Порядок оформления купли-продажи квартиры интересен не только новичкам, но и тем, кто занимается этим профессионально. Ведь законодательство вносит постоянно новые поправки, и сама процедура подвергается корректировкам. Не меняются только этапы сделки.
Проверка
Порядок оформления купли-продажи квартиры всегда одинаков. И первым пунктом идет проверка. Имеется в виду не только внешний осмотр жилья, но и то, что квартира в собственности у продавца. Также наличие доверенности вполне допустимо. Но у нее должен быть нормальный срок действия и реквизиты.
Чтобы не нарваться на мошенников, лучше всего лично встретиться с владельцем жилья и ознакомиться со всеми документами, устанавливающими собственность.
Также, перед тем как соблюсти порядок оформления купли-продажи квартиры, лучше сверить документы владельца и его фотографию.
Дальше необходимо выяснить, есть ли на квартире обременения, находится ли она в залоге или под арестом. Это можно сделать, подойдя в Росреестр по месту жительства и запросив выписку из Единого государственного правового реестра. В этой выписке отобразят всю информацию о квартире и любых ограничениях, наложенных на нее.
Не менее важно выяснить наличие или отсутствие заболеваний у продавца, которые в будущем могут стать основанием для отмены сделки. Это наркомания или какое-либо психическое заболевание. По этой причине продавец должен предоставить медицинские справки. Этот момент можно опустить, если у хозяина жилья есть право на управление транспортным средством.
Порядок оформления купли-продажи квартиры включает в себя еще сбор информации о тех людях, кто имеет право пользоваться этим жильем. Узнать это можно, если взять справку в ЖЭКе или выписку из домовой книги. Осложнит выписку людей из квартиры проживание там несовершеннолетних детей.
Кроме того, нужно убедиться в том, что у хозяев нет коммунальных долгов. Если этого не сделать, то все долги перейдут к новому собственнику.
Заключение предварительного договора
Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры включает в себя и пункт предварительного договора. Это момент необязательный, но практика показывает, что обычно люди не отказываются от его составления.
В чем смысл этого договора и почему его включают в порядок оформления сделки купли-продажи квартиры? Все довольно просто. Таким договором стороны подтверждают согласие на заключение основной сделки через какое-то время. Причиной отсрочки может быть срок освобождения жилья или период, за который покупатель находит нужную сумму. Именно на этой стадии определяется стоимость жилья и когда оно будет продано. Изменить потом эти данные нельзя.
Содержание предварительного договора
Неважно, какой будет порядок оформления купли-продажи квартиры: по ипотеке или за наличные, в договоре указывают все пункты, которые будут отображены в основном документе. То есть там будет описание квартиры, ее стоимость, расчетная процедура и момент заключения главного договора.
Задаток
Зачастую на практике многие юристы сталкиваются с вопросом о задатке. Но проблема в том, что с настоящими законами это действие считается неправильным. Поэтому нельзя оформить одновременно и соглашение о задатке, и предварительный договор. Придется выбирать.
Риски подписания предварительного договора
Порядок оформления купли-продажи квартиры по ипотеке или наличными не различается. Но существуют риски на первичном рынке жилья. Возможно, что строительная компания оформит предварительный договор с несколькими будущими собственниками и передаст потом жилье по своему усмотрению. Чтобы избежать подобных ситуаций, заключается договор участия в долевой стройке. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Со вторичным рынком жилья дела обстоят намного проще, потому что как таковых рисков ни для одной из сторон предварительный договор не содержит.
Оформление самой сделки
Порядок оформления купли-продажи квартиры в России не запрещает заключение договора в письменной форме. Но лучше всего такой документ заверять у нотариуса. Это снимет некоторые риски, хоть и будет стоить дороже. Какой бы ни был договор, но в нем обязательно указывают покупателя и продавца, тщательное описание жилья, его цену, способ оплаты, обязательства каждой стороны. Каким бы ни был порядок оформления купли-продажи: в ипотеку или за наличные, в любом случае договор скрепляется подписями обеих сторон.
Лучше всего будет делать сразу три экземпляра документов, чтобы у каждой из сторон был свой, а один хранился в Росреестре.
Кроме основного договора, составляют акт передачи-приема квартиры. Он фиксирует то, что жилье перешло от продавца к покупателю. Договор и акт заключаются вместе. Во время передачи договора новоиспеченный хозяин принимает и техническую документацию, а также все бумаги, которые подтверждают право на собственность.
Способы оплаты квартиры
Когда покупается квартира, покупатель может рассчитаться несколькими способами. Самым распространенным является расчет наличными. Для покупателя лучше будет, если деньги будут передаваться только после того, как на основном договоре поставлены подписи. После того как деньги переданы, необходимо составить расписку.
