Под управляющей компанией следует понимать юридическое лицо, коммерческую организацию, осуществляющую доверительное управление имущественными комплексами иных юридических и физических лиц, переданными по договору. Ярким примером может послужить факт, что сегодня число обращений по поводу предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства в России стремительно растет. И это неудивительно, ведь пребывание в многоквартирном доме, так или иначе, сулит существенные заботы для абсолютно всех владельцев жилья, а именно вопросы с отоплением, уборкой дворовой территории, ремонтом подъезда или водоснабжением. В данной статье подробным образом рассмотрены обязанности и зона ответственности управляющей компании. Кроме того, в материале приведено немало примеров для того, чтобы ознакомиться с актуальными сегодня проблемами на практике.
Управляющая компания: значение и объекты доверительного управления
Управляющая компания – ни что иное, как АО или ООО, созданное в соответствии с российским законодательством и имеющее лицензионное разрешение Банка России на реализацию деятельности по управлению пенсионными фондами негосударственного характера и паевыми инвестиционными фондами, руководствуясь законом «Об инвестиционных фондах». Сегодня управляющая структура имеет право на осуществление доверительного управления:
- Денежными средствами пенсионных накоплений.
- Ипотечного покрытия.
- Активами фонда инвестиций коллективной направленности.
- Денежными накоплениями для обеспечения военнослужащих в жилищном плане.
- Страховыми резервами соответствующих компаний.
- Пенсионными резервами пенсионных фондов негосударственного типа.
- Целевым капиталом некоммерческих структур.
- Денежными средствами компенсационного фонда организации оценщиков.
Кроме того, сегодня зачастую в Российской Федерации управляющими компаниями называют объединения, созданные для реализации управленческих функций в финансово-промышленных группах или холдингах. Под управляющей структурой также может пониматься коммунальный оператор, занимающийся управлением жилищного фонда и его инфраструктурой. Целесообразным будет рассмотреть данный вопрос подробнее в качестве яркого примера доверительного управления.
Что делает управляющая компания в отношении жилищного фонда?
Сегодня обязанности и границы ответственности управляющей компании нередко интересуют собственников квартир. Почему? Дело в том, что зачастую последние не удовлетворены качественными характеристиками проживания в том или ином доме. Если гражданин ежемесячно находит в своей платежной документации строки оплаты непосредственно за ремонт и содержание жилья, но денежные средства уходят непонятно куда, то, возможно, имеет место административная ответственность управляющей компании. Какой же данная организация должна быть на самом деле?
Для начала следует отметить, что форма управления в доме не играет существенной роли, будь это ТСЖ, УО или ЖСК. Так или иначе, услуги, направленные непосредственно на собственника, аналогичны, а значит, и зона ответственности управляющей компании будет одинаковой. При избрании в том или ином доме управляющей структуры она обязана подписать договор управления с владельцами отдельных квартир (не менее двух третьих от площади дома) сразу же после формирования протокола общего собрания. Так, момент заключения договорного документа и будет отмечен, как начало управления домом. А значит, у управляющей компании появятся практические обязанности, а также будет уместно привлечение управляющей компании к ответственности в случае необходимости.
Именно поэтому управляющая организация, как правило, неукоснительным образом соблюдает все акты законодательства, регулирующие ее деятельность. Важно отметить, что в процессе работы данная структура обязуется организовать возможность свободного доступа к сведениям об управляемом объекте. В первую очередь в их перечень включаются непосредственно основные характеристики дома и информация о финансово-хозяйственной (экономической) деятельности.
Где размещается информация
Необходимо заметить, что с 01.06.2016 все данные, отражающие деятельность и ответственность управляющей компании, в обязательном порядке размещаются в специализированной геоинформационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Так, у гражданина есть возможность отыскать все необходимые сведения. Если же информация, обязательная к размещению на ресурсе, отсутствует, физическое лицо имеет право обратиться в прокуратуру или Государственную жилищную инспекцию.
Кроме того, в соответствии с российским Жилищным кодексом каждый год в первом квартале абсолютно всем владельцам жилых помещений следует быть на собрании, где утверждается отчет непосредственно об экономической деятельности по управлению объектом за отчетный период (предыдущий год). Если данная процедура не производится, тогда имеет место в большинстве случаев административная ответственность управляющей компании.
Целесообразным будет отправиться в государственные надзорные органы и выразить соответствующее недовольство.
Обязанности управляющей организации в отношении жилищного фонда
Допустим, определенное общество с ограниченной ответственностью - жилищная управляющая компания.
У нее есть конкретные обязанности, заключенные в рамки мероприятий непосредственно по управлению домом, где размещается множество квартир. Важно дополнить, что все операции, связанные с ремонтом и содержанием жилого помещения, данное общество обязуется производить в соответствии с границами сборов денежных средств на требуемые цели.
