У многих есть своя собственность. Это может быть машина или дом, мебель, разные предметы обихода и прочее. Если говорить о юридическом аспекте, то под правом собственности, как правило, понимают возможность поступать с имуществом так, как хочется владельцу.
Считается, что хозяин может подарить, поменять, продать и даже уничтожить его. Обычно такого рода решения владелец принимает единолично. Какие-либо ограничения могут предусматриваться законодательством. Однако из этого общего правила есть исключения. Бывают случаи, когда все свои решения хозяин должен согласовывать с кем-то другим.
Общее владение
Имущество может принадлежать по праву не только одному, а двум и более лицам. Как правило, такое получается при законном наследовании. В случае составления завещания каждая вещь обычно передается конкретному человеку. При отсутствии такого документа имущество становится собственностью всех. Так возникает общее владение.
Классификация
Российское законодательство определяет два типа общей собственности:
- Совместную.
- Долевую.
В первом случае владение осуществляется на общих основаниях, без определения частей каждого хозяина. Долевая собственность на дом, например, соответственно, предполагает конкретную часть для каждого. В совместном владении обычно находится все, что нажито супругами в период их брака, если между ними не установлены иные соглашения. Имущество в долевой собственности может находиться у лиц как связанных, так и не связанных родством. Во избежание каких-либо проблем при распоряжении и владении целесообразно поддерживать хорошие отношения со всеми сторонами.
Теоретическая часть
Не все достаточно хорошо понимают норму права, регулирующую данную сферу имущественных отношений. Здесь уместно привести слова древнеримских юристов. Они писали о том, что каждый собственник имеет право долевой собственности на вещь в целом. То есть ему не принадлежит часть чего-либо. Он имеет долю права пользоваться вещью. Как выражается данное правило на практике? Если во владении находится 1/4 часть права общей долевой собственности на помещение, площадь которого 80 кв. м., это не означает, что во владении человека 20 м2. Это значит, что у человека есть часть возможности пользования. При определенных условиях долевая собственность может быть прекращена. В этом случае человек может получить часть вещи в единоличное пользование. Также у него есть возможность закрепить за собой право на пользование данной части.
Возможности сторон
В соответствии со ст. 209 ГК каждый собственник может:
- Владеть имуществом – обладать им реально.
- Пользоваться – извлекать ту выгоду, для которой предназначается вещь, получать доходы, продукцию, плоды.
- Распоряжаться – менять, продавать, отдавать в залог, сдавать в аренду и прочее.
Однако когда имеет место общая долевая собственность квартиры, свои полномочия человек может реализовать только с согласия всех остальных сторон данных вещных отношений. В данном случае необходимо четко понимать, что при отсутствии одобрения хотя бы одного субъекта, даже с самой небольшой частью владения, действия будут считаться незаконными. Например, имеет место долевая собственность на земельный участок, на котором присутствуют плодовые насаждения.
Владеют им четыре человека в равных частях. Трое из них не желают заниматься садом и предлагают его отдать в аренду целиком. Однако четвертый хочет работать в нем и обрабатывать его. В данном случае принять решение большинством голосов не удастся, поскольку участок в долевой собственности. Нужно будет искать компромисс. В жилищном же кодексе несколько иные положения. К примеру, решения по имуществу в многоквартирном жилом здании решается на общем собрании жильцов. При этом не согласные с мнением большинства будут вынуждены ему подчиниться.
Метод разрешения спора
Достаточно часто не удается достичь единого мнения по вопросу пользования либо владения долевым имуществом. В этом случае можно обратиться в суд. При этом участник долевой собственности имеет возможность предъявлять требования о владении или пользовании в соответствии с размером его части. В ряде случаев такое невозможно. Тогда он вправе требовать от остальных сторон, которые пользуются и владеют имуществом, приходящимся на его часть, соответствующей компенсации.
