еще и неприятности административного порядка, которые тоже придется решать в ускоренном режиме.
Последствия самовольной перепланировки
Положим, вы сделали незаконную перепланировку «хрущевки», и эти изменения позже были зафиксированы специальной комиссией. Что грозит вам в этом случае? Ответственность за свои действия беспокоит многих собственников, решившихся на самовольные изменения. Ведь она может оказаться весьма серьезной для жильцов.
В первую очередь, им будет выписан штраф. Его размер колеблется в пределах от двух до двух с половиной тысяч рублей. Если перепланировка была произведена не в многоквартирном доме, а в частном, то максимальная сумма штрафа составит полторы тысячи рублей.
Однако не только денежное взыскание входит в понятие ответственности за самовольную перестройку. Если на вас будет подан иск в суд, то по его решению необходимо будет привести квартиру в изначальный вид. А в некоторых случаях это потребует немалых финансовых затрат.
Также суд может лишить вас права на пользование жильем. Особенно это актуально, когда квартира находится не в собственности. Договор социального найма очень быстро расторгается, и бывший жилец имеет все шансы оказаться на улице.
Незаконная перепланировка нежилого помещения
Для ведения практически любого бизнеса предприниматель нуждается в помещении, причем для этих целей обычные квартиры не подходят. Поэтому существует процедура перевода жилого помещения в нежилое. К примеру, подобное можно сделать с обычной «хрущевкой». Перепланировка в этом случае тоже должна согласовываться со всеми инстанциями. То есть предприниматель не имеет права самовольно перестраивать нежилое помещение, ведь в этом случае его ждет административное наказание и довольно внушительный штраф. По последним данным, он составляет от трехсот до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Однако планируется ввести более жесткое наказание за незаконные переделки помещений, признанных нежилыми. Ведь зачастую подобные ремонты могут послужить причиной даже обрушения зданий. К примеру, снос несущей кирпичной стены на первом этаже, что довольно часто производится для обустройства магазинов в жилых многоквартирных домах, делает конструкцию неустойчивой и приводит к трещинам на фасаде.
Как сотрудники жилищной инспекции узнают о самовольных перепланировках?
Иногда жильцам кажется, что никто не может узнать о том, что они делают в квартире. Однако, как показывает практика, достаточно одной-единственной жалобы на незаконную перепланировку, отправленной в соответствующие инстанции, чтобы незадачливые собственники столкнулись с массой проблем.
Составить жалобу могут ваши соседи, считающие, что перепланировка нарушает их интересы и является незаконной. Даже анонимное сообщение может быть рассмотрено, а по нему проведена проверка.
Кроме этого, сообщить о самовольных переделках могут сообщить и сотрудники ТСЖ. К их непосредственным обязанностям относится контроль за безопасностью проживания людей во многоквартирных домах. Поэтому они вполне могут инициировать проверку в той или иной квартире.
Также жилищная комиссия может начать проверку по любому звонку или бумаге. Причем в ней необязательно перечислять все переделки, достаточно будет просто высказать подозрения на проведение незаконной перепланировки.
Имейте в виду, что если комиссия установит факт самовольного переустройства жилого помещения, то решение всех проблем вам будет стоить гораздо дороже, чем изначальное получение разрешения на ремонтные работы того или иного характера. Поэтому мы советуем вам не надеяться на удачу, а подготавливать необходимый пакет бумаг заранее. Тогда вам не придется опасаться сотрудников жилищной комиссии, а сделанный ремонт будет радовать ровно до той поры пока вы не решите вновь изменить свое жилое пространство.