Ст. 165 ГК РФ описывает результаты нежелания стороны нотариально заверить сделку или зарегистрировать переход прав на имущество. Описывается и алгоритм действий второй стороны для защиты ее прав. Некоторые положения затрагивают и нюансы обращения в суд.
Нормативное регулирование
Первая часть ст. 165 ГК РФ в действующей редакции отличается от первоначального варианта. Ранее она указывала на отсутствие и нотариального заверения, и государственной регистрации, как на основание недействительности сделок. Подчеркивалась ничтожность таких сделок — автоматическая недействительность без признания этого факта со стороны суда.
Теперь эти положения исключены, а все иные пункты статьи иначе пронумерованы.
Также внесено дополнение, уточняющее срок исковой давности, оговорка распространяется на споры, возникшие после 01.09.2013 г.
Форма сделок
Договора заключаются в устной форме (в основном на небольшие суммы), в письменной и в нотариальной. Простая письменная форма обязывает изложить условия на бумаге и поставить подписи и печати (если участники юридические лица или ИП). На этом требования заканчиваются.
Третья форма – нотариальная, обязательно участие нотариуса. Он разрабатывает текст договора, проверяет документы, (паспорта, доверенности, бумаги на имущество), удостоверяется в адекватности лиц, подписывающих соглашение.
Используя услуги нотариуса, граждане проходят через облегченный процесс регистрации сделки – записи в реестр вносятся в реестр автоматически, без проверок договора. Однако важно иное. Сделка без удостоверения нотариуса, где оно обязательно, считается недействительной и не порождает для сторон ни прав, ни обязанностей Таким образом в ст. 165 ГК РФ подчеркивается значимость правильного оформления.
Порядок заключения
Люди в основной массе привыкли считать, что сделка или договор считаются заключенными с момента подписания. Но это лишь частичная правда. Договора, в которых объектом является недвижимость, требуют проведения регистрации перехода прав. Т. е. регистрируют формально не сделку, а переход прав на имущество. Эти правила касаются и сделок, заключенных и в простой, и в нотариальной форме.
Если требуется регистрация, договор приобретает силу с момента регистрации или внесения записи в реестр. Пока процедура не завершена, покупатель или одаряемый не имеет прав на имущество (не может продать, подарить или завещать имущество). Таким образом, положения ст. 165 ГК РФ нельзя отнести к простым формальностям.
Основания применения
Ст. 165 ГК РФ ссылается частичное или полное исполнение сделки стороной условий договора. Речь идет, например, об оплате имущества или его принятии. Закон точно не описывает, о каких действиях говорится, и суд исходит из обстоятельств.
Что считается уклонением или отказом? Сторона, желающая добиться положительного судебного решения, обязана доказать факт обращения к партнеру. Достаточно письма, направленного курьером или почтой. Юридические лица и ИП используют претензионный порядок.
В суд предоставляется уведомление о вручении и опись вложения. Если письмо адресатом не принято, оно остается у и истца и вскрывается в судебном заседании.
Значимые сообщения
В ст. 165.1 ГК РФ упоминается о сообщениях, имеющих юридическое значение, в форме требований, заявлений, уведомлений.
Считается, что сообщение доставлено адресату, даже если он отказался от него или не принял мер к его получению. Сообщение не считается доставленным, если неполучение связано с объективными причинами, а не с недобросовестностью лица, которому оно было адресовано.
Статья введена в закон из-за неясности в вопросе, как доказывать отказ второй стороны от требований и считается ли отказом уклонение от получения корреспонденции.
Положения не действуют при указании закона, договора. Суд вправе отказаться их применить с учетом ранее имевшей место практики взаимоотношений сторон. Подобный подход вызывает споры. Стоит заранее прописать в тексте договора условия направления требований и последствия неприятия корреспонденции, чтобы избежать рисков.
Составление требования
Схема примерная, заявитель по своему желанию вправе дополнить ее иными пунктами:
- сведения об отправителе (Ф. И. О., место проживания или название организации, ее местонахождение);
- сведения об адресате (Ф. И. О., место проживания, название организации, местонахождение);
- реквизиты соглашения (дата, номер, наименование, стороны);
- требование о предоставлении документов или совершения действий для регистрации договора (указать конкретный перечень);
- срок для направления ответа;
- дата и подпись.
Если документ подписан представителем, прилагается копия доверенности.
Составление иска
Рассмотрим общие правила составления заявления в суд:
- название суда, в который подаются документы;
- полное указание Ф. И. О. или названия организации истца, место проживания и нахождения соответственно;
- контактные сведения;
- изложение обстоятельств;
- ссылки на нормативные документы;
- изложение требований к суду;
- перечень приложенных документов;
- подпись и дата подачи.
В районный суд иск подается по месту проживания ответчика. В случае с арбитражными судами, дело рассматривается также по месту проживания или нахождения ответчика. Существует и иное мнение о подсудности дел по месту расположения объектов, из-за которых возник спор.
Подача заявления возможна после получения ответа от второй стороны или истечения срока на его направление.
Исковая давность
Она ограничивает срок обращения в суд 12 месяцами с момента нарушения прав истца или когда ему об этом стало известно. Если он пропущен по уважительной причине, подается заявление о восстановлении вместе с заявлением в суд.
Иск по поводу заверения нотариусом
Если заявление основано на п. 1. ст. 165 ГК РФ, то суд просят признать сделку действительной. Указывается дата заключения, стороны и предмет. В подтверждение своей позиции истец может приложить к иску проект договора (в случае с объектами с недвижимостью он обычно составляется заранее).
Решение суда, принятое в пользу истца, приводит к тому, что никакого заверения от нотариуса не требуется.
Иск по поводу регистрации
Алгоритм действий сторон одинаков. Разница в формулировке исковых требований.
Что писать в иске, если он основан на п. 2 ст. 165 ГК РФ? Принять решение о государственной регистрации, затем указать номер договора, дату подписания, предмет стороны.
Решение суда после его вступления в силу дает право обращаться в Росреестр без участия второй стороны.
Особенности рассмотрения дел
В чем особенность применения судами ст. 165 ГК РФ? Судебная практика имеет следующие нюансы:
- нет четкой позиции относительно подсудности, все еще возникают споры;
- в арбитражных судах нотариус и Росреестр привлекаются в качестве третьих лиц, иначе суд не примет иск к рассмотрению, оставив его без движения;
- в районных судах, как правило, перечень участников процесса ограничен лишь сторонами договора;
- требуется доказать факт оплаты или принятия имущества согласно условиям договора.