Суд не может принять решение, обязывающее то или другое лицо согласиться на сдачу в аренду или продажу. Это обусловлено тем, что здесь имеет место "свободный договор". Долевая собственность не может быть продана, обменяна, сдана в аренду и прочее по принуждению сторон. Один из владельцев может, тем не менее, распорядиться вещью самостоятельно. В этом случае должен быть соблюден принцип преимущественной покупки. Если имущество приносит доход, то он должен распределяться соразмерно имеющимся долям, если не предусмотрено иное.
Расходы по улучшению и содержанию
Затраты такого плана можно разделить на несколько категорий:
- Регистрационные процедуры, страхование.
- Текущий либо капитальный ремонт.
- Коммунальные платежи.
- Охрана.
- Уплата налогов и прочее.
Все платежи должны распределяться между собственниками соразмерно имеющимся у них долям. При этом не имеет значения, пользуется ли человек своей частью либо нет, он обязан ее содержать. Однако зачастую возникают ситуации, когда долевая собственность содержится за счет платежей не всех владельцев – кто-то отказывается от расходов. В этом случае те лица, которые понесли необходимые затраты, могут взыскать их часть с уклонившегося хозяина. Например, гражданин А. обратился в суд с иском к гражданину Б. по поводу взыскания с него расходов по содержанию имущества в размере 5000 рублей.
Судом было установлено, что второй владелец на протяжении полугода не совершал коммунальные платежи. Эти суммы внес гражданин А. во избежание отключения электроэнергии, воды и прочего. Суд посчитал данные требования обоснованными, и иск был удовлетворен. Однако если был произведен дорогостоящий ремонт без согласия на то остальных собственников, требования о взыскании удовлетворены не будут. Такого рода мероприятия не входят в категорию необходимых и не считаются мерами поддержания помещения в надлежащем виде.
Перед тем как провести такие работы, следует заручиться согласием остальных собственников. Лучше всего его составить в письменной форме. В том случае, если жилплощадь все-таки требует ремонта, а единого мнения по этому поводу нет, следует составить акт в присутствии всех собственников. Если кто-то отказался его подписать, это нужно указать в бумаге. После этого необходимо пригласить специалистов для составления сметы. Имея эти документы далее в суде будет проще доказать размер расходов и их обоснованность.
Неотделимые улучшения
К ним, например, относят пристройки, новые сооружения на территории, многолетние насаждения и прочее. Если один из собственников получил согласие на проведение таких улучшений, он имеет возможность увеличить свою долю в общем праве. Стоит отметить, что капитальный ремонт в судебной практике не выступает в качестве неотделимых улучшений. Его проведение не позволяет увеличивать свою долю в праве. Согласие остальных сторон может выражаться в действиях, показывающих одобрение производства улучшений, исходить из условий по использованию объекта.
Распоряжение
Человек, у которого есть долевая собственность, может ее продать, подарить, обменять, сдать в залог, завещать и прочее. При этом следует помнить, что это не распоряжение частью объекта. Если предполагается заключение договора мены или купли-продажи доли, необходимо соблюдать определенный порядок.
Например, во втором случае следует известить остальные стороны в письменном виде о планируемых действиях. При этом в уведомлении указываются условия продажи и цена. Если остальные владельцы отказываются от приобретения или не покупают часть права на собственность недвижимости на протяжении месяца, а на движимый объект – в течение 10 суток со дня извещения, то человек может совершить сделку купли-продажи. Уведомления можно вручать лично (под роспись) либо направлять по почте. Далее нужно подождать месяц или десять дней.
Особые случаи
Если долевая собственность будет завещаться, сдаваться в залог либо будет подарена, то согласия остальных сторон не нужно. Сделка в данных случаях признается законной. Здесь следует сказать, что достаточно широко распространено дарение "карликовой" доли в праве на квартиру в столице. Это используется, как правило, для последующей регистрации человека по месту жительства.
