Сервитут - распространенное явление при использовании земельных участков. Чтобы разобраться в тонкостях, давайте разберем, что это такое, кто может быть обладателем сервитута и какие у него права и обязанности.
Определение сервитута
Сервитут - это ограниченное право пользования чужим земельным участком, закрепленное законом или договором. Согласно статье 274 Гражданского кодекса РФ, по договору о сервитуте одна сторона (собственник земельного участка) обязуется предоставить другой стороне (обладателю сервитута) право ограниченного пользования земельным участком.
В Земельном кодексе РФ (статья 23) сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком (публичный сервитут) или иным недвижимым имуществом (частный сервитут).
На практике сервитут чаще всего устанавливается для:
- прохода и проезда через соседний участок;
- прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов;
- водозабора из источников на соседнем участке;
- прокладки оросительных систем;
- выпаса скота на соседних землях.
Таким образом, сервитут позволяет устранить имущественные споры между собственниками соседних участков и обеспечить удовлетворение их законных интересов.
Обладатель сервитута - кто это?
Обладатель сервитута - это лицо, которое по закону или договору имеет право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Обладатель сервитута отличается от собственника земельного участка тем, что не обладает всей полнотой прав в отношении участка. У него есть только право ограниченного использования в определенных целях.
Обладателем сервитута может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Это могут быть соседи, владельцы инженерных сетей, органы местного самоуправления и другие заинтересованные лица.
Порядок установления сервитута
Сервитут устанавливается по соглашению между собственником земельного участка и лицом, заинтересованным в сервитуте. Если соглашение не достигнуто, сервитут может быть установлен судом.
Для установления сервитута заключается договор, в котором указываются:
- стороны договора;
- содержание сервитута (права и обязанности сторон);
- срок действия сервитута;
- размер и порядок платы (если сервитут не безвозмездный);
- ответственность сторон.
Для вступления в силу сервитут подлежит государственной регистрации в Росреестре. После регистрации обладатель сервитута может осуществлять прописанные в договоре права пользования участком.
Основания для отказа в регистрации сервитута:
- договор противоречит закону;
- документы представлены не в полном объеме;
- истек срок действия доверенности;
- не уплачена госпошлина.
Таким образом, соблюдение всех формальностей гарантирует установление законного сервитута.
Права обладателя сервитута
Обладатель сервитута имеет право ограниченного пользования чужим земельным участком на условиях, определенных в договоре о сервитуте.
Основные права обладателя сервитута:
- пользоваться земельным участком в пределах, установленных договором;
- требовать устранения всяких нарушений его прав;
- требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае невозможности пользования сервитутом.
При этом обладатель сервитута не может передавать свои права другим лицам, сдавать их в аренду или вносить в качестве вклада в уставный капитал организаций.
Таким образом, права обладателя сервитута строго ограничены условиями договора и действующим законодательством.
Обязанности обладателя сервитута
Наряду с правами, у обладателя сервитута есть определенные обязанности.
Обладатель сервитута обязан:
- использовать земельный участок в соответствии с договором о сервитуте;
- не причинять вреда земле как природному объекту и окружающей среде;
- своевременно вносить плату за сервитут;
- не препятствовать собственнику в пользовании своим участком.
При нарушении своих обязанностей обладатель сервитута несет имущественную и иную ответственность в соответствии с законом и договором.
Таким образом, на обладателя сервитута возлагаются важные обязательства по надлежащему осуществлению предоставленного ему ограниченного права пользования земельным участком.
Прекращение сервитута
Сервитут может быть прекращен по следующим основаниям:
- истечение срока его действия;
- отказ обладателя сервитута от его осуществления;
- неиспользование сервитута в течение года;
- гибель имущества, в отношении которого сервитут был установлен;
- соглашение сторон о прекращении сервитута.
Прекращение прав на земельный участок у собственника влечет за собой прекращение сервитута. При этом права обладателя сервитута подлежат возмещению.
Решение о прекращении сервитута принимает суд по требованию одной из сторон. Прекращение сервитута подлежит государственной регистрации.
