Лоджия и балкон часто воспринимаются как неотъемлемая часть квартиры. Но законодательство трактует их по-другому. Учитываются ли они в общей площади при оформлении недвижимости? Этот вопрос интересует многих.
Что такое общая площадь квартиры и из чего она складывается
Общая площадь квартиры - это сумма всех ее помещений, за исключением балконов и лоджий. Такое определение дается в Жилищном кодексе РФ.
В общую площадь включают:
- Комнаты (спальни, гостиные, детские)
- Помещения для приготовления и приема пищи (кухни, столовые)
- Ванные комнаты и туалеты
- Встроенные шкафы, антресоли, ниши
- Прихожие, коридоры
- Внутриквартирные лестницы
- Кладовки
Также в общую площадь входят стены, перегородки, проемы. Их площади тоже суммируются.
Таким образом, общая площадь - это вся полезная площадь квартиры в пределах ее стен.
Что такое жилая и полезная площадь квартиры
Помимо общей, выделяют:
- Жилую площадь - сумма всех жилых комнат.
- Полезную площадь - сумма всех полезных помещений, в том числе отапливаемых лоджий и балконов.
К жилой площади относят только комнаты, пригодные для постоянного проживания. Это гостиные, спальни, детские, кабинеты.
В полезную площадь можно включить холодные лоджии и балконы, если они как-то используются - для хранения или в качестве дополнительного выхода.
Как считать общую площадь квартиры
Чтобы самостоятельно посчитать общую площадь, понадобятся:
- Рулетка
- Калькулятор
- Бумага и ручка для записей
Измерения проводятся по внутреннему периметру стен. Порядок действий такой:
- Измерить длину противоположных стен каждого помещения
- Перемножить полученные значения, чтобы найти площадь
- Сложить площади всех помещений
Для непрямоугольных комнат все упрощается делением на многоугольники. Например, для трапеции считают две площади прямоугольников и суммируют их.
Особое внимание стоит уделить измерению стен и перегородок - их площади тоже влияют на общий результат.
Входит ли балкон в общую площадь квартиры
Согласно нормам Жилищного кодекса, балконы и лоджии относятся к общему имуществу дома. Поэтому их площадь исключается из общей площади квартиры.
Однако к балкону применяют понижающий коэффициент 0,3. То есть если балкон 6 м2, то к общей площади прибавляется только 1,8 м2.
Это делается для расчета коммунальных платежей. Но в свидетельство о собственности балкон вносится по факту без коэффициентов.
Входит ли лоджия в общую площадь квартиры
К лоджии тоже применяется понижающий коэффициент - 0,5. Это связано с тем, что лоджия относится к неотапливаемым помещениям.
Например, если лоджия в квартире 8 м2, то для расчета платежей к общей площади прибавляется только 4 м2.
При оформлении права собственности на квартиру лоджия указывается без коэффициентов, по факту.
Что такое общая приведенная площадь квартиры
Общая приведенная площадь - устаревшее понятие, ранее использовавшееся для коммунальных расчетов.
В нее включались все помещения квартиры, в том числе балконы, лоджии, веранды. К ним применяли понижающие коэффициенты.
Например, для 60 м2 квартиры с 6 м2 балконом приведенная площадь составит 60 + (6 * 0,3) = 62,8 м2.
Сейчас это понятие не используется, но осталось в некоторых старых документах по жилым домам.
Как правильно купить квартиру и не переплатить
Чтобы при покупке квартиры не переплатить из-за ошибок в подсчете площади, нужно:
- Уточнить у продавца и в документах, как учитывались лоджии и балконы
- Проверить заключение технической инвентаризации - там будут точные данные
- Если площади завышены, настаивать на перерасчете с коэффициентами
- В случае отказа продавца обратиться за консультацией к юристу
Главное - до подписания договора убедиться, что применены правильные коэффициенты. Иначе придется доказывать это в суде.
Законы о площади квартиры в 2023 году
Основные нормативные акты, регулирующие вопросы площади квартир:
- Жилищный кодекс РФ
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
- Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ
В 2023 году существенных изменений не произошло. Лоджии и балконы по-прежнему исключаются из общей площади с применением коэффициентов.
Чтобы защитить свои права, нужно опираться на эти законы и следить за их актуальными редакциями.
Примеры судебных дел по спорам о площади квартиры
Рассмотрим несколько примеров судебных разбирательств, связанных с определением площади квартир.
Иск о пересчете стоимости квартиры
Гражданин А. купил квартиру у застройщика. В договоре указана площадь с балконом и лоджией без применения понижающих коэффициентов. А. подал в суд на застройщика с требованием нового расчета стоимости.
Суд обязал застройщика применить коэффициенты и вернуть гражданину A. разницу в оплате.
Иск о признании недействительным договора купли-продажи
Гражданин Б. приобрел квартиру, в которой оказалась меньшая площадь, чем указано в документах. Он подал иск с требованием признать договор недействительным.
Суд отказал, так как расхождение в площади было незначительным. Был заключен мировой соглашение о компенсации разницы в цене.
