Рубрики
...

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

В 2014 году в закон ФЗ №294 были внесены некоторые поправки, касающиеся долевого строительства. В частности, теперь при осуществлении долевого строительства застройщик в обязательном порядке должен оформлять страховой договор, который обеспечит страхование ответственности застройщика до того момента, пока он не заключит свою первую сделку с покупателем. В противном случае он не сможет зарегистрировать данную сделку в Росреестре.

Суть данной обязанности

С 2014 года каждая строительная компания должна в обязательном порядке подтверждать свои обязанности путем оформления поручительства или через заключение договора страхования своей ответственности как застройщика, осуществляющего строительство долевого характера. Данные поправки, принятые в законодательстве, позволяют покупателям вернуть свои вложенные в строительство денежные средства в том случае, если у застройщика возникнут непредвиденные ситуации.

Для чего еще необходимо страхование ответственности застройщика?

страхование ответственности застройщика

Данная поправка в законе также позволяет установить ответственность, которая может возникнуть, если он:

  • Будет уклоняться от принятых на себя обязательств.
  • Сдаст объект, который готов не полностью.
  • Станет банкротом до того, как будет сдано имущество.

Однако экономисты считают, что данные меры могут повлечь за собой увеличение стоимости недвижимости. Однако правительство уверяет, что эти факторы не могут быть взаимосвязаны, потому что даже самая крупная строительная компания тратит на страхование не более 1 % от суммы всех своих сделок. Поэтому должны выделяться деньги из собственного бюджета на страхование гражданской ответственности застройщика.

Объект страхования

При осуществлении долевого строительства происходит страхование именно ответственности застройщика. Это действие подразумевает, что будут защищены имущественные интересы непосредственно клиентов застройщика. То есть заключение подобного страхового договора выгодно в первую очередь покупателям. Застройщику при этом предоставляется право выбора: он может осуществить страхование как дома в целом, так и каждой квартиры по отдельности.

Клиенты

страхование гражданской ответственности застройщика

Договор страхования ответственности застройщика заключается в пользу участников долевого строительства. В том случае, если наступят определенные обстоятельства, они смогут получить соответствующую выплату. В соответствии с условиями договора страхования, застройщик обязан сдать объект, который будет отвечать нормам качества и надежности. Страховщик, в свою очередь, обязуется оповестить покупателя в том случае, если в сделке произойдут изменения, а затем выплатить ему компенсацию. Если участники долевого строительства будут меняться уже в процессе самого строительства, то в договоре это стоит отметить, так как с каждым дольщиком будет заключаться отдельный дополнительный договор на страхование ответственности застройщика.

Страховщики

Далеко не каждая страховая компания желает заключать подобные договоры страхования. Среди страховщиков бытует мнение, что подобная сделка зачастую приносит убытки. Помимо этого, сама страховая компания обязана соответствовать следующим требования:

  • Должна находиться на рынке страхования не меньше 5 лет.
  • На будущий период должна иметь хороший прогноз развития.
  • Должна находиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми финансовой устойчивостью.
  • Уставной капитал данной компании не может быть меньшим, чем 120 миллионов рублей, а ее оборот должен составлять минимум 400 миллионов рублей. Только при этих условиях страхование гражданской ответственности застройщика может проводиться.

Тарифы

страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Заключение страхового договора, который страхует застройщика, осуществляющего долевое строительство, стоит чрезмерно дорого. К примеру, в 2015 году средние ставки на заключение такого договора колебались на уровне 0,5-0,8 %. Если договор заключается на продолжительный срок, то страховая фирма по собственному усмотрению может понизить тарифную ставку от 10 до 30 %. Выгоднее создавать общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Определение процентной ставки, а также полный расчет коэффициентов годового процента оставляется на усмотрение самой страховой компании, так как вероятность того, что застройщик, осуществляющий долевое строительство, может начать уклоняться от своих обязательств, достаточно велика.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве несет в себе определенный риск.

Факторы, влияющие на размер процентной ставки

Процентная ставка по тарифу страхования зависит от следующих факторов:

  • Состоит ли застройщик в холдинге.
  • Имеются ли у застройщика в прошлом успешные и положительные сделки. В данном случае страховщик может учитывать все критерии прошлых сделок: сроки их сдачи, общее количество объектов, наличие представительств в различных регионах страны, полное отсутствие жалоб и претензий.
  • Устойчивость финансового характера.
  • Обеспечение юридического характера, то есть наличие полного пакета документации и разрешения.
  • Этапы, на которые разделен ход строительства.
  • Срок сдачи текущего проекта.
  • Общее количество клиентов, участвующих в долевом строительстве.

Оформление договора страхования

потребительское общество взаимного страхования ответственности застройщиков

Для регистрации договора в Росреестре застройщик обязан предоставить все необходимые документы. В их перечень входит:

  • Проектная декларация.
  • Разрешение на выполнение строительных работ.
  • Свидетельство, подтверждающее прохождение государственной регистрации.
  • Договор на осуществление долевого строительства.
  • Копии всех уставных документов.
  • Обоснование технико-экономического характера.
  • Копии финансовой отчетности фирмы-застройщика.
  • Информация об имеющихся кредиторах.
  • Справка из банков, свидетельствующую об отсутствии просрочек по кредитным платежам.

После рассмотрения бумаг производится страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

Что следует защищать?

Если застройщик не выполняет свои обязательства, и это подтверждается решением суда или фактом банкротства, то договор страхования, заключенный при осуществлении долевого строительства, подразумевает, что будет произведена выплата компенсации дольщикам. Однако стоит заметить, что страховая компания не компенсирует вложение средств в том случае, если застройщик заморозил сроки строительства или продлил период, в течение которого должен быть сдан объект. Выплачиваемая сумма полностью зависит от цены, указанной в договоре, но не может быть меньше, чем стоимость самого объекта и меньше, чем среднерыночный тариф, установленный на квадратный метр жилого помещения в том же регионе, в котором осуществлял деятельность застройщик.