Необходимо дополнить, что все обязанности в случае их невыполнения влекут за собой эквивалентную ответственность управляющей компании (ООО, к примеру). Кроме того, они классифицируются на несколько групп. Так, к обязанностям управляющей организации непосредственно по содержанию жилья относятся следующие пункты:
- Проведение уборки мест общественного пользования (иными словами, подъездов).
- Произведение уборки дворовой территории (иными словами, участка земли, находящегося под многоквартирным жилым помещением). Необходимо дополнить, что в случае расположения деревьев на том или ином земельном участке, вопрос их спила и обрезки входит в границы ответственности управляющей компании. Если же отдельное насаждение упадет, в результате чего будут повреждены имущественные комплексы или это нанесет вред конкретному жильцу дома, то можно смело подавать в судебные органы с взысканием на возмещение ущерба к управляющей организации.
- Содержание фасада жилого помещения в надлежащем состоянии (очистка его от объявлений, закрашивание граффити и так далее).
- В ответственность управляющей компании входит осуществление прочистки канализации в отношении общедомовых стояков.
- Реализация подготовительных мероприятий по приведению в порядок жилого объекта к осенне-зимнему периоду.
- В ответственность управляющей компании включается произведение опрессовки и промывки отопительной системы.
- Осуществление проверки общедомовых счетчиков.
- Проведение работ по очистке крыши от наледи и снега зимой.
- В ответственность управляющей компании (ЖКХ – яркий тому пример) входит заключение договора непосредственно с аварийно-диспетчерской службой.
- Реализация мероприятий по дезинсекции и дезинфекции придомовой территории и подвалов.
Обязанности по ремонту объекта
Помимо содержания жилья, управляющая компания несет ответственность за его ремонт. Так, в соответствии с данным положением, целесообразно будет выделить следующие мероприятия:
- Проведение ремонтных работ непосредственно по восстановлению рам в окнах. Кроме того, сюда же необходимо включить процедуру остекления в подъезде или на этаже технического предназначения при необходимости.
- Осуществление мероприятий по покраске и побелке подъездов.
- Организация освещения в подъездах. Кроме того, сегодня обязательным является и освещение территории близ подъезда.
- Проведение ремонтных работ крыши при необходимости (к примеру, протечка).
- Реализация ремонтных работ общедомовых имущественных комплексов, которые связаны непосредственно с предоставлением жилищно-коммунальных услуг (стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации или отопления, а также сети электроснабжения, находящиеся внутри жилого объекта.
Предоставление коммунальных услуг
Допустим, общество с ограниченной ответственностью - управляющая компания, которая обязуется качественно производить ряд мероприятий по управлению жилым многоквартирным объектом. Так, в ее обязанности непосредственно по предоставлению жилищно-коммунальных услуг войдут следующие пункты:
- Обеспечение всех жителей многоквартирной постройки коммунальными услугами. Тогда, когда та или иная специализированная компания начинает управлять многоквартирным домом, имеет место заключение договора с организацией, занимающейся снабжением ресурсами, связанного с поставкой коммунальных услуг. Таким образом, взятое в качестве примера общество с ограниченной ответственностью (управляющая компания) отвечает за работу абсолютно всех систем инженерии. К примеру, если для многоквартирного жилого помещения такая коммунальная услуга, как отопление, в обязательном порядке предоставляется, но дома ее нет, то ответственность так или иначе ложится на плечи управлявшей структуры. Именно поэтому сегодня зачастую имеет место страхование ответственности управляющей компании. Если та или иная коммунальная услуга отсутствует по вине организации, занимающейся снабжением ресурсами, то управляющее объединение в любом случае обязано защищать интересы жителей соответствующего жилого объекта, а также прикладывать максимальное количество усилий для того, чтобы изменить ситуацию.
- Проведение сбора денежных средств за жилищно-коммунальные услуги с жителей многоквартирного дома. Помимо этого, управляющая структура обязуется вести деятельность искового характера в случае необходимости.
- Обеспечение своевременного вывоза крупных и твердых бытовых отходов. Так, сегодня привлечь к ответственности управляющую компанию можно даже за то, что она не заключила договор с соответствующей службой на вывоз мусора.
Дополнительные сведения
В дополнение к предыдущей главе важно отметить, что требовать денежные средства сверх тарифа на произведение перечисленных работ управляющая организация не имеет никакого права. Если ей на самом деле не хватает денег для организации соответствующей деятельности на нормальном уровне, то целесообразнее со стороны данной структуры провести общее собрание владельцев жилых помещений вне очереди для того, чтобы произвести расчеты по данной проблеме. При невыполнении вышеперечисленного любой гражданин, проживающий в многоквартирном доме, имеет право обратиться в Государственную жилищную инспекцию (специализированный орган по надзору).