Еще одним видом расчетов, который допускается порядком оформления документов купли-продажи квартиры, является помещение денег в ячейку банка, которую укажет продавец. Но такой способ, как правило, оборачивается дополнительными хлопотами для последнего.
А также разрешено оплатить покупку безналичным способом. Это значит, что вполне законно перевести деньги с одного счета на другой.
Законодательство также разрешает предусматривать всевозможные сроки расчетов. К тому же по закону все финансовые обязательства можно урегулировать после перерегистрации новым хозяином прав на жилье.
Как регистрировать
С января 2017 года процедура регистрации упростилась. Теперь оформить квартиру в собственность можно в абсолютно любом отделении Росреестра, независимо от того, где находится жилье. Даже если это другой город. Порядок оформления купли-продажи квартиры через МФЦ намного удобнее и быстрее.
Также в Росреестре теперь можно зарегистрировать переход прав на недвижимость и поставить ее на кадастровый учет. Так как раньше это приходилось делать отдельно, то сейчас вся процедура занимает намного меньше времени и сил.
Порядок оформления купли-продажи квартиры у нотариуса слегка отличается от оформления в Росреестре. Для того чтобы зарегистрировать права собственности, необходимо иметь:
- Заявление.
- Договор о купли-продажи с актом передачи-приема.
- Документы, которые подтверждают права на квартиру.
За то, чтобы переоформить права собственности на квартиру, придется заплатить две тысячи рублей. Эту госпошлину нужно внести не позже, чем через пять дней после подачи документов.
Регистрация может занять от трех до десяти дней. В это время не входит обработка данных в МФЦ. После того как регистрация завершена, покупатель получает выписку из ЕГРП. Свидетельства о праве собственности на руках нет.
Если нужно, то можно сделать в БТИ новый техпаспорт квартиры.
Налоги
Размер налога от продажи квартиры зависит от нескольких факторов. Это:
- Основания перехода квартиры в собственность.
- Срок владения жильем.
В случае, когда квартира досталась в наследство, дар или после приватизации, то в этом случае налога с продажи не будет. Это касается только того жилья, которое на момент продажи было в собственности больше трех лет.
Те же правила применимы к ситуации, когда хозяин получил жилье в собственность после того, как оформил пожизненное содержание.
В любых других ситуациях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, должно пройти как минимум пять лет. Но это касается только тех квартир, что были приобретены позже первого января 2016 года. Для собственников, которые владеют квартирой с более раннего времени, сохраняются все те же три года.
То есть, если квартира продана без соблюдения сроков, то необходимо будет заплатить налог в тринадцать процентов. Его начисляют согласно кадастровой стоимости и коэффициента 0,7. Коэффициент начисляется в соответствии с тем годом, когда хозяин приобрел жилье.
Стоимость жилья по кадастру можно узнать в режиме онлайн на сайте Росреестра. Для этого понадобятся только координаты квартиры.
Доход от продажи квартиры бывший собственник должен указать сам в налоговой декларации. Ее предоставляют до конца апреля следующего года. То есть, когда сделка совершена в 2016 года, то декларацию подают и уплачивают налог в 2017 году. Самой крайней датой выплаты считается пятнадцатое июля. При этом абсолютно не важно, через кого будет осуществлен порядок оформления купли-продажи квартиры: через нотариуса или без его помощи.
Покупка жилья через риелтора
Если нет желания и времени возиться с бумагами и вникать в порядок оформления купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке или за наличный расчет, то лучше обратиться к риелтору. Найти профессионала довольно непросто, но вполне возможно. Объявления можно найти как в газетах или в интернете, так и по телевизору или радио. Есть несколько признаков, по которым можно отличить плохое агентство от хорошего:
- Большой стаж работы.
- Офис компании находится в престижном месте и имеет хороший ремонт.
- Положительных отзывов намного больше, чем отрицательных.
- Агентство состоит в профессиональном объединении риелторов.
- Нет проблем с пакетом учредительных документов.
- Сотрудники выглядят и ведут себя достойно.
- Качество работы подтверждено документально.
Компания берется полностью за сделку и следит за порядком оформления купли-продажи квартиры по материнскому капиталу, ипотеке или за наличный расчет. Но и стоить такие услуги будут немало. Обычно агент готов работать за пять процентов от цены жилья.
Кто может продать квартиру
Даже если человек покупает квартиру не целиком, то и в этом случае совершить такую сделку он может только с собственником. Это значит, что этот человек должен быть записан в документах. Подойдет договор о приобретении жилья, свидетельство о праве собственности, договор дарения. Если фактический хозяин по каким-то причинам не может присутствовать при сделке, то ее может совершить доверенное лицо. Для этого необходима доверенность, выданная самим хозяином и заверенная им же и нотариусом. Доверенность можно оформить на кого угодно, главное, чтобы это было правильно сделано.