Виды сервитутов
Сервитуты подразделяются на виды:
- По субъектам - частный и публичный.
- По сроку действия - постоянный и срочный.
- По платности - возмездный и безвозмездный.
Частный сервитут устанавливается в интересах конкретных лиц, публичный - для удовлетворения публичных нужд. Постоянный сервитут действует бессрочно, срочный - в течение обусловленного срока.
При возмездном сервитуте обладатель уплачивает плату собственнику участка, при безвозмездном сервитуте плата не взимается.
Сервитут на государственных землях
При установлении сервитута на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют следующие особенности:
- согласие собственника на сервитут не требуется;
- сервитут на такие земли может быть только публичным;
- устанавливается органом власти в одностороннем порядке.
Прекращение публичного сервитута на государственных землях возможно только по решению органа власти либо в судебном порядке.
Плата за сервитут
Размер платы за сервитут определяется соглашением сторон. Обычно он зависит от:
- площади земельного участка, предоставленного в пользование;
- степени ограничения прав собственника участка;
- срока действия сервитута;
- коммерческой выгоды, получаемой обладателем сервитута.
Плата может осуществляться единовременно или периодическими платежами. Размер платы индексируется с учетом инфляции.
Налогообложение сервитута
При установлении возмездного сервитута взимается НДС. Если обладатель – физлицо, то доход от сервитута облагается НДФЛ. Для организаций доход от сдачи сервитута в аренду учитывается при исчислении налога на прибыль.
Примеры из судебной практики по сервитутам
Рассмотрим несколько примеров из судебной практики по спорам, связанным с сервитутами:
- Собственник участка оспорил сервитут, установленный в пользу сетевой компании для прокладки газопровода. Суд признал сервитут недействительным, так как при его установлении были нарушены требования закона.
- Дачник не мог воспользоваться сервитутом для прохода к своему участку из-за установленного собственником забора. Суд обязал собственника снести забор и возместить дачнику убытки.
- Обладатель сервитута использовал чужой участок не по назначению, нанося вред земле. Суд расторг договор о сервитуте и взыскал с него ущерб.
Таким образом, при возникновении споров по сервитуту их разрешение осуществляется в судебном порядке с учетом всех обстоятельств дела.
Сервитут на строящихся объектах
Возможно установление сервитута и в отношении строящихся объектов недвижимости. В этом случае сервитут распространяется на часть земельного участка, отведенного под строительство.
Особенности сервитута на строящемся объекте:
- Оформляется на часть земельного участка.
- Не распространяется на сам строящийся объект.
- Действует до окончания строительства.
После ввода объекта в эксплуатацию сервитут оформляется уже в отношении самого объекта недвижимости.
Обременение сервитутом при банкротстве
При банкротстве должника его имущество может быть обременено сервитутами в пользу третьих лиц. Это возможно в рамках мирового соглашения или при реализации имущества должника.
Установление сервитута при банкротстве происходит по согласованию с кредиторами и может использоваться для:
- обеспечения прохода, проезда через участок;
- сохранения коммуникаций должника;
- эксплуатации объектов, имеющих важное общественное значение.
Переход сервитута при отчуждении участка
При продаже земельного участка, обремененного сервитутом, это обременение сохраняет силу для нового собственника участка.
Особенности перехода сервитута к новому собственнику:
- Сервитут действует на прежних условиях.
- Новый собственник не может требовать изменения или прекращения сервитута.
- Права обладателя сервитута остаются прежними.
Таким образом, сервитут сохраняется при любой смене собственника земельного участка.
Особенности судебной защиты прав на сервитут
При нарушении прав обладателя сервитута он может обратиться в суд для их защиты. Особенности судебной защиты прав на сервитут:
- Иск подается по месту нахождения земельного участка.
- Обязательно предварительное претензионное уведомление.
- Истцом выступает обладатель сервитута.
- Спор рассматривается в порядке гражданского судопроизводства.
Суд может по иску обладателя сервитута не только восстановить его нарушенные права, но и присудить в его пользу компенсацию.