Иск граждан на застройщика о завышении площадей
Жители новостройки выявили, что застройщик завысил площади квартир и общедомовых помещений. Они подали коллективный иск.
Суд удовлетворил иск, застройщику пришлось возместить гражданам разницу в оплате и штраф.
Как подготовиться к суду со застройщиком по поводу площади квартиры
Чтобы выиграть суд у застройщика, нужно:
- Собрать доказательства завышения площади
- Правильно определить подсудность и составить исковое заявление
- Грамотно вести себя на судебных заседаниях
- Привлечь опытного юриста по недвижимости для представительства интересов
Основная задача - убедить суд, что были нарушены ваши права как потребителя при продаже квартиры.
Как изменить площадь квартиры законными способами
Чтобы увеличить площадь квартиры, можно:
- Переоборудовать часть общедомовых площадей под жилые
- Провести перепланировку с присоединением нежилых помещений
- Утеплить и подключить лоджию к отоплению, чтобы включить в жилую площадь
Любые изменения нужно сначала согласовать в установленном порядке и зарегистрировать в БТИ.
Полезные онлайн-сервисы для расчета площадей
Существуют удобные онлайн-сервисы для расчета площадей помещений разной формы:
- OnlinePlan - позволяет быстро посчитать площадь по плану
- Визуальный калькулятор - для сложных фигур с возможностью визуализации
С помощью таких сервисов можно быстро определить примерную площадь квартиры.
Риски незаконной перепланировки квартиры
Многие владельцы квартир делают перепланировку, не согласовывая ее официально. Это чревато серьезными рисками:
- Штрафы от жилищной инспекции
- Признание перепланировки незаконной
- Отказ в возмещении ущерба страховой компанией
- Проблемы при продаже квартиры
Поэтому перед тем, как делать перепланировку, нужно получить все необходимые разрешения и зарегистрировать ее.
Этапы официального оформления перепланировки
Чтобы сделать перепланировку легально, требуется:
- Получить решение общего собрания собственников
- Согласовать перепланировку в БТИ
- Получить разрешение в администрации города
- Заключить договор подряда на производство работ
После завершения ремонта нужно зарегистрировать изменения в техническом паспорте БТИ.
Особенности увеличения жилой площади за счет лоджии
Чтобы включить площадь лоджии в жилую, нужно:
- Утеплить ее и обеспечить автономное отопление
- Получить заключение проектной организации
- Согласовать перевод лоджии в жилую площадь
После этого площадь лоджии будет учитываться как жилая без применения понижающих коэффициентов.
Варианты использования дополнительных квадратных метров после увеличения площади
Увеличенную площадь квартиры после перепланировки можно использовать:
- Для расширения имеющихся комнат
- Для создания дополнительной комнаты
- Для устройства просторной кухни-гостиной
- Для обустройства кабинета или walk-in closet
Главное – соблюдать требования пожарной безопасности и СанПиН при организации дополнительного пространства.
Преимущества просторной планировки после увеличения площади
Расширение личного пространства в квартире дает массу плюсов:
- Комфортнее для проживания большой семьи
- Можно выделить зоны для работы и отдыха
- Повышается стоимость квартиры при продаже
- Легче найти арендатора
Главное – грамотно использовать дополнительные «квадраты» с максимальной пользой для себя.
Особенности оформления увеличения площади в коммунальной квартире
В коммунальной квартире увеличить площадь своей комнаты можно только:
- С согласия всех жильцов
- При наличии технической возможности
- Если это не нарушит права других собственников
Потребуется оформить согласие каждого жильца на общем собрании и провести работы так, чтобы не затрагивать соседние комнаты.
Варианты переоборудования мест общего пользования под жилые
Иногда удается увеличить площадь квартиры за счет помещений общего пользования:
- Переоборудование чердака
- Присоединение части подвала
- Включение в состав квартиры прилегающего тамбура
Но для этого потребуется получить согласие всех жильцов дома, так как изменится доля общей собственности.
Порядок оформления документов после увеличения площади квартиры
После завершения перепланировки и увеличения площади нужно:
- Получить акт приемки от БТИ
- Внести изменения в технический паспорт
- Зарегистрировать новый техпаспорт в Росреестре
- Внести изменения в документы о праве собственности
Это позволит оформить дополнительную площадь в собственность законным путем.
Влияние увеличения площади на налог на недвижимость
После увеличения площади квартиры может вырасти налог на недвижимость, так как он рассчитывается исходя из общего метража.
Чтобы этого не произошло, нужно подать налоговую декларацию с указанием новых характеристик объекта. Тогда налог будет пересчитан.
Как узаконить увеличение площади квартиры при отсутствии документов
Если перепланировка была сделана давно и документы утеряны, потребуется:
- Провести обследование квартиры БТИ
- Получить заключение о фактической площади
- Зарегистрировать право собственности на новую площадь
Это поможет узаконить увеличенную площадь квартиры при отсутствии разрешительных документов на перепланировку.