Но что же делать, когда собственник несовершеннолетний? Если ребенок еще не достиг четырнадцатилетия, то все операции за него осуществляют его законные представители. Будь то порядок оформления купли-продажи доли в квартире или полностью квартиры. Если подросток в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, то он спокойно может действовать от своего имени, но согласие законных представителей все равно необходимо.
Необходимые дополнительные бумаги
Чтобы быстро продать квартиру, могут понадобиться еще и эти документы:
- Справка о дееспособности. Особенно это касается пожилых людей. Ее выдают в психоневрологическом диспансере по месту проживания.
- Когда одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то необходимо предоставить справку из органов опеки. Она подтверждает то, что права несовершеннолетнего никто не нарушает.
- Если квартиру продает один из супругов, то нужно иметь при себе письменное согласие второго супруга. Если супруги разведены, то такой документ все равно понадобится. Подобное согласие должно быть нотариально заверенным. В дополнение нужно приложить свидетельство о разводе или заключении брака.
- Также нужно предоставить свидетельство о смерти, в случае если супруг (супруга) скончались.
- В случае использования материнского капитала нужна справка о том, что права ребенка в случае продажи квартиры не нарушаются.
- Справка о том, что у хозяев нет долгов за коммунальные услуги.
- Договор купли-продажи, который оформлялся ранее. Такая бумага лишний раз подтверждает сделку.
Определение стоимости жилья
Если жилье правильно оценено, то это обеспечивает хозяина несколькими тысячами рублей.
Конечно, цену можно поставить наобум, а можно обратиться к профессионалам. Есть еще и третий вариант — мониторить среднюю цену на подобное жилье. После оценки тенденции выставить цену, которая будет процентов на двадцать выше средней, если покупатели будут звонить и интересоваться, то можно поднять еще процентов на десять. В случае отсутствия реакции цену, напротив, придется снижать на те же десять процентов.
Как же оценивают стоимость квартиры? По следующим критериям:
- Сколько комнат. Естественно, что чем их больше, тем квартира будет дороже. Но квадратный метр в этом случае стоит меньше, потому что она обратно пропорциональна количеству комнат. По этой причине однушки до сих пор дороже любой другой квартиры.
- Метраж квартиры.
- Метраж кухни. Когда она меньше, чем десять метров, то цена падает.
- Планировка комнат. Большей популярностью пользуются изолированные комнаты, а не смежные.
- Этаж, на котором находится квартира. Дороже оценивается жилье, расположенное на средних этажах дома.
- Насколько обустроена территория вокруг.
- Чистота подъезда, насколько новый дом, есть ли в нем лифт.
- Ремонт в квартире. Дорогой качественный ремонт способен поднять стоимость на десять процентов, а плохое косметическое состояние, наоборот, уменьшает цену. Дешевая попытка "замазать глаза" не поможет продать жилье дороже.
- Стоимость коммунальных услуг.
- Какие отопление. Индивидуальное отопление оценивается дороже.
- Развитая инфраструктура. От того, сколько вокруг магазинов, какая транспортная развязка, есть ли школы и больницы, зависит цена квартиры.
- Немаловажную роль играет и район, в котором квартира расположена.
Как продать или купить квартиру через МФЦ
Необходимые документы для оформления купли-продажи квартиры через МФЦ те же самые, но немного меняется алгоритм действий. Сначала придется заказать бланк, в котором нужно указать всю информацию. А потом уже прийти в МФЦ и поговорить со специалистом. Обычно они выдают список необходимых документов в зависимости от способа оплаты сделки.
Подводя итог, можно сказать, что перед тем как купить квартиру, нужно все очень хорошо взвесить. Ведь очень легко в этом вопросе нарваться на мошенников, причем как продавцу, так и покупателю. Чтобы этого избежать, надо очень тщательно изучать все документы и не стесняясь спрашивать объяснения у хозяина квартиры. Кроме того, будет нелишним пройтись по соседям и выяснить все про квартиру и ее хозяев. Потому что сам продавец может всей правды не сказать. Еще одним способом себя обезопасить является визит к местному участковому или в ЖЭК. Именно там люди обычно знают все и про всех.
Но опасность таится не только в продавце или покупателе, но и в риелторе. К этим людям нужно относиться с огромной осторожностью. При малейшем сомнении лучше отказаться от услуг именно этого человека и поискать другого. Ведь с квартирой не шутят, можно так остаться вообще без жилья. По этой причине легкомысленное отношение к сделке купли-продажи просто недопустимо. Чем больше внимания будет уделяться подбору жилья и проверке его на чистоту документальную, тем будет лучше. И одному человеку такого рода сделки лучше не совершать, рядом должен быть тот, кто сможет помочь и подсказать.