Коммерческая недвижимость - выгодный актив, но и налоги с нее немалые. Узнайте в этой статье все о налогах на коммерческую недвижимость - кто платит, ставки, льготы, расчеты. Сэкономьте на налогах и повысьте рентабельность своих объектов.
Кто платит налог на коммерческую недвижимость
Налог на имущество организаций — один из трех региональных налогов. Фактически это налог на недвижимость: движимое имущество им не облагается.
- Организации - собственники коммерческой недвижимости
- ИП - собственники коммерческой недвижимости
- Физлица - собственники коммерческой недвижимости
- Арендодатели коммерческой недвижимости
- Лизингодатели коммерческой недвижимости
Какие объекты облагаются налогом на коммерческую недвижимость
Налогом на имущество организаций облагаются следующие объекты коммерческой недвижимости:
- Здания и сооружения, используемые для коммерческой деятельности
- Помещения в административно-деловых и торговых центрах
- Офисные, торговые, общественного питания площади
- Производственные помещения
Объекты недвижимости должны быть отражены в бухгалтерском учете организации на счете основных средств. Также облагаются объекты, переданные в аренду или лизинг.
Не облагаются налогом: земельные участки, незавершенное строительство, движимое имущество (оборудование).
Как определить налоговую базу для коммерческой недвижимости
Налоговой базой для коммерческой недвижимости может быть:
- Среднегодовая стоимость по данным бухучета
- Кадастровая стоимость
Среднегодовая стоимость рассчитывается на основе остаточной стоимости объекта в бухучете. Кадастровая стоимость берется из реестра.
| Налоговая база | Как определяется |
| Среднегодовая стоимость | Расчет по данным бухучета |
| Кадастровая стоимость | Данные из реестра недвижимости |
Формула расчета среднегодовой стоимости:
Сгс = (ОС1 + ОС2 + ОС3 + ... ОС12 + ОС13) / 13
где ОС - остаточная стоимость объекта на 1 число каждого месяца.
Какие ставки налога на коммерческую недвижимость
Ставки налога на имущество организаций устанавливаются на региональном уровне, в пределах:
- До 2,2% - для имущества по среднегодовой стоимости
- До 2% - для имущества по кадастровой стоимости
Также могут быть пониженные ставки для отдельных объектов и льготных категорий налогоплательщиков.
Узнать действующие ставки можно на сайте ФНС в разделе "Ставки и льготы по имущественным налогам".
Какие налоговые льготы по коммерческой недвижимости
Действуют следующие основные льготы по налогу на коммерческую недвижимость:
- Льготы для общественных, благотворительных, медицинских организаций
- Льготы для IT компаний, промышленных предприятий
- Льготы для арендодателей жилья и офисов
- Льготы для резидентов ОЭЗ, ТОР
Льготы могут предоставлять полное или частичное освобождение от налога на определенные виды коммерческой недвижимости.
Когда и как платить налог на коммерческую недвижимость
Налог на имущество организаций уплачивается:
- Ежеквартально - авансовые платежи
- Единым платежом - итоговый налог за год
Сроки уплаты:
- Авансовые платежи - не позднее 28 числа последнего месяца квартала
- Налог за год - не позднее 28 марта следующего года
Налог перечисляется в бюджет по месту нахождения каждого объекта недвижимости.
Особенности уплаты налога на коммерческую недвижимость физическими лицами
Физические лица - собственники коммерческой недвижимости уплачивают налог на тех же условиях, что и организации, с некоторыми особенностями:
- Налог берется только с используемых в предпринимательской деятельности объектов
- Применяются вычеты, например 10 млн рублей из кадастровой стоимости всего имущества
- Ставка налога может быть выше, чем для организаций
Налог при продаже коммерческой недвижимости
При продаже коммерческой недвижимости физическими лицами может взиматься налог на доходы (НДФЛ) в размере 13% от прибыли.
Для организаций прибыль от продажи недвижимости облагается налогом на прибыль по ставке 20%.
Также уплачиваются госпошлины за регистрацию перехода права собственности.
Расчет налога на коммерческую недвижимость по среднегодовой стоимости
Формула расчета налога на коммерческую недвижимость по среднегодовой стоимости:
Н = Сгс x Ст
где Н - сумма налога к уплате за год;
Сгс - среднегодовая стоимость объекта;
Ст - налоговая ставка.
Пример расчета:
Среднегодовая стоимость объекта - 50 млн руб.
Ставка налога - 2%
Н = 50 000 000 x 0,02 = 1 000 000 руб.
