Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью имеют существенное значение для правильной подачи иска. Пропуск хотя бы одного дня приведет к тому, что в иске откажут, а его восстановление не всегда доступно.
Причина возникновения проблемы
Юридически значимые действия с объектами недвижимости затрагивают интересы широкого круга людей. Нельзя сбрасывать со счета и цену вопроса. Даже в отдаленной местности жилье стоит немалых денег для местных жителей.
Из-за жилья судебные процессы длятся годами, и иски подаются не единожды. В связи с этим законодателем внесены изменения, затрагивающие, в частности, сделки с недвижимостью – установлены предельные сроки давности. Теперь немного поговорим о сроках.
Законодательное регулирование
Чем регулируется исковая давность? Гражданским кодексом? Не только им, действуют еще ЖК и Семейный кодекс. ГК применяется в той части, где отношения сторон не подпадают по каким-то причинам под действие отраслевых нормативных актов. Подобное встречается в судебной практике по семейным делам.
Например, срок давности не распространяется на семейные споры, если иное не указывается в Семейном кодексе. Применяются правила расчета, указанные в ГК.
Отдельно закон регулирует сроки давности в случае с причинением вреда в результате террористического акта. Материальный ущерб разрешается взыскивать в рамках срока давности преступления. Если ущерб причинен здоровью или жизни человека, требование может предъявляться без срока.
Сроки давности
Законодательство дает гражданам право на защиту их интересов различными способами, в частности, путем обращения в суд. Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью означают следующее. Имеется ограничение во времени для обращения в суд. Пока сроки не вышли, заинтересованные лица либо кто-то еще в их интересах вправе заняться подачей иска.
Параллельно с гражданским законодательством могут применяться нормы уголовного права. Речь идет о мошенничестве и иных преступлениях, затронувших права и интересы граждан и организаций. Здесь сроки применяются в первую очередь исходя из положений уголовного законодательства.
Разновидности сроков
Закон выделяет два типа сроков исковой давности по сделкам с недвижимостью: общий и специальные сроки.
Общий срок, отведенный на обращение в суд за защитой своих прав, – 3 года. Имеется целый ряд исключений:
- 3 месяца дано на перевод прав по сделке отчуждения доли в общей собственности;
- 2 года дается потерпевшим от некачественного выполнения строительных работ (затрагивает покупателя объекта недвижимости);
- 5 лет дается при выявлении существенных недостатков, допущенных при неправильном строительстве (нарушен технологический процесс, использованы некачественные материалы).
Правила расчета
По общему правилу, сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью отсчитываются со дня, когда о нарушениях должно было быть известно или стало известно. Отсчет производится непрерывно.
Если одновременно в споре присутствуют интересы нескольких человек или организаций, течение сроков в отношении каждого из них рассчитывается персонально. Так, одному истцу в иске может быть отказано, а второму - нет, лишь по причине расхождения в датах.
Если нарушены права лица, чьи интересы представляет законный представитель (опекун, попечитель), то время отсчитывается с момента получения информации о нарушениях. Если нарушение имело место со стороны представителя, то срок отсчитывается с момента, когда либо лицо обрело вновь способность защищать свои права, либо информация стала известна другому законному представителю. Сюда относятся и органы опеки.
В случае с юридическими лицами отсчет ведется после того, как уполномоченным органом или физическим лицом, имеющим право представлять интересы организации, получены соответствующие сведения.
Нововведения
В 2013 году законом было введено правило об установлении предельного срока давности – 10 лет. Новшество затрагивает все правоотношения, за исключением не подпадающих под действие сроков давности.
Он отсчитывается со дня, когда было нарушено право. Здесь не имеет значения момент, когда истец узнал о нарушении. Не разрешено ни продление, ни восстановление. Фактически его ввели с целью избежать ситуаций, когда в суде возбуждается дело спустя десятилетия и нарушается стабильность гражданского оборота.
Как тогда сочетаются срок исковой давности и оспаривание сделок с недвижимостью?
- Во-первых, с учетом 3-летнего отрезка времени.
- Во-вторых, в рамках 10 лет, отсчитываемых со дня нарушения прав.
Т. е. восстановить срок после 10 лет со дня нарушения при уважительности причин не получится никак.
Предъявления претензий к сделке по приобретению
Как рассчитывается срок давности по оспариванию сделки купли-продажи? Никаких особенностей нет. Все делается по вышеозначенным правилам.
В законодательстве есть положения, согласно которым течение сроков приостанавливается. Перечислим их:
- имели место форс-мажорные обстоятельства, исключающие возможность обращения в суд (природные, стихийные бедствия и т. д.);
- истец находится в составе ВС РФ, которые переведены на военное положение;
- приостановлены действия закона или иного нормативного акта.
Подобные обстоятельства имеют значение, если происходили в течение последних 6 месяцев срока. Если срок равен или меньше 6 месяцев, то они имеют значение на протяжении всего срока.
Как только причина приостановки исчезает, течение срока продолжается. Если оставшийся отрезок времени меньше 6 месяцев, он продлевается до 6 месяцев. Если срок давности меньше полугода, то продление производится до соответствующего отрезка времени.
В заключение
Сроки давности при оспаривании сделок с недвижимостью – важный элемент в защите прав граждан и организаций. Их пропуск влечет отказ суда в иске, если заявление об этом было сделано противоположной стороной (мнение третьих лиц учитывается, если существует вероятность иска к ним со стороны ответчика).
Не так давно в закон внесли изменения, ограничивающие восстановление срока давности 10 годами с момента нарушения права. Срок длиной в 3 года начинает течь с момента, когда истцу стало известно о нарушении или он должен был узнать о нем.
Таким образом, закон установил предел, защищая стабильность гражданского оборота, исключая злоупотребление правом со стороны посторонних лиц.