По своей сути данная сделка считается недействительной, поскольку дарением "прикрывается" купля-продажа. Однако доказать это весьма проблематично. Юристы рекомендуют людям, у которых есть долевая собственность квартиры, по возможности продавать ее по действительной (реальной) цене либо выкупать части у остальных сторон для того, чтобы стать единственным владельцем. Иначе можно оказаться в числе десятка совладельцев жилой площади, реальные адреса которых неизвестны. Очень часто действительных жильцов такого помещения выживают, создавая им невыносимые условия и принуждая продать свою часть по заниженной стоимости.
Нарушение порядка
В случае неправомерных действий любой владелец долевой собственности может потребовать перевода обязанностей и прав покупателя на себя. Для этого нужно обратиться в судебный орган в течение трех месяцев. Если данный срок пропущен, в иске будет отказано. Также нельзя потребовать признать сделку недействительной. Можно только выдвинуть предложение о замене постороннего лица (покупателя) одним или несколькими владельцами объекта.
Раздел долевой собственности
Споры по поводу пользования объектом возникают между сторонами достаточно часто. Как правило, разногласия касаются недвижимости. Если между людьми, у которых есть долевая собственность, соглашение о компромиссе достигнуто не было, то следует идти в суд. В исполнительный орган подается соответствующий иск. Стороны вправе потребовать выдела своей части либо раздела собственности. В первом случае владение и распоряжение объектом продолжается теми, кто остался в рамках данных отношений. Раздел долевой собственности предполагает ее полное прекращение. На примере жилого здания выдел означает передачу одному из хозяев в единоличное владение изолированной определенной части. Его право на долю оставшейся площади прекращается. Как правило, судом назначается экспертиза. В ней специалист предложит несколько вариантов раздела объекта. Судом выбирается один, в котором будут учтены интересы всех сторон.
Установление порядка пользования
Бывают случаи, когда выделяемая часть не соответствует изолированному пространству, а реконструкция невозможна по причине ветхости постройки. Тогда суд будет вынужден отказать в исковых требованиях о выделе либо разделе собственности. При этом стороны могут подать заявление о назначении порядка пользования общим объектом при условии, что между ними не было достигнуто согласие. При его установлении каждому владельцу будет передана конкретная часть объекта, в соответствии с его долей. Выделенное помещение не всегда точно соответствует части и может являться неизолированным. При этом суду необходимо учитывать сложившийся порядок пользования.
Прочие случаи
Собственники могут потребовать выдела своей доли наличными. В этом случае следует знать, что если часть незначительна, человек объектом фактически не пользуется, отсутствует соответствующее помещение, суд может принять решение без согласия этой стороны. При этом назначается компенсация доли за счет прочих собственников. На часть могут также претендовать кредиторы. Когда у должника не достаточно иного имущества для погашения долга, заемщик может потребовать выдел доли и обращение взыскания на нее. При наличии возражений от остальных сторон, они могут выкупить эту часть по рыночной цене. Деньги, соответственно, будут направлены на погашение задолженности.
В заключение
В Конституции России есть положение, гарантирующее гражданам страны право на частную собственность. Каждый может иметь какой-либо объект, пользоваться им, владеть, распоряжаться как совместно с прочими лицами, так и самостоятельно (единолично). Никого нельзя лишить его имущества, кроме как в судебном порядке. Однако необходимо знать и об обязанностях. Следует помнить, что владение собственностью – это в первую очередь ответственность, в том числе перед государством и остальными гражданами. При наличии объекта владения необходимо знать определенные законы, порядки и правила разрешения тех или иных споров.
В большинстве случаев можно избежать судебных разбирательств, достигая компромисса в решениях. Долевая собственность имеет свои специфические особенности. Их необходимо учитывать при планировании каких-либо сделок. Если же конфликтная ситуация все же возникла, то при подаче иска необходимо как можно точнее сформулировать свои требования, при необходимости предоставить дополнительные сведения суду, доказательства, подтверждающие те или иные спорные моменты. Знание закона во многом способствует защите и сохранности имущества, правильному распоряжению им.