Итого налог на коммерческую недвижимость составит 1 000 000 руб.
Расчет налога на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости
Формула расчета налога на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости:
Н = КС x Ст
где КС - кадастровая стоимость объекта;
Ст - налоговая ставка.
Пример расчета:
Кадастровая стоимость объекта - 80 млн руб.
Ставка налога - 1,5%
Н = 80 000 000 x 0,015 = 1 200 000 руб.
Итого налог на коммерческую недвижимость составит 1 200 000 руб.
Налоговые вычеты для физических лиц при расчете налога на коммерческую недвижимость
Для физических лиц предусмотрены следующие вычеты при расчете налога на коммерческую недвижимость:
- 10 млн рублей из суммарной кадастровой стоимости всех объектов
- До 1 млн рублей на каждый объект по среднегодовой стоимости
- Вычет на детей, иждивенцев
Вычеты позволяют снизить налоговую нагрузку для индивидуальных предпринимателей.
Оптимизация налога на коммерческую недвижимость
Для оптимизации налога на коммерческую недвижимость можно использовать следующие способы:
- Применение льгот и региональных преференций
- Разделение бизнеса для использования лимитов по вычетам
- Перевод недвижимости на более выгодные условия налогообложения
Грамотное налоговое планирование позволяет минимизировать налоговую нагрузку на коммерческую недвижимость.
Декларирование налога на коммерческую недвижимость
Налог на коммерческую недвижимость, исчисляемый по среднегодовой стоимости, подлежит декларированию ежегодно.
Декларация по налогу на имущество организаций подается не позднее 30 марта года, следующего за отчетным.
В декларации указываются следующие основные данные:
- Перечень объектов недвижимости
- Их среднегодовая стоимость
- Расчет налоговой базы
- Сумма налога к уплате
Не подают декларацию организации, у которых вся недвижимость облагается только по кадастровой стоимости.
Налоговый контроль за коммерческой недвижимостью
ФНС осуществляет контроль правильности исчисления налога на коммерческую недвижимость в рамках камеральных и выездных налоговых проверок.
Основные нарушения:
- Неуплата или неполная уплата налога
- Занижение налоговой базы
- Неправомерное применение льгот
По результатам проверки доначисляется недоплаченный налог, а также взыскиваются пени и штрафы.
Ответственность за нарушения в налогообложении коммерческой недвижимости
За нарушение налогового законодательства по налогу на коммерческую недвижимость предусмотрена следующая ответственность:
- Штрафы - от 5% до 100% от неуплаченной суммы налога
- Пени за просрочку уплаты - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день
- Административные штрафы - от 500 до 3000 рублей для должностных лиц
Меры ответственности зависят от вида нарушения и его тяжести.
Риски владения коммерческой недвижимостью
Основные риски владения коммерческой недвижимостью:
- Снижение спроса и доходности объекта
- Рост налоговой нагрузки
- Ужесточение регулирования и контроля
- Физический и моральный износ объекта
Для минимизации рисков необходим постоянный мониторинг рынка и законодательства, обеспечение эффективности объекта.
Спорные ситуации по налогообложению коммерческой недвижимости
Часто возникают споры в следующих ситуациях:
- Неправомерное отнесение объекта к коммерческой недвижимости
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Отказ в предоставлении налоговой льготы
- Доначисление налога и пеней по результатам налоговой проверки
Такие споры рассматриваются в судебном порядке. Налогоплательщик может отстаивать свою позицию в суде.
Актуальные изменения в налогообложении коммерческой недвижимости
В последнее время произошли следующие ключевые изменения:
- Переход к уплате налога через личный кабинет на сайте ФНС
- Отмена отчетности по налогу на имущество по кадастровой стоимости
- Изменение порядка применения льгот для отдельных категорий налогоплательщиков
Необходимо отслеживать изменения законодательства, чтобы правильно исчислять налог.
Перспективы развития налогообложения коммерческой недвижимости
Основные тенденции на перспективу:
- Дальнейшая цифровизация налогового администрирования
- Ужесточение контроля за полнотой уплаты налога
- Рост налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость
Прогнозируется постепенный рост ставок налога на коммерческую недвижимость и сокращение льгот.
Выбор оптимальной формы владения коммерческой недвижимостью
Для минимизации налогов предпочтительны следующие формы владения коммерческой недвижимостью:
- Через индивидуального предпринимателя
- Через несколько юридических лиц
- Через договор доверительного управления
Выбор конкретной формы зависит от масштаба бизнеса и других факторов.