Кадастровая стоимость используется в процессе расчета налога на имущество. Ее размер определяется исключительно кадастровыми инженерами, учитывающими технические параметры объекта. При этом не берется в расчет рыночная цена, нюансы расположения, инфраструктура или иные важные параметры, влияющие на фактическую стоимость объекта. Поэтому нередко собственники недвижимости сталкиваются с тем, что кадастровая цена является завышенной. В результате требуется снижение кадастровой стоимости земельного участка. Процедура может выполняться на основании заявления, поданного в Росреестр, или через суд.
Как рассчитывается показатель?
Процедура выполняется государством, поэтому для этого привлекаются кадастровые инженеры. Процесс обладает некоторыми особенностями:
- проводится каждые 5 лет, поэтому регулярно меняется данное значение;
- допускается по инициативе Росреестра проводить оценку чаще;
- кадастровый показатель влияет на рыночную цену недвижимости;
- при его определении не учитываются такие важные показатели, как инфраструктура или ценность для потенциальных покупателей.
За счет кадастрового показателя происходит расчет налога на имущество, поэтому нередко владельцы объектов сталкиваются с тем, что за счет высокой стоимости приходится уплачивать значительную сумму в бюджет. Поэтому требуется снижение кадастровой стоимости земельного участка.
Нюансы расчета налога
Налог на имущество является региональным, поэтому средства направляются в местный бюджет. Уплачивается сбор всеми гражданами и компаниями, обладающими землей в собственности. Она может быть куплена, подарена или получена по наследству. Ежегодно требуется уплачивать 0,3% от кадастровой стоимости данного объекта.
Квитанции высылаются гражданам по месту проживания, поэтому достаточно только уплатить средства. Компании должны самостоятельно рассчитывать и перечислять средства в бюджет. При этом нередко задумываются граждане и фирмы о снижении кадастровой стоимости земельного участка. Судебная практика показывает, что если подготовить доказательства того, что это значение является завышенным, то можно рассчитывать на снижение цены.
Почему завышается цена?
Стандартно кадастровая стоимость должна быть примерно равна рыночному показателю, но на практике часто оказывается, что эти значения являются абсолютно разными. Нередко вовсе кадастровая стоимость превышает рыночную в 4 или 5 раз. При таких условиях приходится уплачивать владельцам действительно значительную сумму налога. Это приводит к тому, что они хотят произвести снижение кадастровой стоимости земельного участка.
При определении рыночного значения учитывается цена на аналогичные объекты, состояние рынка недвижимости и факторы, имеющие важность для непосредственного покупателя. При определении же кадастровой стоимости инженеры учитывают следующие критерии:
- привлекательность имеющейся территории для инвестирования;
- место расположения объекта;
- перспективы развития имеющейся инфраструктуры.
Полный список данных критериев перечисляется в специальных методических правилах, которыми пользуются инженеры. Если владелец территории уверен, что цена его недвижимости является завышенной, то он может потребовать проведение переоценки, по результатам которой будет снижен этот показатель. Но добиться такого уменьшения можно исключительно при наличии доказательств необоснованного завышения цены.
Нередко значительные расхождения связаны с ошибками, совершаемыми кадастровыми инженерами или вовсе с путаницей в записях. Поэтому первоначально целесообразно заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на участок земли, чтобы убедиться, что все имеющиеся в реестре записи являются достоверными.
Когда уменьшается показатель?
Снижение кадастровой стоимости земельного участка разрешается только при удовлетворении определенных условий. К ним относится:
- имеются доказательства того, что плодородный слой почвы по разным причинам был серьезно испорчен, поэтому стоимость земли должна быть действительно снижена;
- возникло на территории болото или овраг;
- изменение целевого назначения территории;
- участок становится собственностью нескольких людей;
- произошли на территории стихийные бедствия, которые привели к ухудшению параметров земли;
- изменился вид разрешенного использования;
- государством безвозмездно был оформлен публичный сервитут по веским основаниям.
При наличии вышеуказанных причин обеспечивается уменьшение полезности территории. Поэтому может приниматься решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка. Но все такие ситуации должны официально доказываться, поэтому требуется передать экспертам разные акты, правоустанавливающую документацию, выписку из ЕГРН и другие бумаги, подтверждающие наличие тех или иных причин для снижения показателя.
Кто занимается процессом?
Только собственники земли могут настаивать на снижении кадастровой стоимости земельного участка. Судебная практика показывает, что при наличии доказательств ухудшения параметров территории можно уменьшить стоимость даже в 4 раза.
Если через пять лет после переоценки снова значение будет завышенным, то владелец территории может повторно подать заявление на его пересмотр.
Этапы процедуры
Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка считается достаточно простым, так как реализуется в нескольких последовательных действиях. Первоначально следует определить, какова кадастровая стоимость имеющегося участка, для чего можно найти нужную информацию на сайте Росреестра или заказать выписку из ЕГРН.
На сайте учреждения можно найти сведения даже о дате и правилах проведения переоценки. Если выявляется, что показатель действительно является неправомерно завышенным, то собственник территории может ее изменить. Требуется обращаться к независимому оценщику для снижения кадастровой стоимости земельного участка. Стоимость услуг специалиста зависит от размера и иных параметров территории. Оценщик составляет специальный отчет, в котором указывает реальную цену объекта.
Далее процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка предполагает обращение в Росреестр с заявлением. Если на основании этого документа не выполняются нужные действия, то подается иск в суд.
Целесообразно осуществлять процедуру исключительно в ситуации, если имеющийся показатель выше действительной кадастровой цены на 30% или больше. Мнения оценщика бывает недостаточно, поэтому приходится привлекать нескольких экспертов, причем все они должны быть членами СРО.
Как выполнить процесс административным способом?