Ответственность управляющей организации
Как выяснилось, управляющая структура обязуется производить широчайший перечень работ в отношении многоквартирного дома, иначе (в связи с бездействием) она может быть привлечена к ответственности.
Именно по причине этого сегодня имеет место страхование ответственности управляющей компании (ЖКХ, к примеру). Необходимо отметить, что перед законом она несет такую же ответственность, как и другая структура. Значит, здесь уместна и административная, и уголовная ответственность. Важно дополнить, что сегодня основные обязанности по произведению надзора за работой рассматриваемых в статье организаций берут на себя прокуратура и Государственная жилищная инспекция. В меньшей степени, но тем не менее широким рядом полномочий в соответствии с проверкой управляющих компаний обладают непосредственно государственные органы местного самоуправления, Российский потребительский надзор, полиция, а также пожарный надзор.
Права структур по надзору
Важно отметить, что каждая их представленных выше организаций имеет полное право наложения существенного по величине штрафа как на юридическое лицо, так и на должностное за невыполнение или ненадлежащее выполнение требований актуальных законодательных актов. Основной проблемой в данном случае является возможность (или невозможность) предоставить определенные доказательства о том, что нарушение существует в действительности.
Рассматривая вопрос ответственности управляющих компаний, целесообразным будет вспомнить о лицензировании структур соответствующего вида деятельности. Сразу же после того, как у управляющих организаций появилась обязанность по получению лицензионных разрешений, нашлась возможность в случае неудовлетворительного качества деятельности производить лишение этих лицензий. Так или иначе подобного рода решение некоторым образом влияет на улучшения в плане предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства.
Лицензирование деятельности
Важно отметить, что полномочия, соответствующие процедуре лишения лицензии той или иной управляющей структуры, на сегодняшний день есть исключительно у Государственной жилищной инспекции. Кроме того, данная операция может производиться лишь в судебном порядке. Необходимо дополнить, что сегодня не существует практики лишения лицензий на рассматриваемый вид деятельности «направо-налево». Почему? Дело в том, что в случае, когда дом многоквартирного типа остается без управления (или же пребывает на временном управлении), никто не может дать абсолютную гарантию, что иная управляющая структура не будет реализовывать управленческие и организационные мероприятия еще хуже, чем в первоначальном случае.
Здесь позиция государственных органов власти, главным образом, состоит в том, что владельцы отдельных квартир жилого многоквартирного дома при совместном объединении так или иначе имеют право переизбирать свою нерадивую управляющую компанию тогда, когда это действительно необходимо. Если у собственников квартир желание объединяться отсутствует, то, в принципе, и смысла менять что-то в многоквартирном жилом помещении, нет.
Что влечет за собой неисполнение обязанностей?
На сегодняшний день известны следующие виды ответственности управляющей структуры:
- Нарушение правил по ремонту и содержанию жилых домов многоквартирного типа так или иначе влечет за собой наложение штрафа административного характера непосредственно на должностных лиц, несущих ответственность за содержание и ремонт того или иного объекта, в размере от 4 000 до 5 000 рублей. В случае же юридических лиц штраф варьируется от 40 000 до 50 000 рублей по статье 7.22 российского Кодекса по поводу административных правонарушений.
- Нарушение требований санитарно-эпидемиологического характера непосредственно к эксплуатации жилых и общественных объектов, сооружений, зданий и транспортных средств влечет за собой наложение штрафа административного характера на физических лиц в размере от 500 до 1 000 рублей; на должностных лиц – от 1 000 до 2 000; на предпринимателей без формирования юридического лица – от 1 000 до 2 000 или же приостановление их деятельности, как правило, на период до 90 суток; на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей или приостановление деятельности на период до 90 суток.
- При наличии фактов ненадлежащего содержания имущественных комплексов владельцев отдельных квартир многоквартирного объекта управляющая организация может распрощаться с пятьюдесятью тысячами рублей. Если имеет место выявление нарушения норматива в отношении обеспечения жильцов коммунальными услугами (необходимыми ресурсами), то сумма штрафа, как правило, приравнивается к десяти тысячам рублей (в соответствии со статьей 44 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- В соответствии с российским Гражданским кодексом ответственность за противоправное действие или бездействие, которые ведут к порче общественных имущественных комплексов и причинению вреда, в полной мере несет управляющая компания. В данном случае размер штрафа варьируется в зависимости от дополнительных обстоятельств.
- Нарушение норм пожарной безопасности, как правило, влечет за собой административную ответственность. Дополнительным условием здесь является наложение на управляющую структуру штрафа в размере 200 тысяч рублей.
Как выяснилось, абсолютно все виды деятельности управляющей структуры закреплены посредством различных законодательных актов. При их умелом применении, определенно, можно добиться реализации всех разновидностей работ в многоквартирном жилом помещении. Однако нельзя забывать о том, что благополучие объекта в общем смысле зависит непосредственно от степени активности позиции каждого собственника жилья.