Субаренда представляет собой сдачу в аренду помещения, которое само находится в аренде. Эта практика довольно распространена как среди физических, так и юридических лиц. Давайте разберемся в тонкостях субаренды жилых и коммерческих помещений.
Что такое субаренда
Субарендодатель - это лицо или организация, которая арендует помещение у собственника, а затем сдает его в аренду другому лицу. Последнее называется субарендатором.
Субарендодатель - это первоначальный арендатор, который решает сдавать полученное в аренду помещение третьим лицам. Таким образом субарендодатель получает дополнительный доход.
Субарендодатель - это арендатор, сдающий полученное в аренду помещение в субаренду третьим лицам.
Субарендодатель - это изначальный арендатор помещения, который решает сдавать его другим лицам или организациям для получения прибыли.
Отличие субаренды от аренды
Основным отличием субаренды от обычной аренды является наличие промежуточного звена - субарендодателя, который сам арендует помещение для последующей передачи во временное пользование.
- При обычной аренде договор заключается напрямую между арендодателем (собственником) и арендатором.
- В случае субаренды имеет место цепочка из трех звеньев:
- Собственник помещения (арендодатель); Лицо, арендующее это помещение у собственника (субарендодатель); Лицо, которое арендует помещение у субарендодателя (субарендатор).
Таким образом, субарендодатель отличается от обычного арендатора тем, что он сам является арендатором помещения и затем сдает его в субаренду, чтобы получить прибыль.
Договор субаренды
Субарендодатель и субарендатор заключают между собой договор субаренды, в котором прописываются условия использования помещения, права и обязанности сторон.
Существенные условия договора субаренды:
- Срок, на который заключается договор;
- Размер платы за субаренду;
- Порядок расторжения договора;
- Ответственность субарендатора за сохранность помещения.
Как правило, срок договора субаренды не может превышать срок, на который само помещение арендуется у собственника.
Договор субаренды обычно требует нотариального удостоверения, после чего подлежит регистрации в Росреестре.
Получение разрешения от собственника
Субарендодатель или арендатор не может по своему усмотрению сдавать арендованное имущество в субаренду. Для этого требуется получить письменное согласие собственника помещения.
Такое согласие может быть дано собственником:
- Непосредственно в тексте основного договора аренды;
- В виде отдельного документа, выданного арендатору.
Если в договоре аренды прямо не указан запрет на субаренду, то арендатор имеет право обратиться к собственнику за разрешением на ее осуществление.
Преимущества и недостатки
У субаренды есть как положительные, так и отрицательные стороны.
Плюсы субаренды:
- Возможность получения дополнительного дохода для арендатора;
- Более гибкие сроки аренды для субарендатора;
- Меньшая стоимость аренды.
Минусы:
- Риск досрочного расторжения основного договора аренды;
- Необходимость получения разрешения от собственника;
- Большее количество документов для оформления.
Помимо этого, субаренда может встретить возражения со стороны других арендаторов или жильцов в многоквартирном доме. Поэтому субарендодателю следует заранее оценить все за и против.
Особенности субаренды жилых помещений
Если речь идет о субаренде квартир и комнат, действуют следующие особенности:
- Вместо договора субаренды заключается договор поднайма жилого помещения;
- Должны соблюдаться нормы предоставления жилой площади на человека;
- Требуется обязательное письменное согласие наймодателя (собственника) и всех членов семьи основного нанимателя.
Также поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Его право производно и зависит от договора найма, заключенного нанимателем с собственником.
Если основной договор найма жилого помещения будет расторгнут, поднаниматель утрачивает право пользования жилплощадью и подлежит выселению.
Таким образом, при субаренде жилья необходимо учитывать ряд важных тонкостей.