Первоначально следует попытаться решить вопрос административным методом, для чего подается заявление с другими документами в отделение Росреестра. Для этого выбирается отделение учреждения по месту расположения территории. К особенностям процесса относится:
- желательно заранее записаться на прием, чтобы не тратить время на ожидание в очереди;
- обязательно составляется грамотно заявление, в котором указывается на необходимость изменения установленного показателя;
- решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка может быть отрицательным, если не будет иметься достаточно доказательств целесообразности данного процесса;
- отказ непременно оформляется письменно, причем в документе перечисляются причины для такого решения.
Если причиной отказа являются разные технические причины, то после их исправления можно подать повторную заявку. При других обстоятельствах придется подавать иск в суд.
Какие требуются документы?
При использовании административного способа требуется передать определенную документацию и заявление в отделение Росреестра. Документы для снижения кадастровой стоимости земельного участка следующие:
- правильно составленное заявление, причем оно формируется от имени владельца или обладателя права пользоваться территорией;
- если имеется несколько собственников, то документ составляется от имени одного владельца;
- паспорт заявителя;
- допускается привлекать представителя, но на него требуется составить доверенность, заверяемую у нотариуса;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- выписка из ЕГРН на участок, которая может заменяться кадастровым паспортом, если оформлялось право собственности до 2017 года.
При необходимости могут быть затребованы другие документы, позволяющие грамотно осуществить переоценку.
Правила составления заявления
Наиболее часто возникают сложности у граждан с составлением заявления на снижение кадастровой стоимости земельного участка. Для этого требуется пользоваться бланком установленного образца. Получить этот документ можно непосредственно в отделении Росреестра или на сайте этого учреждения.
Именно заявление рассматривается членами комиссии при принятии решения относительно возможности изменения кадастровой цены объекта. В заявлении обязательно должны иметься сведения:
- личные данные о владельце территории, к которым относится его Ф. И. О., место проживания, контактные данные и сведения из паспорта;
- в тексте указывается просьба произвести переоценку земли;
- прописываются причины, по которым требуется изменить показатель.
Образец заявления о снижении кадастровой стоимости земельного участка можно изучить ниже.
Как только все документы и заявление будут готовы, они передаются работнику Росреестра. Он выдает заявителю расписку в принятии документации. Здесь же указывается дата, когда можно прийти в учреждение за письменным ответом.
Сроки принятия решения
Решение о том, будет ли изменена кадастровая стоимость, принимаются в течение 7 дней. Если отсутствуют проблемы с документами, а также подтверждается обоснованность требований заявителя, то решение принимается комиссией в течение одного месяца.
Если заявление не принято на рассмотрение, то уведомляется владелец земли о причинах такой ситуации. Допускается оспорить отказ в течение 10 дней, для чего подается иск в суд.
Нюансы судебного разбирательства
При необоснованном отказе со стороны работников Росреестра имеется возможность обратиться в суд с исковым заявлением. Процедура должна выполняться в течение 10 дней с момента получения решения от комиссии. Истцом будет являться собственник территории, а ответчиком – Росреестр.
Иск о снижении кадастровой стоимости земельного участка подается по месту расположения отделения Росреестра. К нему прилагаются другие документы:
- отчет об оценке земли, на основании которого можно увидеть, что значение в Росреестре является завышенным;
- доказательства досудебной попытки решения вопроса;
- правоустанавливающая документация на землю;
- паспорт заявителя;
- акты обследования территории;
- письменный отказ комиссии в изменении показателя;
- справки, выданные независимыми оценщиками;
- квитанция об оплате пошлины.
Могут использоваться результаты прошлой оценки земельного участка для снижения кадастровой стоимости. Целесообразно вовсе пользоваться результатами, полученными от разных оценщиков, что обычно положительно сказывается на решении суда.
Стоимость процедуры
Если не получается снизить показатель административным способом, то придется подготовиться к значительным затратам, так как обращение в суд требует несения следующих расходов:
- привлечение опытного юриста – от 20 тыс. руб.;
- оплата услуг оценщика – от 10 тыс. руб.;
- получение выписки из ЕГРН – 300 руб.;
- внесение изменений в реестр – 350 руб.;
- уплата пошлины за подачу иска в суд – 300 руб.
Расценки могут значительно отличаться в разных регионах, а также на стоимость оказывает влияние размер и особенности имеющегося участка.
Если судом принимается положительное решение для истца, то принудительным способом изменяется размер кадастровой стоимости.
Когда вступают в силу изменения?
После принятия решения судом или непосредственным Росреестром вносятся нужные сведения в реестр, после чего они публикуются на сайте учреждения. Фактически такое решение вступит в силу только через полгода после публикации информации. Именно столько времени требуется для обновления записей специалистам Росреестра, входящим в ревизионную комиссию.
На основании внесенных изменений производится перерасчет, поэтому значительно снижается размер налога на имущество. Если работники ФНС не были уведомлены об изменениях, то можно взять справку из Росреестра, содержащую актуальные сведения относительно кадастровой стоимости участка. После этого будет выполняться перерасчет налоговой инспекцией.
Заключение
Кадастровая стоимость территории применяется для расчета налога на этот объект. Нередко этот показатель является завышенным, поэтому требуется его снизить. Процедура может выполняться административным способом или через суд. В суд надо обращаться только при отказе изменить значение работниками Росреестра.
Для выполнения данного процесса требуется подготовить необходимые документы, передающиеся в Росреестр или суд. Оспаривание показателя допускается исключительно при наличии доказательств необоснованного завышения стоимости. Для этого придется привлекать оценщиков, выполняющих переоценку недвижимости и составляющих отчет. Владельцы территории должны подготовиться к определенным тратам средств, поэтому если в результате процесса показатель будет снижен незначительно, то осуществлять процедуру нецелесообразно.