Максимальный премиальный объем также ограничен законом.

Страховые случаи

страхование ответственности застройщика компании

К страховым можно отнести следующие случаи:

  • Строительство прервано.
  • Застройщик признан банкротом.
  • Дольщик не может получить жилье.
  • Застройщик отказывается возвращать материальные ресурсы.

Изменения в законодательной базе

Изменения в ФЗ №294, о которых мы говорили в нашей статье ранее, закрепили обязательность страхование ответственности застройщика компании. При этом поиском страховщика и непосредственным оформлением договоров обязан заниматься сам застройщик, желающий осуществлять долевое строительство. Застройщик может самостоятельно, на свое усмотрение, выбрать, с кем он будет заключать договор страхования – с банком, специализированной страховой компанией или с обществом.

Участники, которые состоят в страховом обществе (обязательного страхования), несут равнозначную ответственность. В том случае, если договор страхования заключается с банком, то застройщику придется потратить немало времени на сбор бумаг. Также банки требуют от застройщика обязательной уплаты суммы в размере 30 % от общей стоимости строящегося объекта. Эта сумма будет служить гарантией для финансового учреждения. Помимо всего прочего, центральный банк предусматривает собственные требования, которые предъявляются к банкам, осуществляющим заключение договоров страхования. Данные банки должны:

  • Работать минимум 5 лет в соответствующей сфере.
  • Иметь уставной капитал в размере не менее 200 миллионов рублей.
  • Общая стоимость имущества должна составлять минимум 1 миллиард рублей.

В связи с этим для застройщика выгоднее и проще получить кредит, нежели оформить поручительство. Банки также считают процедуру страхования при осуществлении долевого строительства не совсем выгодной.

взаимно страхование гражданской ответственности застройщиков

Наиболее выгодным считается заключение договора взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков со специализированной компанией. В силу наличия немалой конкуренции, страховщики для привлечения клиентов снижают тарифные ставки и цены на свои продукты. А также они могут зафиксировать тарифную ставку на весь период действия договора страхования. Еще одним преимуществом оформления договора в специализированной компании является то, что документы оформляются максимально быстро. По такому договору застройщик будет выступать страхователем, а участник долевого строительства – выгодоприобретателем. Обеспечение по каждому конкретному жилому помещению выбирается индивидуально. Актуальными стали потребительские общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Процедура страхования ответственности строительной компании, осуществляющей долевое строительство

Страхователи обязаны предоставлять залог. Зачастую таким залогом выступает участок земли, на котором предполагается строительство объекта. Кроме всего прочего, в документе должен описываться способ, посредством которого происходит обеспечение заявленных обязательств. Все бумаги должны быть подписаны до того, как будет заключен первый контракт на долевое строительство, и будут действовать до фактической сдачи объекта. В том случае, если сделка была расторгнута, освобождения от обязанности выплат не происходит. Но действует данное правило только тогда, когда страховой случай наступил в период действия договора.

Страхователь может застраховать как весь дом полностью, так и квартиры по отдельности. Кстати, первый вариант не совсем выгоден, поскольку тогда страхователь должен внести залог, соразмерный стоимости всего объекта, а также быть уверенным в том, что все помещения в данном объекте будут проданы. Другой проблемой при заключении договора страхования на весь объект является сложность в определении выгодоприобретателя.

Действие договора начинается с того момента, как был зачислен первый взнос. Подобный договор не предусматривает такого явления, как франшиза. В остальном условия договора можно назвать стандартными:

  • Страховщик берет на себя обязательства по информированию дольщиков о размерах возмещений, которые были выплачены. На этом основано страхование ответственности застройщика.
  • Страховая компания имеет право обратиться к застройщику с требованием регрессионного типа.
  • Страховая компания берет на себя обязательство по уведомлению дольщиков в случае, если договор страхования был расторгнут досрочно.
  • Соглашение действительно на всем сроке строительства и зависит от него. То есть, при продлении сроков строительства срок действия договора продляется автоматически.

Сумма, которая будет возмещаться при наступлении страхового случая, полностью зависит от установленных ставок и цен. Ее размер должен быть больше, чем стоимостная оценка общей жилой площади конкретного помещения. При этом решение о том, как будет осуществляться выплата компенсации – в рассрочку или единовременно – остается целиком и полностью за страховой компанией.

Проблемы страхования

общества взаимного страхования ответственности застройщиков

Какие подводные камни есть у договора страхования гражданской ответственности застройщика?

Подобное страхование достаточно специфично, ведь фактически страхуются финансовые риски.

Такой договор имеет кумулятивный эффект при возникновении убытков. В случае возникновения кризисной ситуации убытки будут нести абсолютно все застройщики, а не какой-то конкретный. Под кризисными ситуациями здесь понимаются повышения ипотечных ставок или падение спроса на жилые помещения. Ведь это взаимное страхование ответственности застройщиков.

Еще одной проблемой является то, что нет возможности риски перестраховать.

Из-за того, что Центробанк увеличил требования, предъявляемые к страховым компаниям, их круг значительно сузился. Решающую роль здесь сыграло увеличение размера уставного капитала, и на современном рынке страхования лишь 19 организаций подходят под предъявленные требования. В соответствии с поправками, потеряли возможность осуществлять свою деятельность по страхованию застройщиков около 80% организаций, которые ранее могли заключить договор страхования ответственности застройщика.