Порядок заключения договора субаренды
Рассмотрим последовательность действий при заключении договора субаренды:
- Получение письменного разрешения от собственника помещения на передачу его в субаренду;
- Поиск потенциального субарендатора и согласование с ним основных условий;
- Составление проекта договора субаренды с указанием существенных условий;
- Подписание договора субарендодателем и субарендатором;
- Нотариальное удостоверение подписей на договоре;
- Регистрация договора субаренды в Росреестре.
Таким образом, понятие субарендодатель подразумевает лицо, которое арендует помещение с целью последующей передачи его в субаренду. При этом необходимо четко следовать установленной процедуре заключения договора.
Права и обязанности субарендодателя
Субарендодатель имеет определенный набор прав и обязанностей при заключении договора субаренды.
Основные права субарендодателя:
- Получать от субарендатора плату за пользование помещением в размере и порядке, установленными в договоре;
- Требовать от субарендатора использования помещения по назначению и в соответствии с условиями договора;
- Расторгнуть договор субаренды досрочно в случаях, указанных в договоре (нарушение условий договора, задолженность по оплате и др.).
Обязанности субарендодателя:
- Предоставить субарендатору помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению;
- Производить капитальный и текущий ремонт помещения;
- Информировать субарендатора об изменениях по основному договору аренды;
- Возместить убытки субарендатора в случае досрочного расторжения договора по вине субарендодателя.
Прекращение договора субаренды
Договор субаренды может быть прекращен:
- По истечении срока, на который он был заключен;
- По соглашению сторон;
- В одностороннем порядке в случае нарушения договора одной из сторон.
Однако наиболее распространенной причиной является расторжение основного договора аренды между собственником и субарендодателем. В таком случае прекращается и договор субаренды.
Риски, связанные с субарендой
Несмотря на определенные преимущества, субаренда несет и ряд рисков, о которых стоит помнить:
- Вероятность досрочного расторжения основного договора аренды и, как следствие, прекращение договора субаренды;
- Риск причинения ущерба помещению субарендатором;
- Возможные конфликты с собственником или другими жильцами (например, при субаренде жилья).
Поэтому перед заключением договора субаренды важно взвесить все за и против, оценить риски и определить, насколько этот вариант подходит в конкретной ситуации.
Определение размера платы за субаренду
Одним из важных моментов при заключении договора субаренды является определение размера платы, которую субарендатор будет вносить субарендодателю. Эта плата устанавливается по договоренности сторон.
При определении платы за субаренду нужно учитывать:
- Размер арендной платы, которую субарендодатель уплачивает собственнику;
- Рыночную стоимость аренды аналогичного помещения;
- Затраты субарендодателя на коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.
Как правило, плата за субаренду устанавливается ниже рыночной стоимости аренды, чтобы привлечь потенциальных субарендаторов. Но при этом она должна покрывать расходы субарендодателя.
Ответственность сторон договора субаренды
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора субаренды предусмотрена имущественная ответственность обеих сторон.
В частности, субарендодатель несет ответственность перед субарендатором в виде:
- Возмещения реального ущерба
- Уплаты неустойки (штрафа)
Со своей стороны, субарендатор также обязан возместить убытки субарендодателю, если он, например, испортил помещение или имущество в нем.
Примеры использования субаренды
На практике субаренда может применяться в различных ситуациях, например:
- Для сдачи в аренду части площадей офиса;
- При краткосрочной сдаче квартиры во время отпуска ее нанимателя;
- Для передачи в аренду жилых и нежилых помещений в новостройках.
Субаренда позволяет эффективно использовать площади, полученные ранее в аренду, для извлечения коммерческой выгоды или решения текущих задач.
Альтернатива классической субаренде
Еще одним распространенным вариантом является заключение предварительного договора аренды в отношении строящейся или реконструируемой недвижимости.
В этом случае будущий арендатор получает право заключить договор аренды на определенный срок после ввода объекта в эксплуатацию. Это позволяет ему уже на стадии строительства искать потенциальных субарендаторов и заключать предварительные договоры субаренды.